¿Qué es un estorbo público en Puerto Rico y cómo se declara?What is a public nuisance property in Puerto Rico and how is it declared?
Si una propiedad abandonada te afecta como vecino, te interesa como comprador, o te la declararon como dueño, todo empieza por el mismo concepto legal: el estorbo público. Esta guía explica qué es según el Código Municipal de Puerto Rico (Ley 107-2020, según enmendada por las Leyes 114-2024 y 97-2026), cómo funciona el proceso de declaración paso a paso, qué multas y gravámenes genera, y qué derechos tiene el dueño en cada etapa.
La definición legal
El Artículo 8.001 (definición 98) del Código Municipal define el estorbo público como cualquier estructura abandonada o solar abandonado, yermo o baldío que es inadecuado para ser habitado o utilizado por seres humanos, por estar en condiciones de ruina, falta de reparación o defectos de construcción, o que es perjudicial a la salud o seguridad del público.13
La ley menciona, sin limitarse a ellas, estas condiciones:
- Defectos en la estructura que aumentan los riesgos de incendios o accidentes
- Depósito de chatarras o escombros
- Falta de adecuada ventilación o de facilidades sanitarias
- Falta de energía eléctrica o agua potable
- Falta de limpieza4
Dos cosas importantes salen de esa definición. Primero, no hace falta una estructura: un solar vacío y enmontado también puede ser estorbo público. Segundo, la lista de condiciones es abierta ("sin limitarse a"), así que el deterioro grave en general puede calificar.
Whether an abandoned property affects you as a neighbor, interests you as a buyer, or was declared against you as an owner, everything starts from the same legal concept: the public nuisance (estorbo público). This guide explains what it is under Puerto Rico's Municipal Code (Act 107-2020, as amended by Acts 114-2024 and 97-2026), how the declaration process works step by step, the fines and liens it generates, and the owner's rights at each stage.
The legal definition
Article 8.001 (definition 98) of the Municipal Code defines a public nuisance as any abandoned structure or abandoned, barren or vacant lot that is unfit for human habitation or use because it is in ruinous condition, in disrepair or has construction defects, or that is harmful to public health or safety.13
The law lists, without limitation, these conditions:
- Structural defects that increase the risk of fire or accidents
- Accumulation of scrap or debris
- Lack of adequate ventilation or sanitary facilities
- Lack of electric power or drinking water
- Lack of cleanliness4
Two important points follow from that definition. First, no structure is required: an empty, overgrown lot can also be a public nuisance. Second, the list of conditions is open-ended ("without limitation"), so severe deterioration in general can qualify.
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Lo que no es un estorbo público
No toda propiedad descuidada es un estorbo público. La palabra tiene un significado técnico: una propiedad es estorbo público cuando el municipio la declara como tal después del proceso formal de notificación, oportunidad de vista y declaración que se explica abajo. Antes de eso, es solo una propiedad abandonada.
Además, desde la Ley 97-2026 el Artículo 4.010(g) establece una exclusión expresa: no se considerará estorbo público la estructura ocupada como residencia principal de un poseedor que ejerce dominio sobre la propiedad. Es decir, la casa donde alguien vive como su residencia principal no puede ser declarada estorbo bajo este Artículo.125
Dos regímenes vecinos que no son la declaración de estorbo
El propio Código Municipal trae otros dos instrumentos que conviven con el capítulo de estorbos públicos y que conviene no confundir con la declaración:
- Los Códigos de Orden Público (Art. 3.040). Los municipios pueden adoptar, por ordenanza y para zonas delimitadas (ampliables a todo el municipio), códigos de orden público que pueden atender expresamente los estorbos públicos, los escombros y la chatarra, y la limpieza y disposición de desperdicios.6 Sus multas se rigen por el Artículo 1.0097 y pueden imponerlas la Policía Municipal y el Negociado de la Policía de Puerto Rico;8 el término para pedir su revisión es de 30 días calendario ante el Tribunal Administrativo Municipal o el Tribunal de Primera Instancia9, y la multa de un comercio bona fide que no se paga ni se apela puede gravarse en su patente municipal del año siguiente.10
- El régimen de viviendas inadecuadas (Arts. 4.015 a 4.020). Es un régimen aparte que solo aplica si el municipio lo adopta por ordenanza, dirigido a viviendas inadecuadas para habitarse.11 El proceso puede iniciarlo una autoridad pública o una querella de cinco (5) residentes del municipio,12 y puede terminar en una orden de reparar, desocupar y clausurar la vivienda, o de demolerla si es peligrosa;13 lo que el municipio gasta se cobra como un gravamen equivalente a una contribución especial,14 y el remedio judicial exclusivo contra estas órdenes es el entredicho ante el Tribunal de Primera Instancia.15 Importante: la exclusión de la residencia principal ocupada (Art. 4.010(g)) aplica a la declaración de estorbo público; una vivienda ocupada pero inadecuada puede ser objeto de este otro régimen en los municipios que lo hayan adoptado.
Cómo se declara: el proceso paso a paso
1. Identificación. El municipio realiza los estudios e inspecciones necesarios dentro de sus límites para identificar propiedades deshabitadas y abandonadas que deban calificarse como estorbos públicos; el Código lo autoriza expresamente a "incursionar o entrar en cualquier sitio que sospeche detrimental con el fin de realizar inspecciones" (Artículo 4.008).
2. Notificación. El municipio notifica a los propietarios que consten inscritos en el Registro de la Propiedad o en el CRIM, a los poseedores y a las personas con interés, personalmente o por correo certificado, de su intención16 de declarar la propiedad como estorbo público, advirtiéndoles de su derecho a solicitar una vista. La notificación debe cumplir sustancialmente con la Regla 4 de Procedimiento Civil.17 Si se ignora el paradero de esas personas, o la propiedad no está inscrita ni en el Registro ni en el CRIM, el municipio lo certifica y notifica a "persona desconocida" publicando un aviso en un (1) periódico impreso de circulación general o regional y uno (1) digital, sin que medie orden judicial previa.18
3. Treinta días para oponerse. Desde la notificación (o la publicación del aviso), el propietario, poseedor o persona con interés tiene treinta (30) días para oponerse19 y solicitar una vista ante un Oficial Examinador, donde puede presentar prueba testifical, documental o pericial.
4. La vista. El Oficial Examinador debe ser un ingeniero licenciado o un abogado licenciado (el municipio puede contratarlo20 o compartirlo con otro municipio mediante acuerdo). Evaluada la prueba, emite una orden con uno de tres resultados (Artículo 4.009):
- No es estorbo público: se concluyen los procedimientos y la propiedad queda excluida.
- Es estorbo, pero reparable: se ordenan las reparaciones o labores de limpieza y mantenimiento en un término no mayor de 30 días. Pueden concederse prórrogas por circunstancias extraordinarias, pero el conjunto de prórrogas nunca puede exceder de un (1) año.21
- Es estorbo y no es reparable: se ordena la demolición y limpieza, por cuenta del dueño, en un término no mayor de 30 días, con una posible prórroga de hasta 90 días.22 Vencido el término, el municipio puede hacer la demolición y limpieza a su costo, anotando un gravamen en el Registro de la Propiedad o certificando los gastos para deducirlos de la justa compensación.
5. La declaración. Si el notificado no comparece a oponerse, o si incumple la orden del Oficial Examinador, el municipio puede declarar la propiedad estorbo público y notifica la declaración final a la última dirección conocida (Artículo 4.010).23
6. Treinta días más y la intervención del municipio. Notificada la declaración, si el propietario no cumple dentro de 30 días (término del Código; algunos reglamentos municipales conceden más, como los 60 días de Humacao), el municipio puede realizar por sí mismo las obras necesarias (reparación, limpieza, mantenimiento o demolición) para proteger la salud y seguridad del público, y tiene derecho a reclamar todos los gastos incurridos.24
Multas, costos y el gravamen
Cuando el municipio tiene que hacer las labores de limpieza o eliminación de la condición nociva, el Artículo 4.010 activa dos consecuencias económicas para el titular:
La multa trimestral. Se impone una multa trimestral no menor de $1,000 ni mayor de $5,000, pagadera al municipio donde está la propiedad.125
Las multas por reincidencia. Al titular que incurre en un patrón de dejadez y cuyas propiedades recaen en condición de estorbo público: primera reincidencia entre $1,000 y $1,500; segunda entre $2,000 y $3,500; y cada reincidencia adicional una multa fija de $5,000. Esta multa puede establecerse por cada inmueble a nombre del titular notificado.26
Las multas son adicionales al costo de la limpieza. Si no se pagan dentro de 60 días de haber sido debidamente requeridas y notificadas, se incluyen en el gravamen sobre la propiedad.27 Los gastos que el municipio incurre y no recobra constituyen un gravamen equivalente a una hipoteca legal tácita, subordinado únicamente28 al gravamen de contribuciones sobre la propiedad, y se hace constar mediante instancia en el Registro de la Propiedad. Si después de 60 días desde la última gestión de cobro esta resulta infructuosa, el municipio puede presentar la acción judicial para ejecutar la propiedad y venderla en pública subasta.29
Ojo: tu reglamento municipal puede añadir una multa mensual. Además del esquema del Código, varios reglamentos municipales imponen su propia multa mensual y escalonada por la mera existencia de la condición de estorbo declarada (así lo disponen, por ejemplo, los reglamentos de Isabela, Hormigueros, Luquillo, Salinas y Guaynabo), al amparo del Artículo 1.009 del Código, que permite multas administrativas municipales de hasta un máximo de $5,000 por infracción30 y exige un procedimiento uniforme con garantías de debido proceso, revisable ante los tribunales administrativos municipales o el Tribunal de Primera Instancia. Verifica el reglamento vigente de tu municipio.
Los efectos de la declaración
Una vez declarada, el Artículo 4.010 permite al municipio, entre otros efectos: rotular oficialmente el inmueble como estorbo público declarado; tasarlo (mediante tasador licenciado o el CRIM); solicitar la certificación de deuda contributiva; y expropiarlo por utilidad pública, para vivienda asequible, o mediante el procedimiento sumario del Artículo 4.012A.31 Si la expropiación ocurre, la deuda con el CRIM y lo adeudado por multas y gastos de limpieza se descuentan de la justa compensación, y al transferirse la titularidad al municipio la deuda con el CRIM se cancela en su totalidad.32
La declaración también activa reglas especiales de herencia (según enmendadas por la Ley 97-2026): si el inmueble no tiene dueño vivo ni herederos, se adjudica al municipio; si tiene herederos pero pasan más de tres (3) años desde la declaración sin ser reclamado, se adjudica al municipio mediante mandamiento judicial;33 y si nadie con un derecho real compareció nunca (casos notificados a "persona desconocida") y pasa más de un (1) año sin reclamo, también procede la adjudicación por vía ex parte.34
Cuando el municipio no va a expropiar por utilidad pública, la propiedad entra al Inventario de Propiedades Declaradas como Estorbo Público del Artículo 4.011, con su localización física, descripción registral (si está inscrita), número de catastro, nombre del propietario o persona con interés, y valor de mercado según tasación. El municipio debe actualizar ese inventario trimestralmente y tenerlo disponible al público en la Casa Alcaldía y en su plataforma digital o red social de alto alcance público. Desde ese inventario35 nacen las oportunidades de adquisición: lee cómo adquirir una propiedad declarada estorbo público.
Tus derechos si eres el dueño
- Ser notificado conforme a la Regla 4 de Procedimiento Civil antes de cualquier declaración (Artículo 4.008).
- Oponerte dentro de 30 días y tener una vista ante un Oficial Examinador imparcial (ingeniero o abogado licenciado), con derecho a presentar prueba.
- Plazos para subsanar: hasta 30 días para reparar (con prórrogas que en conjunto no exceden un año) o hasta 30 días para demoler (con prórroga de hasta 90 días), según la orden.
- Revisión judicial: las actuaciones del municipio bajo este Capítulo son revisables por el Tribunal de Primera Instancia, con excepción de la acción de expropiación, que se rige por la Regla 58 de Procedimiento Civil (Artículo 4.013).36
- Tu residencia principal ocupada no es un estorbo: la exclusión del Artículo 4.010(g), añadida por la Ley 97-2026.
La ley ha cambiado (y tu municipio tiene su propio reglamento)
El marco actual viene de la Ley 107-2020 (Código Municipal, 13 de agosto de 2020) y fue enmendado por la Ley 114-2024 (29 de julio de 2024), que creó el procedimiento sumario de expropiación y las multas escalonadas actuales, y por la Ley 97-2026 (1 de junio de 2026), que entre otras cosas redujo a tres años el término para la adjudicación de inmuebles no reclamados por herederos, creó la vía de un año para los casos de "persona desconocida", y añadió la exclusión de la residencia principal ocupada.
Sobre ese marco, cada municipio aprueba su propio reglamento de estorbos públicos mediante ordenanza, y ahí varían los detalles operativos: qué oficina o comité maneja los casos, cómo se presentan querellas ciudadanas, y las multas específicas dentro de los rangos de ley. Verifica siempre el reglamento vigente de tu municipio; muchos fueron adoptados o reemplazados entre 2024 y 2026 precisamente por estos cambios de ley.
Dónde verificar una propiedad
Para saber si una propiedad específica está declarada: consulta el inventario de tu municipio (Casa Alcaldía o su plataforma digital, Artículo 4.011) y busca la propiedad en estorbos.com/explorar, donde publicamos propiedades en distintas etapas del proceso (avisos preliminares, en trámite, declaradas y vendidas). Si conoces una propiedad abandonada que no aparece, puedes documentarla con un reporte ciudadano para que el municipio la evalúe.
FuentesSources
- 1.
Ley 107-2020, Código Municipal de Puerto Rico - texto consolidado OGP (rev. 4 de junio de 2026), según enmendada por las Leyes 114-2024 y 97-2026
- 2.
Ley 97-2026 (1 de junio de 2026), texto de la ley radicado en SUTRA
- 3.
Art. 8.001, def. 98, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 537: «Estorbo Público: Cualquier estructura abandonada o solar abandonado, yermo o baldío que es inadecuada para ser habitada o utilizada por seres humanos, por estar en condiciones de ruina, falta de reparación, defectos de construcción, o que es perjudicial a la salud o seguridad del público.»
- 4.
Art. 8.001, def. 98, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 538: «defectos en la estructura que aumentan los riesgos de incendios o accidentes; depósito de chatarras o escombros, falta de adecuada ventilación o facilidades sanitarias; falta de energía eléctrica o agua potable; y falta de limpieza.»
- 5.
Art. 4.010(g), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 244: «Para fines de este Artículo no se considerará un estorbo público la estructura ocupada como residencia principal de un poseedor que ejerce dominio sobre la propiedad.»
- 6.
Art. 3.040, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 210: «tales como aquellas que limitan la venta o consumo de bebidas alcohólicas, los ruidos excesivos o innecesarios, los estorbos públicos, escombros y chatarra en áreas públicas»
- 7.
Art. 3.040(c), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 211: «Cuando los Códigos adoptados disponen multas administrativas para sus infracciones, se cumplirá con lo establecido en el Artículo 1.009 de este Código.»
- 8.
Art. 3.040(c), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 210: «Se autoriza y faculta a la Policía Municipal de cada municipio a imponer multas por infracción a las disposiciones dispuestas en los Códigos de Orden Público en su respectiva jurisdicción. Asimismo, se autoriza y faculta al Negociado de la Policía de Puerto Rico a asegurar el cumplimiento de los Códigos de Orden Público e imponer multas administrativas»
- 9.
Art. 3.040(f), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 211: «tendrá treinta (30) días calendario para solicitar revisión del mismo en el Tribunal Administrativo Municipal o en el Tribunal de Primera Instancia de la región judicial en que le fue impuesta la multa»
- 10.
Art. 3.040(f), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 211: «el municipio podrá gravar en...la patente municipal del comerciante por el monto de la multa. Conforme a lo antes dispuesto, la multa deberá pagarse junto a la patente municipal del próximo año.»
- 11.
Art. 4.015, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 247: «Los municipios de Puerto Rico promoverán y procurarán, mediante ordenanzas, así como a través de cualquier otro medio dispuesto por ley, que las viviendas sean adecuadas y seguras para sus habitantes. Para ello, se les confiere, además, el poder de remediar las viviendas en estado inhabitable y eliminar aquellas que por su deterioro se hayan convertido en estorbos públicos.»
- 12.
Art. 4.016(b), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 248: «Que cuando se radique una petición ante el funcionario público, por una autoridad pública, o por cinco (5) residentes de dicho municipio, haciendo la declaración de que determinada vivienda es inadecuada para ser habitada, el funcionario público vendrá obligado a realizar una investigación preliminar.»
- 13.
Art. 4.016(g), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 248: «el funcionario público podrá hacer que la vivienda sea desocupada y clausurada»
- 14.
Art. 4.016(h), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 249: «el costo de tales reparaciones, modificaciones, mejoras, o de hacerla desaparecer o demoler, constituirá un gravamen sobre dicho inmueble, y se impondrá y cobrará como una contribución especial.»
- 15.
Art. 4.018, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 249: «podrá solicitar del Tribunal de Primera Instancia una orden de entredicho para impedir que el funcionario público lleve a cabo las disposiciones de la orden. ... serán exclusivos y ninguna persona afectada por una orden del funcionario público tendrá derecho a obtener daños y perjuicios»
- 16.
Art. 4.008, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 240: «Notificará a los propietarios que consten inscritos en el Registro de la Propiedad o en el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM), poseedores y personas con interés, personalmente o por correo certificado»
- 17.
Art. 4.008, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 240: «Para la notificación deberá cumplirse sustancialmente con el proceso de diligenciamiento, según establecido en la Regla 4 de las Reglas de Procedimiento Civil de 2009, según enmendadas.»
- 18.
Art. 4.008, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 240: «el municipio lo certificará y procederá a notificar a "persona desconocida", se publicará un aviso en un (1) periódico impreso de circulación general o regional y uno (1) digital de conformidad con las ordenanzas del municipio y sin que medie orden judicial previa.»
- 19.
Art. 4.008, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 240: «tendrá treinta (30) días, contados desde la notificación, para oponerse a la declaración de la propiedad como estorbo público, y solicitar vista ante un Oficial Examinador»
- 20.
Art. 4.009, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 241: «El oficial examinador será un ingeniero licenciado o un abogado licenciado.»
- 21.
Art. 4.009(b), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 241: «En ningún caso el conjunto de prórrogas excederá de un (1) año.»
- 22.
Art. 4.009(c), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 241: «se ordenará su demolición y limpieza, por cuenta del propietario, poseedor o persona con interés, dentro de un término de tiempo razonable, que no será mayor de treinta (30) días. A petición de parte, por razón justificada y circunstancias extraordinarias, el Oficial Examinador podrá conceder una prórroga no mayor de noventa (90) días»
- 23.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «y no compareciere en forma alguna a oponerse a la identificación de la propiedad como estorbo público; o luego de expedida una orden a tenor con lo dispuesto en el inciso (b) o el inciso (c) del Artículo 4.009 de este Código no cumpliere con la misma, el Municipio podrá declarar la propiedad como estorbo público»
- 24.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «dentro del término de treinta (30) días a partir de la notificación de la declaración...podrá realizar las obras necesarias para asegurar la salud y seguridad del público en general»
- 25.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «se le impondrá una multa trimestral al titular, a ser pagada al Municipio donde esté situada la propiedad inmueble, la cual será no menor de mil (1,000) dólares ni mayor de cinco mil (5,000) dólares.»
- 26.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «Se multará por la primera reincidencia no menos de mil (1,000) dólares, pero nunca más de mil quinientos (1,500) dólares. En caso de una segunda reincidencia la multa no será menor de dos mil (2,000) dólares, ni mayor de tres mil quinientos (3,500). Por cada reincidencia adicional se impondrá una multa fija de cinco mil (5,000) dólares.»
- 27.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «de no efectuar el pago correspondiente dentro del término de sesenta (60) días de haber sido debidamente solicitado y notificado por el Municipio, tal monto se incluirá dentro del gravamen hipotecario tácito»
- 28.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «constituirán un gravamen sobre la propiedad equivalente a una hipoteca legal tácita, según definido en las distintas leyes de Puerto Rico, subordinado únicamente en carácter de prioridad al gravamen de contribuciones»
- 29.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 243: «el Municipio podrá presentar la acción judicial que corresponda para la ejecución de la propiedad y su venta en pública subasta»
- 30.
Art. 1.009, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 15: «el municipio podrá imponer y cobrar multas administrativas de hasta un máximo de cinco mil (5,000) dólares por infracciones a sus ordenanzas, resoluciones y reglamentos de aplicación general»
- 31.
Art. 4.010(d), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 243: «El Municipio podrá expropiar el inmueble por motivo de utilidad pública, vivienda asequible o conforme a las disposiciones del procedimiento sumario aquí establecido. El Municipio, también podrá embargar, gravar y ejecutar la propiedad conforme a los Artículos 7.072 y 7.073 de este Código.»
- 32.
Art. 4.010(d), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 243: «Una vez se le transfiera la titularidad al Municipio, toda deuda, intereses, recargo o penalidades con el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales será cancelada en su totalidad.»
- 33.
Art. 4.010(e), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 243: «Cuando el inmueble tenga heredero(s), pero hayan pasado más de tres (3) años, luego de haber sido declarado estorbo público, sin ser reclamado, el mismo será adjudicado al Municipio donde esté sito, mediante mandamiento judicial.»
- 34.
Art. 4.010(f), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 244: «no compareció ningún titular ni persona alguna con un derecho real sobre la propiedad a oponerse a la declaración y haya pasado más de un (1) año, luego de haber sido declarado estorbo público, sin ser reclamado, el mismo será adjudicado al Municipio»
- 35.
Art. 4.011, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 244: «El municipio actualizará el inventario trimestralmente y lo hará disponible al público en la Casa Alcaldía, y su plataforma digital o red social de alto alcance público»
- 36.
Art. 4.013, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 247: «Las actuaciones del municipio a tenor con lo dispuesto en este Capítulo, a excepción de la acción de expropiación que se rige por la Regla 58 de Procedimiento Civil, serán revisables por el Tribunal de Primera Instancia.»
What is not a public nuisance
Not every neglected property is a public nuisance. The term has a technical meaning: a property is a public nuisance when the municipality declares it as such after the formal process of notification, opportunity for a hearing, and declaration explained below. Until then, it is just an abandoned property.
In addition, since Act 97-2026, Article 4.010(g) establishes an express exclusion: a structure occupied as the principal residence of a possessor exercising dominion over the property shall not be considered a public nuisance. In other words, the house where someone lives as their principal residence cannot be declared a nuisance under this Article.125
Two neighboring regimes that are not the nuisance declaration
The Municipal Code itself carries two other instruments that coexist with the public-nuisance chapter and should not be confused with the declaration:
- Public Order Codes (Art. 3.040). Municipalities may adopt, by ordinance and for delimited zones (expandable to the whole municipality), public order codes that can expressly address public nuisances, debris and scrap, and the cleanup and disposal of waste.6 Their fines are governed by Article 1.0097 and may be imposed by the Municipal Police and the Puerto Rico Police Bureau;8 the term to seek their review is 30 calendar days before the Municipal Administrative Tribunal or the Court of First Instance9, and the fine of a bona fide business that is neither paid nor appealed can become a lien on its municipal license (patente) for the following year.10
- The inadequate-dwellings regime (Arts. 4.015 to 4.020). It is a separate regime that only applies if the municipality adopts it by ordinance, aimed at dwellings unfit for habitation.11 The process can be started by a public authority or by a complaint of five (5) residents of the municipality,12 and can end in an order to repair, vacate and close the dwelling, or to demolish it if dangerous;13 what the municipality spends is collected as a lien equivalent to a special assessment,14 and the exclusive judicial remedy against these orders is an injunction (entredicho) before the Court of First Instance.15 Important: the occupied-principal-residence exclusion (Art. 4.010(g)) applies to the public-nuisance declaration; an occupied but inadequate dwelling can be subject to this other regime in municipalities that have adopted it.
How it is declared: the process step by step
1. Identification. The municipality carries out the studies and inspections needed within its limits to identify uninhabited and abandoned properties that should be classified as public nuisances; the Code expressly authorizes it to "go into or enter any site it suspects to be detrimental for the purpose of conducting inspections" (Article 4.008).
2. Notification. The municipality notifies the owners of record in the Property Registry or at CRIM, the possessors and the parties with interest, personally or by certified mail, of its intention16 to declare the property a public nuisance, advising them of their right to request a hearing. The notification must substantially comply with Rule 4 of Civil Procedure.17 If those persons' whereabouts are unknown, or the property is recorded neither in the Registry nor at CRIM, the municipality certifies that fact and notifies an "unknown person" by publishing a notice in one (1) printed newspaper of general or regional circulation and one (1) digital newspaper, with no prior court order.18
3. Thirty days to oppose. From the notification (or the publication of the notice), the owner, possessor or party with interest has thirty (30) days to oppose19 and request a hearing before an Examining Officer, where they may present testimonial, documentary or expert evidence.
4. The hearing. The Examining Officer must be a licensed engineer or a licensed attorney (the municipality may contract20 one or share one with another municipality by agreement). After weighing the evidence, the officer issues an order with one of three outcomes (Article 4.009):
- Not a public nuisance: the proceedings end and the property is excluded.
- A nuisance, but repairable: the repairs or cleanup and maintenance work are ordered within a term of no more than 30 days. Extensions may be granted for extraordinary circumstances, but the extensions combined can never exceed one (1) year.21
- A nuisance and not repairable: demolition and cleanup are ordered, at the owner's expense, within a term of no more than 30 days, with a possible extension of up to 90 days.22 Once the term ends, the municipality may do the demolition and cleanup at its own cost, recording a lien in the Property Registry or certifying the costs to deduct them from the just compensation.
5. The declaration. If the notified party never appears to oppose, or fails to comply with the Examining Officer's order, the municipality may declare the property a public nuisance and notifies the final declaration to the last known address (Article 4.010).23
6. Thirty more days and the municipality steps in. Once the declaration is notified, if the owner does not comply within 30 days (the Code's term; some municipal regulations grant more, like Humacao's 60 days), the municipality may itself perform the necessary works (repair, cleanup, maintenance or demolition) to protect public health and safety, and has the right to claim all costs incurred.24
Fines, costs and the lien
When the municipality has to perform the cleanup or eliminate the harmful condition, Article 4.010 triggers two economic consequences for the owner:
The quarterly fine. A quarterly fine of no less than $1,000 and no more than $5,000 is imposed, payable to the municipality where the property sits.125
Recidivism fines. For an owner who falls into a pattern of neglect and whose properties relapse into nuisance condition: first recurrence between $1,000 and $1,500; second between $2,000 and $3,500; and each additional recurrence a fixed $5,000 fine. This fine may be imposed per property in the name of the notified owner.26
The fines are in addition to the cost of the cleanup. If they are not paid within 60 days of being duly demanded and notified, they are included in the lien on the property.27 The costs the municipality incurs and does not recover constitute a lien equivalent to a tacit statutory mortgage, subordinate only28 to the property-tax lien, recorded by filing in the Property Registry. If, after 60 days from the last collection effort, collection proves fruitless, the municipality may file the judicial action to execute the property and sell it at public auction.29
Heads up: your municipal regulation may add a monthly fine. On top of the Code's scheme, several municipal regulations impose their own monthly, escalating fine for the mere existence of the declared nuisance condition (the regulations of Isabela, Hormigueros, Luquillo, Salinas and Guaynabo provide for it, for example), under Article 1.009 of the Code, which allows municipal administrative fines of up to a maximum of $5,000 per infraction30 and requires a uniform procedure with due-process guarantees, reviewable before municipal administrative tribunals or the Court of First Instance. Check your municipality's current regulation.
The effects of the declaration
Once declared, Article 4.010 allows the municipality, among other effects: to officially post the property as a declared public nuisance; to appraise it (through a licensed appraiser or CRIM); to request the tax-debt certification; and to expropriate it for public utility, for affordable housing, or through the summary procedure of Article 4.012A.31 If expropriation happens, the CRIM debt and the amounts owed in fines and cleanup costs are deducted from the just compensation, and once title transfers to the municipality the CRIM debt is cancelled in full.32
The declaration also activates special inheritance rules (as amended by Act 97-2026): if the property has no living owner and no heirs, it is adjudicated to the municipality; if it has heirs but more than three (3) years pass from the declaration without a claim, it is adjudicated to the municipality by court order;33 and if no one with a real right ever appeared (cases notified to an "unknown person") and more than one (1) year passes unclaimed, the ex parte adjudication also proceeds.34
When the municipality is not going to expropriate for public utility, the property enters the Inventory of Properties Declared a Public Nuisance of Article 4.011, with its physical location, registry description (if recorded), cadastre number, the name of the owner or party with interest, and its market value per appraisal. The municipality must update that inventory quarterly and keep it available to the public at City Hall and on its digital platform or high-reach social network. Acquisition opportunities start35 from that inventory: read how to acquire a property declared a public nuisance.
Your rights as the owner
- To be notified in substantial compliance with Rule 4 of Civil Procedure before any declaration (Article 4.008).
- To oppose within 30 days and have a hearing before an impartial Examining Officer (licensed engineer or attorney), with the right to present evidence.
- Cure periods: up to 30 days to repair (with extensions that combined cannot exceed one year) or up to 30 days to demolish (with an extension of up to 90 days), depending on the order.
- Judicial review: the municipality's actions under this Chapter are reviewable by the Court of First Instance, except the expropriation action, which is governed by Rule 58 of Civil Procedure (Article 4.013).36
- Your occupied principal residence is not a nuisance: the Article 4.010(g) exclusion, added by Act 97-2026.
The law has changed (and your municipality has its own regulation)
The current framework comes from Act 107-2020 (the Municipal Code, August 13, 2020) and was amended by Act 114-2024 (July 29, 2024), which created the summary expropriation procedure and today's tiered fines, and by Act 97-2026 (June 1, 2026), which among other things reduced to three years the term for adjudicating properties unclaimed by heirs, created the one-year track for "unknown person" cases, and added the occupied-principal-residence exclusion.
On top of that framework, each municipality adopts its own public-nuisance regulation by ordinance, and that is where the operational details vary: which office or committee handles cases, how citizen complaints are filed, and the specific fines within the statutory ranges. Always check your municipality's current regulation; many were adopted or replaced between 2024 and 2026 precisely because of these changes in the law.
Where to verify a property
To find out whether a specific property is declared: check your municipality's inventory (City Hall or its digital platform, Article 4.011) and search for the property on estorbos.com/explorar, where we publish properties at different stages of the process (preliminary notices, in progress, declared and sold). If you know of an abandoned property that does not appear, you can document it with a citizen report so the municipality can evaluate it.
FuentesSources
- 1.
Ley 107-2020, Código Municipal de Puerto Rico - texto consolidado OGP (rev. 4 de junio de 2026), según enmendada por las Leyes 114-2024 y 97-2026
- 2.
Ley 97-2026 (1 de junio de 2026), texto de la ley radicado en SUTRA
- 3.
Art. 8.001, def. 98, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 537: «Estorbo Público: Cualquier estructura abandonada o solar abandonado, yermo o baldío que es inadecuada para ser habitada o utilizada por seres humanos, por estar en condiciones de ruina, falta de reparación, defectos de construcción, o que es perjudicial a la salud o seguridad del público.»
- 4.
Art. 8.001, def. 98, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 538: «defectos en la estructura que aumentan los riesgos de incendios o accidentes; depósito de chatarras o escombros, falta de adecuada ventilación o facilidades sanitarias; falta de energía eléctrica o agua potable; y falta de limpieza.»
- 5.
Art. 4.010(g), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 244: «Para fines de este Artículo no se considerará un estorbo público la estructura ocupada como residencia principal de un poseedor que ejerce dominio sobre la propiedad.»
- 6.
Art. 3.040, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 210: «tales como aquellas que limitan la venta o consumo de bebidas alcohólicas, los ruidos excesivos o innecesarios, los estorbos públicos, escombros y chatarra en áreas públicas»
- 7.
Art. 3.040(c), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 211: «Cuando los Códigos adoptados disponen multas administrativas para sus infracciones, se cumplirá con lo establecido en el Artículo 1.009 de este Código.»
- 8.
Art. 3.040(c), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 210: «Se autoriza y faculta a la Policía Municipal de cada municipio a imponer multas por infracción a las disposiciones dispuestas en los Códigos de Orden Público en su respectiva jurisdicción. Asimismo, se autoriza y faculta al Negociado de la Policía de Puerto Rico a asegurar el cumplimiento de los Códigos de Orden Público e imponer multas administrativas»
- 9.
Art. 3.040(f), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 211: «tendrá treinta (30) días calendario para solicitar revisión del mismo en el Tribunal Administrativo Municipal o en el Tribunal de Primera Instancia de la región judicial en que le fue impuesta la multa»
- 10.
Art. 3.040(f), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 211: «el municipio podrá gravar en...la patente municipal del comerciante por el monto de la multa. Conforme a lo antes dispuesto, la multa deberá pagarse junto a la patente municipal del próximo año.»
- 11.
Art. 4.015, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 247: «Los municipios de Puerto Rico promoverán y procurarán, mediante ordenanzas, así como a través de cualquier otro medio dispuesto por ley, que las viviendas sean adecuadas y seguras para sus habitantes. Para ello, se les confiere, además, el poder de remediar las viviendas en estado inhabitable y eliminar aquellas que por su deterioro se hayan convertido en estorbos públicos.»
- 12.
Art. 4.016(b), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 248: «Que cuando se radique una petición ante el funcionario público, por una autoridad pública, o por cinco (5) residentes de dicho municipio, haciendo la declaración de que determinada vivienda es inadecuada para ser habitada, el funcionario público vendrá obligado a realizar una investigación preliminar.»
- 13.
Art. 4.016(g), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 248: «el funcionario público podrá hacer que la vivienda sea desocupada y clausurada»
- 14.
Art. 4.016(h), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 249: «el costo de tales reparaciones, modificaciones, mejoras, o de hacerla desaparecer o demoler, constituirá un gravamen sobre dicho inmueble, y se impondrá y cobrará como una contribución especial.»
- 15.
Art. 4.018, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 249: «podrá solicitar del Tribunal de Primera Instancia una orden de entredicho para impedir que el funcionario público lleve a cabo las disposiciones de la orden. ... serán exclusivos y ninguna persona afectada por una orden del funcionario público tendrá derecho a obtener daños y perjuicios»
- 16.
Art. 4.008, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 240: «Notificará a los propietarios que consten inscritos en el Registro de la Propiedad o en el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM), poseedores y personas con interés, personalmente o por correo certificado»
- 17.
Art. 4.008, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 240: «Para la notificación deberá cumplirse sustancialmente con el proceso de diligenciamiento, según establecido en la Regla 4 de las Reglas de Procedimiento Civil de 2009, según enmendadas.»
- 18.
Art. 4.008, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 240: «el municipio lo certificará y procederá a notificar a "persona desconocida", se publicará un aviso en un (1) periódico impreso de circulación general o regional y uno (1) digital de conformidad con las ordenanzas del municipio y sin que medie orden judicial previa.»
- 19.
Art. 4.008, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 240: «tendrá treinta (30) días, contados desde la notificación, para oponerse a la declaración de la propiedad como estorbo público, y solicitar vista ante un Oficial Examinador»
- 20.
Art. 4.009, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 241: «El oficial examinador será un ingeniero licenciado o un abogado licenciado.»
- 21.
Art. 4.009(b), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 241: «En ningún caso el conjunto de prórrogas excederá de un (1) año.»
- 22.
Art. 4.009(c), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 241: «se ordenará su demolición y limpieza, por cuenta del propietario, poseedor o persona con interés, dentro de un término de tiempo razonable, que no será mayor de treinta (30) días. A petición de parte, por razón justificada y circunstancias extraordinarias, el Oficial Examinador podrá conceder una prórroga no mayor de noventa (90) días»
- 23.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «y no compareciere en forma alguna a oponerse a la identificación de la propiedad como estorbo público; o luego de expedida una orden a tenor con lo dispuesto en el inciso (b) o el inciso (c) del Artículo 4.009 de este Código no cumpliere con la misma, el Municipio podrá declarar la propiedad como estorbo público»
- 24.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «dentro del término de treinta (30) días a partir de la notificación de la declaración...podrá realizar las obras necesarias para asegurar la salud y seguridad del público en general»
- 25.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «se le impondrá una multa trimestral al titular, a ser pagada al Municipio donde esté situada la propiedad inmueble, la cual será no menor de mil (1,000) dólares ni mayor de cinco mil (5,000) dólares.»
- 26.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «Se multará por la primera reincidencia no menos de mil (1,000) dólares, pero nunca más de mil quinientos (1,500) dólares. En caso de una segunda reincidencia la multa no será menor de dos mil (2,000) dólares, ni mayor de tres mil quinientos (3,500). Por cada reincidencia adicional se impondrá una multa fija de cinco mil (5,000) dólares.»
- 27.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «de no efectuar el pago correspondiente dentro del término de sesenta (60) días de haber sido debidamente solicitado y notificado por el Municipio, tal monto se incluirá dentro del gravamen hipotecario tácito»
- 28.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «constituirán un gravamen sobre la propiedad equivalente a una hipoteca legal tácita, según definido en las distintas leyes de Puerto Rico, subordinado únicamente en carácter de prioridad al gravamen de contribuciones»
- 29.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 243: «el Municipio podrá presentar la acción judicial que corresponda para la ejecución de la propiedad y su venta en pública subasta»
- 30.
Art. 1.009, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 15: «el municipio podrá imponer y cobrar multas administrativas de hasta un máximo de cinco mil (5,000) dólares por infracciones a sus ordenanzas, resoluciones y reglamentos de aplicación general»
- 31.
Art. 4.010(d), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 243: «El Municipio podrá expropiar el inmueble por motivo de utilidad pública, vivienda asequible o conforme a las disposiciones del procedimiento sumario aquí establecido. El Municipio, también podrá embargar, gravar y ejecutar la propiedad conforme a los Artículos 7.072 y 7.073 de este Código.»
- 32.
Art. 4.010(d), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 243: «Una vez se le transfiera la titularidad al Municipio, toda deuda, intereses, recargo o penalidades con el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales será cancelada en su totalidad.»
- 33.
Art. 4.010(e), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 243: «Cuando el inmueble tenga heredero(s), pero hayan pasado más de tres (3) años, luego de haber sido declarado estorbo público, sin ser reclamado, el mismo será adjudicado al Municipio donde esté sito, mediante mandamiento judicial.»
- 34.
Art. 4.010(f), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 244: «no compareció ningún titular ni persona alguna con un derecho real sobre la propiedad a oponerse a la declaración y haya pasado más de un (1) año, luego de haber sido declarado estorbo público, sin ser reclamado, el mismo será adjudicado al Municipio»
- 35.
Art. 4.011, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 244: «El municipio actualizará el inventario trimestralmente y lo hará disponible al público en la Casa Alcaldía, y su plataforma digital o red social de alto alcance público»
- 36.
Art. 4.013, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 247: «Las actuaciones del municipio a tenor con lo dispuesto en este Capítulo, a excepción de la acción de expropiación que se rige por la Regla 58 de Procedimiento Civil, serán revisables por el Tribunal de Primera Instancia.»
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