Como adquirir una propiedad declarada estorbo publico en Puerto Rico

Si estas buscando como comprar una propiedad abandonada en Puerto Rico, esta guia te explica el proceso legal completo. No es una compraventa tradicional. Es un proceso de expropiacion que el municipio hace a tu favor, regulado por la Ley 114-2024.

Antes de empezar: que es un estorbo publico

Un estorbo publico es una estructura abandonada o un solar baldio que ha sido formalmente declarado como tal por el municipio. No toda propiedad abandonada es un estorbo publico. El municipio realiza estudios para identificar propiedades que deban ser calificadas como estorbos publicos (Articulo 4.008). Notifica al dueno, quien tiene 30 dias para oponerse y solicitar vista ante un Oficial Examinador (Articulo 4.009). Si el dueno no se opone, o si el Oficial Examinador confirma que la propiedad debe declararse estorbo publico, y el dueno no cumple con las ordenes dentro de los terminos establecidos, el municipio emite la declaracion formal de estorbo publico (Articulo 4.010). Despues de la declaracion, el dueno tiene 60 dias para arreglar la propiedad.

Esto es importante: si la propiedad que te interesa no ha sido declarada oficialmente, no puedes usar este proceso. Pero puedes reportarla en estorbos.com para que el municipio la evalue.

Paso 1: Verifica que la propiedad este en el inventario

El Articulo 4.011 del Codigo Municipal requiere que cada municipio mantenga un inventario publico de propiedades declaradas estorbo publico. Este inventario debe incluir cinco datos:

• (a) Ubicacion fisica de la propiedad
• (b) Descripcion registral con gravamenes, incluyendo deuda con el CRIM
• (c) Numero catastral
• (d) Nombre del dueno, poseedor o persona con interes
• (e) Valor de mercado segun tasacion

La ley requiere que este inventario se publique en una plataforma digital y se actualice trimestralmente. En la practica, la mayoria de los 78 municipios no lo hace. Puedes buscar en estorbos.com/explorar para ver que propiedades estan declaradas en cada municipio.

Paso 2: Notifica al municipio tu intencion de adquirir

El Articulo 4.012(a) dice que 'el adquiriente le notificara al municipio de su intencion de adquirir el inmueble.' Eso es todo lo que dice la ley. No hay formulario oficial. No hay formato requerido. No hay portal digital.

En la practica, esto significa que tienes que encontrar la oficina correcta en el municipio (generalmente OPADU u Obras Publicas), entregar una notificacion por escrito, y esperar que la procesen. No hay manera de confirmar que la recibieron, ni cuando, ni si alguien mas notifico antes que tu.

Por eso estamos construyendo el primer sistema digital de carta de intencion en Puerto Rico. Registrate en estorbos.com para que te notifiquemos cuando este disponible.

Paso 3: Deposita el valor tasado mas 10%

Bajo el Articulo 4.012(b), antes de que el municipio inicie el proceso de expropiacion, tu debes depositar con el municipio una suma equivalente al valor tasado de la propiedad mas un 10% adicional para cubrir los costos del procedimiento. Estos costos incluyen:

• Estudio de titulo
• Reembolso de la tasacion
• Notificacion y emplazamiento
• Honorarios de notaria
• Gastos de inscripcion registral

Si durante el proceso judicial el tribunal determina que los costos exceden el 10% depositado, el municipio te requerira depositar la diferencia bajo el Articulo 4.012(c). El municipio no transferira el titulo hasta que hayas pagado todas las sumas adeudadas, segun el Articulo 4.012(d).

Importante: si despues de que el municipio presente la demanda, tu te retiras del proceso o no cooperas, eres responsable de todos los costos incurridos. El Articulo 4.012(e) es claro sobre esto.

Paso 4: El municipio presenta el caso en tribunal

El municipio inicia el procedimiento de expropiacion a tu favor. Si usa el procedimiento sumario bajo el Articulo 4.012A, los plazos son estrictos e improrrogables:

• El demandado tiene 20 dias para contestar (30 si la notificacion fue por edicto)
• Si no contesta, el tribunal entra rebeldia y dicta sentencia en 5 dias
• Si contesta, el juicio se celebra entre 15 y 30 dias despues
• La sentencia se dicta en 5 dias tras el juicio
• Cualquier apelacion debe hacerse en 15 dias

La ley establece que el caso completo no puede exceder un año desde la contestacion hasta la resolucion, bajo el Articulo 4.012(f).

El municipio no tiene que depositar la justa compensacion al momento de presentar la demanda. Solo lo hace cuando los demandados comparecen al proceso. Cualquier deuda con el CRIM y los costos de limpieza o mantenimiento que el municipio haya incurrido se pueden descontar de la justa compensacion.

Paso 5: Recibes el titulo

Despues de la sentencia, el municipio te transfiere el titulo de la propiedad bajo el Articulo 4.012(g). Si estas adquiriendo mas de una propiedad, tienes un periodo de 6 meses para consolidar los procesos bajo el Articulo 4.012(h).

Quien tiene prioridad

La ley es clara. El ultimo parrafo del Articulo 4.012A establece que el procedimiento sumario no puede utilizarse para beneficiar a terceros adquirientes, incluyendo inversionistas del mercado inmobiliario.

Durante el primer año despues de la declaracion de estorbo publico, el proceso esta reservado para personas cuyo acceso al mercado tradicional de vivienda es limitado. Estas personas no se consideran terceros adquirientes durante ese primer año y tienen prioridad.

Despues de ese primer año, el municipio puede conceder un termino adicional de hasta 6 meses para que el ciudadano interesado asegure los fondos necesarios. Transcurrido ese periodo total sin que se haya concretado la compra, el municipio podra vender la propiedad a terceros adquirientes, incluyendo inversionistas del mercado inmobiliario.

Si nadie demuestra interes dentro del primer año de la propiedad haber sido declarada estorbo publico e incluida en el inventario, el municipio podra disponer de la misma conforme a las disposiciones del Articulo 4.012A.

Cuanto cuesta en total

El costo total depende del valor tasado de la propiedad. Como minimo:

• El valor tasado de la propiedad (la justa compensacion al dueno anterior)
• 10% adicional para costos del proceso legal
• Cualquier diferencia si los costos exceden el 10%

No hay cobro para el ciudadano por usar estorbos.com. El servicio es gratuito para ti.

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