Cómo funciona el proceso de estorbos públicos en HumacaoHow the public nuisance process works in Humacao
El 22 de octubre de 2025, la Legislatura Municipal de Humacao aprobó la Ordenanza Núm. 13-2025, firmada por la alcaldesa Hon. Rosamar Trujillo Plumey el 27 de octubre de 2025. La ordenanza derogó las ordenanzas de estorbos de 2016 y 2018 y adoptó un nuevo Reglamento para la Identificación, Manejo, Declaración, Erradicación, Restauración y Expropiación de Estorbos Públicos en el Municipio Autónomo de Humacao. Esta guía explica el proceso paso a paso.
Qué cambió con la Ordenanza Núm. 13-2025
El proceso de estorbos de Humacao estaba regido por dos ordenanzas anteriores: la Ordenanza Núm. 21, Serie 2015-2016 (aprobada el 22 de enero de 2016) y la Ordenanza Núm. 1, Serie 2018-2019 (aprobada el 13 de agosto de 2018). Ambas son anteriores al Código Municipal vigente (Ley 107-2020) y a la Ley 114-2024 que lo enmendó. La Ordenanza Núm. 13-2025 las derogó y adoptó un Reglamento nuevo, atemperado a la ley vigente.
El nuevo Reglamento:
- Crea un Comité de Estorbos Públicos que maneja todo el proceso, adscrito a la Oficina de Asuntos Legales y Asuntos Internos.
- Estructura el proceso alrededor de la querella: cualquier ciudadano, vecino o entidad puede iniciar un caso.
- Incorpora el procedimiento sumario de expropiación del Artículo 4.012A del Código Municipal (añadido por la Ley 114-2024).
- Recoge la facultad de embargar, gravar y ejecutar una propiedad declarada estorbo, del Artículo 1.008(h).
- Detalla las reglas de notificación, la vista administrativa informal, y los efectos de la declaración.
Los procedimientos que ya estaban en trámite cuando entró en vigor el nuevo Reglamento continúan bajo las normas con que comenzaron (Art. 21 del Reglamento).
Cita legal: Ordenanza Núm. 13-2025 · Reglamento Art. 21 · Ley 107-2020 · Ley 114-2024
Las leyes detrás del reglamento
El sistema de estorbos públicos de Humacao se apoya en varias capas:
Ley 107-2020 (Código Municipal de Puerto Rico). El Capítulo II del Libro IV (Artículos 4.007 a 4.014) establece el marco general de la restauración de comunidades: identificación, vista ante un Oficial Examinador, declaración de estorbo público, inventario, expropiación y retracto convencional. El Artículo 1.008 reconoce los poderes del municipio, incluyendo, tras la Ley 114-2024, la facultad de embargar, gravar y ejecutar una propiedad declarada estorbo, Art. 1.008(h).
Ley 114-2024. Enmendó el Código Municipal en 2024. Creó el procedimiento sumario de expropiación del Artículo 4.012A y reforzó las facultades del municipio sobre los estorbos públicos.
Código Civil (Ley 55-2020). Los Artículos 799 y 800 obligan a todo propietario a mantener sus terrenos y construcciones en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. El Artículo 800 dispone que, si el propietario no cumple, la autoridad puede hacer las obras a su costa; el caso Berríos v. Municipio, 31 D.P.R. 54 (1922), confirma que "la autoridad" incluye al gobierno municipal. El Artículo 1727 rige la herencia cuando no hay herederos.
Ley 210-2015 (Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria). El Artículo 55 permite anotar los gastos y multas no recobrados como gravamen sobre la propiedad.
Ordenanza Núm. 13-2025. El reglamento local de Humacao que aplica todo lo anterior.
Cita legal: Reglamento Art. 2 · Art. 1.008(h) · Art. 4.007 · Art. 4.010 · Código Civil Arts. 799, 800, 1727 · Ley 210-2015 Art. 55 · Ley 114-2024
El proceso paso a paso
El Artículo 9 del Reglamento estructura el proceso de identificación y declaración.
1. Querella. El proceso empieza con una querella. La puede presentar cualquier parte con interés, ciudadano, vecino, o entidad pública o privada afectada, o el propio Municipio. La querella se presenta en la Oficina de Asuntos Legales y Asuntos Internos, que prepara un formato disponible al público. Debe incluir los datos del querellante, la dirección y los datos del inmueble, una descripción detallada de las condiciones, y fotos de la propiedad.
2. Expediente e investigación. Por cada querella, la Oficina abre un expediente con número de caso y lo refiere al Comité de Estorbos Públicos. El personal del Comité puede inspeccionar la propiedad; si el dueño niega la entrada, se activa una presunción de estorbo y el Municipio puede pedir al Tribunal una orden de entrada. Si la propiedad representa un peligro inminente, se requiere una certificación de un Ingeniero Estructural licenciado.
3. Aviso preliminar y notificación. Si el Comité determina que la propiedad debe declararse estorbo, coloca un rótulo de aviso preliminar en la fachada y notifica a los dueños registrales o conocidos, poseedores y personas con interés. La notificación informa del derecho a oponerse y a solicitar una vista, dentro de un término jurisdiccional de 30 días.
4. Vista o declaración. Si el querellado se opone, se celebra una vista administrativa informal ante un Oficial Examinador. Si no se opone dentro de los 30 días, el Comité puede declarar la propiedad estorbo público sin más citarle ni oírle.
5. Plazo para subsanar. Una vez emitida la Resolución de declaración, el propietario tiene 60 días desde la notificación para limpiar o ejecutar las obras necesarias. Si no lo hace, el Municipio interviene y reclama los gastos.
Cita legal: Reglamento Art. 9 · Reglamento Art. 12 · Art. 4.008 · Art. 4.010
El Comité de Estorbos Públicos
El Reglamento crea un Comité de Estorbos Públicos que implementa, fiscaliza y ejecuta todo el proceso. El Comité está adscrito a la Oficina de Asuntos Legales y Asuntos Internos del Municipio.
- El Comité lo componen cinco (5) funcionarios municipales, designados por el Alcalde.
- El quórum es de tres (3) miembros; los acuerdos se toman por mayoría de los presentes. Lo dirige un Presidente designado por el Alcalde.
- El Comité ordena estudios e inspecciones, custodia los expedientes, lleva las actas y minutas, y evalúa las propuestas de las personas interesadas en adquirir propiedades del inventario.
- Cuando recibe dos o más propuestas para un mismo inmueble, el Comité certifica cuál cumple mejor con la política pública del Artículo 4.007 del Código Municipal.
A diferencia del modelo de Isabela, el Comité de Humacao no incluye representantes del público; lo integran funcionarios municipales. El Municipio puede contratar peritos externos para las funciones técnicas, periciales o de consultoría del Comité, conforme al Artículo 2.014 del Código Municipal.
Cita legal: Reglamento Art. 6 · Art. 2.014 · Art. 4.007
Cómo te notifica Humacao
El Artículo 9 del Reglamento detalla cómo se notifica la intención de declarar una propiedad estorbo público.
Primero, se coloca un rótulo visible en la fachada del inmueble, con el aviso preliminar de declaración. Está prohibido removerlo sin autorización del Municipio.
Luego se notifica a los dueños registrales o conocidos, poseedores y personas con interés. La notificación debe cumplir sustancialmente con la Regla 4 de Procedimiento Civil, y puede hacerse de dos maneras:
- Por entrega personal, con constancia firmada de la fecha, el lugar y la persona que recibió.
- Por edicto, cuando se ignora el paradero de alguna parte. Tras certificar que las diligencias razonables resultaron infructuosas, se publica el aviso en un (1) periódico impreso de circulación general o regional y uno (1) digital, sin orden judicial previa. Dentro de los 10 días siguientes a la publicación, se envía copia por correo certificado con acuse de recibo a la última dirección conocida.
La notificación da un término jurisdiccional de 30 días para oponerse. Una vez declarada la propiedad, la Resolución se notifica por el mismo mecanismo e incluye una certificación de la fecha de depósito en el correo, a partir de la cual corren 20 días para solicitar revisión judicial.
Cuando el inmueble es una estructura histórica, una estructura de valor histórico o está en una zona histórica, el Comité también notifica al Instituto de Cultura Puertorriqueña, a la Junta de Planificación o a la Oficina de Gerencia de Permisos, según corresponda.
Cita legal: Reglamento Art. 9 · Regla 4 de Procedimiento Civil · Art. 4.013 · Art. 1.050
La vista administrativa informal
Si el querellado se opone, el caso pasa a una vista administrativa informal ante un Oficial Examinador, que debe ser ingeniero o abogado licenciado. Si el Municipio no cuenta con uno, puede contratarlo o entrar en un acuerdo de colaboración con otro municipio.
La vista se notifica con no menos de 15 días de anticipación. No se suspende salvo por justa causa, solicitada por escrito al menos 5 días antes. En la vista, el querellado puede presentar prueba documental, testimonial o pericial, y pedir que comparezca el técnico que hizo la determinación preliminar. La vista se graba y el testimonio es bajo juramento.
El Oficial Examinador evalúa la prueba y emite una Orden con uno de tres resultados:
- No es estorbo. Se concluye el caso y se excluye la propiedad.
- Es estorbo pero reparable. Se ordena reparar, limpiar o mantener en un plazo razonable no mayor de 30 días, con prórrogas posibles que en conjunto no exceden de un (1) año.
- Es estorbo y no es reparable. Se ordena la demolición y limpieza en un plazo no mayor de 30 días, con una prórroga posible de hasta 90 días.
Si no se cumple la Orden dentro del plazo, el Oficial Examinador —a instancia del Comité— emite la Resolución que declara la propiedad estorbo público; el Municipio puede entonces hacer las obras a su costo y anotar un gravamen. La Orden se notifica junto con el Informe de la vista, y las partes pueden pedir reconsideración dentro de 10 días o revisión judicial dentro de 20 días.
Cita legal: Reglamento Art. 10 · Reglamento Art. 12 · Art. 4.009 · Art. 4.013
Las multas que se acumulan
El Artículo 12 del Reglamento establece las multas. A diferencia de los municipios que adoptaron una escalera mensual de multas, Humacao sigue la estructura de multas del propio Código Municipal (Artículo 4.010).
Multa por limpieza. Cuando el Municipio incurre en los costos de limpieza o eliminación de la condición de estorbo por la inacción del propietario, se impone una multa trimestral de hasta $5,000.
Multa por reincidencia. A los titulares que incurren en un patrón de dejadez y cuyas propiedades vuelven a caer en condición de estorbo público:
- Primera reincidencia: $1,000
- Segunda reincidencia: $2,000
- Cada reincidencia adicional: $5,000 fijos
Esta multa se puede imponer por cada bien inmueble a nombre del titular notificado.
Las multas son adicionales al costo de la limpieza. Si no se pagan dentro de 60 días de haber sido debidamente requeridas y notificadas, se incluyen en el gravamen hipotecario tácito sobre la propiedad. Toda multa advierte al propietario de su derecho a solicitar revisión judicial.
Cita legal: Reglamento Art. 12 · Art. 4.010 · Art. 1.050 · Art. 4.013
Los costos y el gravamen sobre la propiedad
Cuando el Municipio tiene que intervenir —limpiar, reparar, mantener o demoler— tiene derecho a reclamar al propietario todos los gastos incurridos. El Reglamento de Humacao no fija una tabla de costos: se cobran los gastos reales de cada gestión.
Los gastos incurridos y no recobrados constituyen un gravamen sobre la propiedad equivalente a una hipoteca legal tácita, con el mismo carácter de prioridad que una deuda contributiva, subordinado únicamente al gravamen de contribuciones sobre la propiedad inmueble. El gravamen se hace constar mediante instancia en el Registro de la Propiedad, conforme al Artículo 55 de la Ley 210-2015.
Mientras haya sumas adeudadas por las reparaciones, mejoras o limpiezas del Municipio, el Municipio denegará cualquier permiso, endoso, certificación o autorización municipal que se requiera para usar o desarrollar la propiedad. La restricción se levanta tan pronto se paga lo adeudado.
Si después de 60 días las gestiones de cobro resultan infructuosas, el Municipio puede presentar la acción judicial para ejecutar la propiedad y venderla en pública subasta. De lo recaudado, el Municipio retiene lo adeudado por multas y gastos, y consigna el balance en una cuenta separada del Fondo General.
Cita legal: Reglamento Art. 12 · Art. 1.008(h) · Art. 4.010 · Ley 210-2015 Art. 55
Los estorbos de emergencia
El Reglamento contempla un trámite especial cuando una propiedad representa un peligro tan grave que crea un estado de emergencia. Si el Comité certifica esa condición, el Municipio puede hacer las limpiezas, reparaciones o demoliciones necesarias sin pasar por el procedimiento ordinario de declaración, pero sujeto a la previa autorización de un tribunal competente. Para ello, el Municipio presenta una acción al amparo del Artículo 2(J) de la Ley Núm. 140 de 1974 o del Artículo 277 del Código de Enjuiciamiento Civil.
En casos extremos, cuando el Comité certifica que esperar por la autorización judicial previa conllevaría un fracaso a la salud y seguridad pública, el Municipio puede actuar de inmediato. En todos estos casos, los gastos incurridos se cobran al propietario o a las personas con interés en la propiedad.
Cita legal: Reglamento Art. 9 · Ley 140-1974 · Código de Enjuiciamiento Civil Art. 277
Cómo el municipio adquiere la propiedad
El Artículo 13 del Reglamento detalla los efectos de la declaración de estorbo público y las vías por las que el Municipio puede adquirir la propiedad:
- Expropiación ordinaria (Artículo 15 del Reglamento, Artículo 4.012 del Código Municipal). Una persona interesada notifica al Municipio su intención de adquirir, deposita el valor de tasación más un 10% para costas, y el Municipio expropia a su favor. El Municipio puede exigir condiciones, incluyendo la prestación de una fianza. La demanda se radica solo después de que la Legislatura Municipal apruebe una resolución declarando la utilidad pública y autorizando la transferencia.
- Procedimiento sumario (Artículo 16 del Reglamento, Artículo 4.012A del Código). El Municipio expropia bajo plazos sumarios, también con autorización previa de la Legislatura Municipal (ver la sección siguiente).
- Acuerdos finales (Artículo 7.071 del Código). Cuando el Municipio adquiere por compraventa una propiedad cuyas deudas, intereses y penalidades representan el 75% o más de su valor real en el mercado.
- Herencia. Cuando un estorbo declarado no tiene dueño vivo ni herederos, aplican las reglas de herencia ab intestato; si hay herederos que no reclaman en cinco años, la propiedad se adjudica al Municipio (Artículo 17 del Reglamento; Artículo 4.010(e) del Código y Artículo 1727 del Código Civil). El Municipio primero notifica a la Universidad de Puerto Rico, que tiene cinco meses para expresar si no tiene interés institucional en el inmueble.
- Revocación de usufructo (Artículo 2.026 del Código). Cuando el estorbo está en un solar municipal cedido en usufructo.
- Embargo y ejecución (Artículo 1.008(h) del Código). Para el cobro de contribuciones, multas y gastos relacionados.
En todas las expropiaciones, del precio justo se descuentan la deuda con el CRIM y lo adeudado por multas y gastos de limpieza y mantenimiento; una vez transferida la titularidad al Municipio, la deuda con el CRIM se cancela en su totalidad (Artículo 4.010 del Código).
Para entender estas vías en detalle, lee la guía sobre cómo adquirir una propiedad declarada estorbo público y la diferencia entre los Artículos 4.012 y 4.012A.
Cita legal: Reglamento Arts. 13, 15, 16, 17 · Art. 4.010 · Art. 4.012 · Art. 4.012A · Art. 7.071 · Art. 2.026 · Art. 1.008(h) · Art. 1727 del Código Civil
El procedimiento sumario y la prioridad
El Artículo 16 del Reglamento adopta el procedimiento sumario de expropiación del Artículo 4.012A del Código Municipal. Es la vía rápida para los estorbos públicos.
La demanda se radica solo después de que la Legislatura Municipal apruebe una resolución de utilidad pública y autorice la transferencia. Los plazos en el tribunal son cortos e improrrogables: 20 días para contestar (30 si se emplazó por edicto), sentencia en rebeldía en 5 días si no se contesta, juicio entre 15 y 30 días después de la contestación, sentencia en 5 días, y 15 días para apelar.
El Municipio no viene obligado a consignar dinero al radicar la demanda; esa obligación comienza cuando los demandados comparecen al tribunal. Del precio justo solo se descuentan la deuda contributiva con el CRIM y lo adeudado por multas y gastos de limpieza y mantenimiento. Una vez el tribunal fija la justa compensación, hay 3 años para reclamarla.
Cuando la propiedad puede rehabilitarse como residencia, el Municipio debe considerar como primera opción a las personas cuyas oportunidades de adquirir propiedad están limitadas en el mercado tradicional. Durante el primer año desde la declaración, estas personas no se consideran terceros adquirentes y reciben un (1) año, con prórroga posible de seis (6) meses, para asegurar los fondos. El procedimiento sumario no se usa para beneficiar a terceros adquirentes, incluyendo inversionistas del mercado inmobiliario.
Para un desglose completo, lee la guía del procedimiento sumario del Artículo 4.012A.
Cita legal: Reglamento Art. 16 · Art. 4.012A
El inventario de propiedades declaradas
Cuando el Municipio no va a expropiar un estorbo por utilidad pública, o lo ha adquirido por herencia, prepara un Inventario de Propiedades Declaradas como Estorbo Público (Artículo 14 del Reglamento). El inventario incluye, por cada propiedad: localización física; descripción registral con sus hipotecas y gravámenes, incluida la deuda con el CRIM; número de catastro; nombre del propietario, poseedor o persona con interés; direcciones y teléfonos de contacto; valor en el mercado según tasación; y las órdenes emitidas o gestiones realizadas.
El Municipio actualiza el inventario trimestralmente y lo hace disponible al público en el Centro de Gobierno Municipal Atanasio Martínez Díaz, en la Oficina de Asuntos Legales y Asuntos Internos, y en una plataforma digital o red social de alto alcance público.
Las personas interesadas en adquirir una propiedad del inventario someten su propuesta al Comité de Estorbos Públicos, indicando las obras de reparación, restauración o edificación y el uso que le darían. El Comité evalúa la propuesta a la luz de la política pública de restauración de comunidades del Artículo 4.007 del Código Municipal.
Cita legal: Reglamento Art. 14 · Reglamento Art. 6 · Art. 4.011 · Art. 4.007
Qué hace estorbos.com en el caso de Humacao
Estorbos.com documenta las propiedades de Humacao en distintas etapas del proceso de estorbo público (avisos preliminares, en trámite, declaradas y vendidas), junto con los reportes ciudadanos sobre propiedades abandonadas que aún no han entrado al proceso formal.
Para el caso de Humacao en particular:
- El proceso de Humacao empieza con una querella, y el Reglamento reconoce que cualquier ciudadano, vecino o entidad puede presentarla. Los reportes ciudadanos en estorbos.com complementan ese mecanismo y le dan al Comité de Estorbos Públicos información práctica sobre qué propiedades necesitan atención.
- Cuando una propiedad está en el inventario y se puede adquirir por la vía ordinaria del Artículo 4.012, el comprador potencial radica una carta de intención directamente con el Municipio.
- Cuando una propiedad está en proceso bajo el Artículo 4.012A, mostramos un botón "Contactar al Municipio" para que la expresión de interés quede documentada con sello de tiempo.
Para ver el inventario actual de Humacao y participar en el proceso, visita la página del Municipio de Humacao.
Cita legal: Reglamento Art. 9 · Art. 4.011 · Art. 4.012 · Art. 4.012A
On October 22, 2025, the Municipal Legislature of Humacao approved Ordinance No. 13-2025, signed by Mayor Hon. Rosamar Trujillo Plumey on October 27, 2025. The ordinance repealed Humacao's 2016 and 2018 nuisance ordinances and adopted a new Regulation for the Identification, Management, Declaration, Eradication, Restoration and Expropriation of Public Nuisances in the Autonomous Municipality of Humacao. This guide explains the process step by step.
What changed with Ordinance No. 13-2025
Humacao's nuisance process was governed by two earlier ordinances: Ordinance No. 21, Series 2015-2016 (approved January 22, 2016) and Ordinance No. 1, Series 2018-2019 (approved August 13, 2018). Both predate the current Municipal Code (Law 107-2020) and the Law 114-2024 that amended it. Ordinance No. 13-2025 repealed them and adopted a new Regulation, aligned with current law.
The new Regulation:
- Creates a Public Nuisance Committee that handles the whole process, attached to the Office of Legal Affairs and Internal Affairs.
- Structures the process around the complaint (querella): any citizen, neighbor or entity can start a case.
- Incorporates the summary expropriation procedure of Article 4.012A of the Municipal Code (added by Law 114-2024).
- Picks up the power to embargo, encumber and execute a property declared a nuisance, from Article 1.008(h).
- Details the notification rules, the informal administrative hearing, and the effects of the declaration.
Proceedings already underway when the new Regulation took effect continue under the rules they began with (Art. 21 of the Regulation).
Legal cite: Ordinance No. 13-2025 · Regulation Art. 21 · Law 107-2020 · Law 114-2024
The laws behind the regulation
Humacao's public nuisance system rests on several layers:
Law 107-2020 (Puerto Rico Municipal Code). Book IV, Chapter II (Articles 4.007 to 4.014) establishes the general framework for community restoration: identification, hearing before an Examining Officer, public nuisance declaration, inventory, expropriation, and conventional retraction. Article 1.008 recognizes the municipality's powers, including, after Law 114-2024, the power to embargo, encumber and execute a property declared a nuisance, Art. 1.008(h).
Law 114-2024. It amended the Municipal Code in 2024. It created the summary expropriation procedure of Article 4.012A and reinforced the municipality's powers over public nuisances.
Civil Code (Law 55-2020). Articles 799 and 800 require every owner to keep their land and structures in conditions of safety, sanitation and public decorum. Article 800 provides that, if the owner does not comply, the authority can carry out the works at the owner's cost; the case Berríos v. Municipio, 31 D.P.R. 54 (1922), confirms that "the authority" includes the municipal government. Article 1727 governs inheritance when there are no heirs.
Law 210-2015 (Real Property Registry Law). Article 55 allows recording unrecovered costs and fines as a lien on the property.
Ordinance No. 13-2025. Humacao's local regulation that applies all of the above.
Legal cite: Regulation Art. 2 · Art. 1.008(h) · Art. 4.007 · Art. 4.010 · Civil Code Arts. 799, 800, 1727 · Law 210-2015 Art. 55 · Law 114-2024
The process step by step
Article 9 of the Regulation structures the identification and declaration process.
1. Complaint. The process starts with a complaint (querella). It can be filed by any party with interest, citizen, neighbor, or affected public or private entity, or by the Municipality itself. The complaint is filed at the Office of Legal Affairs and Internal Affairs, which prepares a form available to the public. It must include the complainant's information, the property's address and details, a detailed description of the conditions, and photos of the property.
2. Case file and investigation. For each complaint, the Office opens a case file with a case number and refers it to the Public Nuisance Committee. The Committee's staff can inspect the property; if the owner denies entry, a nuisance presumption is triggered and the Municipality can ask the Court for an entry order. If the property poses an imminent danger, a certification by a licensed Structural Engineer is required.
3. Preliminary notice and notification. If the Committee determines that the property should be declared a nuisance, it places a preliminary-notice sign on the front of the property and notifies the registered or known owners, possessors and parties with interest. The notification informs them of the right to oppose and request a hearing, within a jurisdictional term of 30 days.
4. Hearing or declaration. If the respondent opposes, an informal administrative hearing is held before an Examining Officer. If they do not oppose within the 30 days, the Committee may declare the property a public nuisance without further citing or hearing them.
5. Cure window. Once the declaration Resolution is issued, the owner has 60 days from notification to clean or carry out the necessary works. If they do not, the Municipality intervenes and claims the costs.
Legal cite: Regulation Art. 9 · Regulation Art. 12 · Art. 4.008 · Art. 4.010
The Public Nuisance Committee
The Regulation creates a Public Nuisance Committee that implements, oversees and enforces the whole process. The Committee is attached to the Municipality's Office of Legal Affairs and Internal Affairs.
- The Committee is made up of five (5) municipal officials, appointed by the Mayor.
- The quorum is three (3) members; decisions are made by majority of those present. It is led by a President appointed by the Mayor.
- The Committee orders studies and inspections, keeps the case files, maintains the minutes and records, and evaluates the proposals of people interested in acquiring properties from the inventory.
- When it receives two or more proposals for the same property, the Committee certifies which one best complies with the public policy of Article 4.007 of the Municipal Code.
Unlike Isabela's model, Humacao's Committee does not include public representatives; it is made up of municipal officials. The Municipality can contract external experts for the Committee's technical, expert or consulting functions, under Article 2.014 of the Municipal Code.
Legal cite: Regulation Art. 6 · Art. 2.014 · Art. 4.007
How Humacao notifies you
Article 9 of the Regulation details how the intent to declare a property a public nuisance is notified.
First, a visible sign is placed on the front of the property, with the preliminary declaration notice. Removing it without the Municipality's authorization is prohibited.
Then the registered or known owners, possessors and parties with interest are notified. The notification must substantially comply with Rule 4 of Civil Procedure, and can be done two ways:
- By personal delivery, with a signed record of the date, place and person who received it.
- By edict, when a party's whereabouts are unknown. After certifying that reasonable efforts were unsuccessful, the notice is published in one (1) printed newspaper of general or regional circulation and one (1) digital one, with no prior judicial order. Within 10 days of publication, a copy is sent by certified mail with return receipt to the last known address.
The notification gives a jurisdictional term of 30 days to oppose. Once the property is declared, the Resolution is notified by the same mechanism and includes a certification of the mailing date, from which 20 days run to request judicial review.
When the property is a historic structure, a structure of historic value, or is in a historic zone, the Committee also notifies the Institute of Puerto Rican Culture, the Planning Board, or the Permits Management Office, as applicable.
Legal cite: Regulation Art. 9 · Rule 4 of Civil Procedure · Art. 4.013 · Art. 1.050
The informal administrative hearing
If the respondent opposes, the case goes to an informal administrative hearing before an Examining Officer, who must be a licensed engineer or attorney. If the Municipality does not have one, it can contract one or enter into a collaboration agreement with another municipality.
The hearing is notified with no less than 15 days of advance notice. It is not suspended except for just cause, requested in writing at least 5 days before. At the hearing, the respondent can present documentary, testimonial or expert evidence, and request the appearance of the technician who made the preliminary determination. The hearing is recorded and testimony is under oath.
The Examining Officer evaluates the evidence and issues an Order with one of three outcomes:
- Not a nuisance. The case is concluded and the property excluded.
- A nuisance but repairable. Repair, cleanup or maintenance is ordered within a reasonable term no longer than 30 days, with possible extensions that together do not exceed one (1) year.
- A nuisance and not repairable. Demolition and cleanup are ordered within a term no longer than 30 days, with a possible extension of up to 90 days.
If the Order is not met within the term, the Examining Officer — at the Committee's instance — issues the Resolution declaring the property a public nuisance; the Municipality can then carry out the works at its cost and record a lien. The Order is notified together with the hearing Report, and the parties can request reconsideration within 10 days or judicial review within 20 days.
Legal cite: Regulation Art. 10 · Regulation Art. 12 · Art. 4.009 · Art. 4.013
Fines that accumulate
Article 12 of the Regulation establishes the fines. Unlike the municipalities that adopted a monthly fine ladder, Humacao follows the fine structure of the Municipal Code itself (Article 4.010).
Cleanup fine. When the Municipality incurs the costs of cleaning or eliminating the nuisance condition because of the owner's inaction, a quarterly fine of up to $5,000 is imposed.
Recurrence fine. For owners who incur a pattern of neglect and whose properties fall back into nuisance condition:
- First recurrence: $1,000
- Second recurrence: $2,000
- Each additional recurrence: a fixed $5,000
This fine can be imposed per real property in the name of the notified owner.
The fines are in addition to the cost of the cleanup. If they are not paid within 60 days of being duly demanded and notified, they are included in the tacit statutory mortgage lien on the property. Every fine advises the owner of the right to request judicial review.
Legal cite: Regulation Art. 12 · Art. 4.010 · Art. 1.050 · Art. 4.013
Costs and the lien on the property
When the Municipality has to intervene — clean, repair, maintain or demolish — it has the right to claim from the owner all costs incurred. Humacao's Regulation does not set a cost schedule: the actual costs of each action are charged.
Costs incurred and not recovered constitute a lien on the property equivalent to a tacit statutory mortgage, with the same priority as a tax debt, subordinated only to the property-tax lien on the real property. The lien is recorded by filing in the Property Registry, in accordance with Article 55 of Law 210-2015.
While there are amounts owed for the Municipality's repairs, improvements or cleanups, the Municipality will deny any municipal permit, endorsement, certification or authorization required to use or develop the property. The restriction is lifted as soon as the amount owed is paid.
If after 60 days the collection efforts are unsuccessful, the Municipality can file the judicial action to execute the property and sell it at public auction. From the proceeds, the Municipality retains what is owed for fines and costs, and deposits the balance in a separate account from the General Fund.
Legal cite: Regulation Art. 12 · Art. 1.008(h) · Art. 4.010 · Law 210-2015 Art. 55
Emergency public nuisances
The Regulation contemplates a special track when a property poses a danger so severe that it creates a state of emergency. If the Committee certifies that condition, the Municipality can carry out the necessary cleanups, repairs or demolitions without going through the ordinary declaration procedure, but subject to prior authorization from a competent court. For this, the Municipality files an action under Article 2(J) of Law No. 140 of 1974 or Article 277 of the Code of Civil Procedure (Código de Enjuiciamiento Civil).
In extreme cases, when the Committee certifies that waiting for prior judicial authorization would cause a failure to public health and safety, the Municipality can act immediately. In all of these cases, the costs incurred are charged to the owner or to the parties with interest in the property.
Legal cite: Regulation Art. 9 · Law 140-1974 · Code of Civil Procedure Art. 277
How the municipality acquires the property
Article 13 of the Regulation details the effects of the public nuisance declaration and the tracks by which the Municipality can acquire the property:
- Ordinary expropriation (Article 15 of the Regulation, Article 4.012 of the Municipal Code). An interested person notifies the Municipality of their intent to acquire, deposits the appraised value plus 10% for costs, and the Municipality expropriates on their behalf. The Municipality can require conditions, including posting a bond. The lawsuit is filed only after the Municipal Legislature approves a resolution declaring public utility and authorizing the transfer.
- Summary procedure (Article 16 of the Regulation, Article 4.012A of the Code). The Municipality expropriates under summary timelines, also with prior authorization from the Municipal Legislature (see the next section).
- Final agreements (Article 7.071 of the Code). When the Municipality acquires by sale a property whose debts, interest and penalties represent 75% or more of its real market value.
- Inheritance. When a declared nuisance has no living owner and no heirs, the rules of intestate (ab intestato) inheritance apply; if there are heirs who do not claim within five years, the property is adjudicated to the Municipality (Article 17 of the Regulation; Article 4.010(e) of the Code and Article 1727 of the Civil Code). The Municipality first notifies the University of Puerto Rico, which has five months to state whether it has no institutional interest in the property.
- Revocation of usufruct (Article 2.026 of the Code). When the nuisance is on a municipal lot granted under usufruct.
- Embargo and execution (Article 1.008(h) of the Code). To collect taxes, fines and related costs.
In all expropriations, the CRIM debt and what is owed in fines and cleanup and maintenance costs are deducted from the just price; once title is transferred to the Municipality, the CRIM debt is cancelled in full (Article 4.010 of the Code).
To understand these tracks in detail, read the guide on how to acquire a property declared a public nuisance and the difference between Articles 4.012 and 4.012A.
Legal cite: Regulation Arts. 13, 15, 16, 17 · Art. 4.010 · Art. 4.012 · Art. 4.012A · Art. 7.071 · Art. 2.026 · Art. 1.008(h) · Art. 1727 of the Civil Code
The summary procedure and priority
Article 16 of the Regulation adopts the summary expropriation procedure of Article 4.012A of the Municipal Code. It is the fast track for public nuisances.
The lawsuit is filed only after the Municipal Legislature approves a public-utility resolution and authorizes the transfer. The court deadlines are short and cannot be extended: 20 days to answer (30 if served by edict), default judgment in 5 days if there is no answer, trial between 15 and 30 days after the answer, judgment in 5 days, and 15 days to appeal.
The Municipality is not required to deposit money when filing the lawsuit; that obligation begins when the defendants appear in court. Only the CRIM tax debt and what is owed in fines and cleanup and maintenance costs are deducted from the just price. Once the court sets the just compensation, there are 3 years to claim it.
When the property can be rehabilitated as a residence, the Municipality must consider as the first option people whose opportunities to acquire property are limited in the traditional market. During the first year after the declaration, these people are not considered third-party acquirers and receive one (1) year, with a possible six (6)-month extension, to secure funds. The summary procedure is not used to benefit third-party acquirers, including real estate market investors.
For a full breakdown, read the Article 4.012A summary procedure guide.
Legal cite: Regulation Art. 16 · Art. 4.012A
The inventory of declared properties
When the Municipality is not going to expropriate a nuisance for public utility, or has acquired it by inheritance, it prepares an Inventory of Properties Declared Public Nuisance (Article 14 of the Regulation). The inventory includes, for each property: physical location; registry description with its mortgages and liens, including the CRIM debt; cadastral number; the name of the owner, possessor or party with interest; contact addresses and phone numbers; market value per appraisal; and the orders issued or actions taken.
The Municipality updates the inventory quarterly and makes it available to the public at the Atanasio Martínez Díaz Municipal Government Center, at the Office of Legal Affairs and Internal Affairs, and on a digital platform or high-reach social media page.
People interested in acquiring a property from the inventory submit their proposal to the Public Nuisance Committee, indicating the repair, restoration or construction works and the use they would give it. The Committee evaluates the proposal in light of the community-restoration public policy of Article 4.007 of the Municipal Code.
Legal cite: Regulation Art. 14 · Regulation Art. 6 · Art. 4.011 · Art. 4.007
What estorbos.com does in Humacao's case
Estorbos.com documents Humacao's properties at various stages of the public nuisance process (preliminary notices, in process, declared, and sold), along with citizen reports about abandoned properties that have not yet entered the formal process.
For Humacao specifically:
- Humacao's process starts with a complaint (querella), and the Regulation recognizes that any citizen, neighbor or entity can file one. Citizen reports on estorbos.com complement that mechanism and give the Public Nuisance Committee practical information about which properties need attention.
- When a property is in the inventory and can be acquired through the ordinary Article 4.012 track, the potential buyer files a letter of intent directly with the Municipality.
- When a property is in process under Article 4.012A, we show a "Contact the Municipality" button so the expression of interest is documented with a timestamp.
To see Humacao's current inventory and participate in the process, visit the Municipality of Humacao page.
Legal cite: Regulation Art. 9 · Art. 4.011 · Art. 4.012 · Art. 4.012A