¿Y si la propiedad abandonada es del gobierno? El CEDBI, la Administración de Terrenos y los canales especiales

En estorbos.com hablamos casi siempre de propiedades privadas abandonadas: el proceso municipal de declaración, multas y expropiación del Código Municipal. Pero una parte del abandono en Puerto Rico es propiedad del propio gobierno - escuelas cerradas, oficinas en desuso, estructuras públicas en ruina. Esos inmuebles tienen canales propios, y confundirlos con el trámite municipal de estorbos hace perder tiempo a todo el mundo. Esta guía los separa.

Primero: ¿de quién es la propiedad?

Antes de nada, verifica la titularidad - el registro del CRIM y el Registro de la Propiedad identifican al titular. Los caminos se separan según la respuesta:

• Privada: aplica el proceso de estorbos públicos del Código Municipal - la guía base y la de adquisición.
• Municipal: el municipio dispone de su propiedad conforme al Código (venta por subasta pública con aprobación de su Legislatura, Arts. 2.021 y 2.035) - incluyendo las propiedades que adquirió por el programa de estorbos, que llegan al inventario y a los canales de venta.
• Del Gobierno estatal (Rama Ejecutiva): el canal es la disposición de bienes inmuebles de la Ley 26-2017 - el CEDBI - no el trámite municipal de estorbos.

El CEDBI: la puerta para los inmuebles del Estado (Ley 26-2017)

El Capítulo 5 de la Ley 26-2017 ("Disposición de Bienes Inmuebles del Gobierno") declara como política pública la mejor utilización de las propiedades inmuebles que el Estado no está utilizando - para allegar recursos al erario y para que las propiedades en desuso se dediquen a actividades de bienestar común, sin fines de lucro, comerciales o residenciales. Autoriza un procedimiento de venta "donde imperen los principios de competencia, transparencia, desarrollo económico, creación de empleo, bienestar e interés público", y contempla expresamente el uso de edificios y escuelas en desuso para vivienda y cuido de adultos mayores (60 años o más) mediante alianzas público-privadas (Ley 29-2009).¹¹

Para ejecutarla, el Artículo 5.03 crea el Comité de Evaluación y Disposición de Bienes Inmuebles (CEDBI), con "todas las facultades necesarias… para la disposición de bienes inmuebles de la Rama Ejecutiva". Lo componen tres funcionarios: el Director Ejecutivo de la AAFAF (quien preside), el Director de la Oficina de Gerencia y Presupuesto y el Secretario de Desarrollo Económico y Comercio.²⁴

El Comité debe establecer por reglamento un procedimiento uniforme de disposición, mediante subasta pública a viva voz, subasta en sobre sellado o venta directa (definiendo claramente cuándo procede la venta directa);⁵ coordina con la Oficina de Gerencia y Presupuesto el inventario oficial de los inmuebles de la Rama Ejecutiva; y está obligado a evaluar toda solicitud de compraventa, arrendamiento u otra forma de traspaso que le someta cualquier persona natural o jurídica, con o sin fines de lucro, incluyendo municipios (Art. 5.06).⁶ La disposición usa como base el justo valor en el mercado determinado por tasación, o la utilización de la propiedad en beneficio del interés público (Art. 5.07).⁷

Dos límites del propio capítulo que conviene conocer antes de interesarte en un inmueble: la ley no permite disponer de inmuebles que estén siendo utilizados en usufructo de vivienda por cualquier persona, ni de los que formen parte del Registro de Sitios y Zonas Históricas de la Junta de Planificación,⁸ del Registro Nacional de Lugares Históricos o de los declarados monumentos históricos por legislación particular⁹ (Art. 5.09; entre agencias del Estado y municipios sí pueden transferirse inmuebles históricos, preservando su integridad estructural y su valor histórico). Y el mecanismo no aplica a los inmuebles de la Compañía de Fomento Industrial, el Banco Gubernamental de Fomento, la Administración de Terrenos ni la Autoridad del Distrito del Centro de Convenciones (con sus subsidiarias), en la medida en que ya tengan su propio proceso de venta cónsono con el capítulo (Art. 5.03).¹⁰

Traducción práctica: si te interesa una escuela cerrada o un edificio estatal en desuso - para comprarlo, arrendarlo o proponer un proyecto - el expediente se trabaja ante el CEDBI bajo esa ley, no ante el municipio por la vía de estorbos.

Santurce y Río Piedras: el canal de la Administración de Terrenos (Ley 96-2017)

San Juan tiene además un régimen especial por geografía. La Ley 96-2017 - "Ley para el Manejo de Estorbos Públicos y la Reconstrucción Urbana de Santurce y Río Piedras", enmendada por la Ley 270-2018 - creó un mecanismo alterno a través de la Administración de Terrenos de Puerto Rico¹² para facilitar la erradicación de estorbos públicos y su conversión en estructuras funcionales, destinadas a viviendas o comercios, en los sectores de Santurce y Río Piedras. La ley otorga a la Administración de Terrenos autoridad para declarar estorbos públicos en esa huella y fomenta su adquisición y restauración.³

El mecanismo funciona a petición de parte: el interesado radica ante la Administración de Terrenos una Solicitud de Declaración y Adquisición de Estorbo Público acompañada de un informe de tasación, formaliza un contrato y deposita el 10% del valor de tasación en una cuenta plica para los gastos iniciales (Art. 5).¹⁴ El propietario o persona con interés tiene 20 días desde la notificación para oponerse y pedir vista,¹⁵ que se celebra ante un ingeniero licenciado;¹⁶ la expropiación sigue la Regla 58 de Procedimiento Civil, con un pleito que no puede exceder de un año desde la contestación,¹⁷ y la titularidad se transfiere al adquirente en la condición en que esté el inmueble (as is), sujeta a las cargas y gravámenes que correspondan (Arts. 5 a 7).¹⁸ Desde la Ley 270-2018 existe además la opción de una compraventa directa con el dueño, sin proceso ante la Administración,¹⁹ conservando los beneficios de la ley si un ingeniero licenciado certifica la condición de estorbo y la rehabilitación comienza dentro de 60 días de la compraventa (Art. 9).²⁰ Los adquirentes reciben exenciones contributivas de 100% por términos definidos: patentes municipales y contribución sobre la propiedad mueble por 10 años,²²²¹ contribución sobre la propiedad inmueble destinada a vivienda por cinco (5) años adicionales a partir del Permiso de Uso de Ocupación,²³ y exención del arbitrio de construcción si la rehabilitación inicia dentro de 180 días de la transferencia (Art. 10).²⁴ La huella cubre Santurce y Río Piedras, incluyendo expresamente Condado, Miramar, Punta Las Marías, Ocean Park y Puerta de Tierra (Arts. 3 y 4).²⁶²⁵

El Código Municipal respeta ese canal expresamente: su capítulo de estorbos dispone que no se entenderá como que modifica o limita la Ley 96-2017 (Artículo 4.007).¹³ Es decir, en Santurce y Río Piedras pueden convivir dos vías - la municipal de San Juan y la de la Administración de Terrenos - cada una con su propia ley.¹

¿Y si el municipio quiere el inmueble estatal?

Dos apuntes del propio Código Municipal: los municipios pueden solicitar al Gobernador que inste procesos de expropiación, sujeto a las leyes generales (Art. 2.018(b)); y la disposición ordinaria de bienes estatales hacia cualquier adquirente - municipios incluidos - corre por el canal de la Ley 26-2017. Aparte, cómo tratar las propiedades públicas dentro del programa local de estorbos es algo que algunos reglamentos municipales regulan expresamente (el reglamento de Guaynabo, por ejemplo, dedica un artículo a las propiedades públicas); el detalle varía por municipio - verifica el reglamento del tuyo.

Qué hacer con cada caso

• Estructura privada abandonada: repórtala en estorbos.com/reportar para que el municipio la evalúe, o revisa si ya está declarada en estorbos.com/explorar.
• Edificio o escuela del Estado en desuso: dirige tu interés al CEDBI bajo la Ley 26-2017.
• Estorbo en Santurce o Río Piedras: además del canal municipal de San Juan, existe la vía de la Administración de Terrenos bajo la Ley 96-2017.