Cómo funciona el proceso de estorbos públicos en ArroyoHow the public nuisance process works in Arroyo
El 10 de abril de 2025, la Legislatura Municipal de Arroyo aprobó por unanimidad la Ordenanza Núm. 20, Serie 2024-2025, firmada por el alcalde Hon. Eric Bachier Román el 11 de abril de 2025. La ordenanza derogó la Ordenanza Núm. 1, Serie 2017-2018, y adoptó el Reglamento para la Planificación, Manejo, Identificación y Revitalización de Propiedades Inmuebles Estorbos Públicos. Esta guía explica el proceso paso a paso.
Qué cambió con la Ordenanza Núm. 20
La Ordenanza Núm. 20, Serie 2024-2025 fue aprobada por la Legislatura Municipal de Arroyo el 10 de abril de 2025, en la Quinta Reunión de la Primera Sesión Ordinaria, por unanimidad, y firmada por el alcalde el 11 de abril de 2025. Derogó la Ordenanza Núm. 1, Serie 2017-2018 —el reglamento de estorbos que regía hasta entonces— y la sustituyó con el nuevo Reglamento para la Planificación, Manejo, Identificación y Revitalización de Propiedades Inmuebles Estorbos Públicos.
El reglamento se aprobó en abril de 2025, después de la Ley 114-2024, que entró en vigor el 29 de julio de 2024 y enmendó el Código Municipal. Por eso ya está construido sobre el Código vigente: incorpora el procedimiento sumario de expropiación del Artículo 4.012A. Lo que distingue al modelo de Arroyo:
- Delega la gestión del programa en un Agente Designado: una entidad privada externa contratada por el municipio.
- Organiza el proceso en seis fases, de la identificación al mercadeo de las propiedades.
- La declaración de estorbo la hace el alcalde o un comité evaluador.
- Crea una División de Colaboración y Apoyo al Ciudadano para ayudar a resolver conflictos de titularidad, deudas y herencia.
- Contempla la participación de Inversionistas Acreditados Autorizados por el Municipio y de gestores de bienes raíces licenciados para revitalizar las propiedades como vivienda de interés social.
Cita legal: Ordenanza Núm. 20 (Serie 2024-2025) · Reglamento Art. 1 · Ley 114-2024 · Ley 107-2020
Las leyes detrás del reglamento
El Artículo 2 del reglamento lo adopta al amparo de las facultades delegadas a los municipios por el Código Municipal. El sistema tiene varias capas:
Ley 107-2020 (Código Municipal de Puerto Rico). Las reglas generales. El Capítulo II del Libro IV (Artículos 4.007 a 4.014) establece el marco de la restauración de comunidades: identificación, vista ante un Oficial Examinador, declaración de estorbo público, vías de expropiación, retracto convencional e inventario. El Artículo 1.008 reconoce los poderes del municipio, incluyendo el de expropiación forzosa, y el Artículo 1.039 enumera las facultades de la Legislatura Municipal.
Ley 114-2024. Enmendó el Código Municipal en 2024 y entró en vigor el 29 de julio de 2024. Creó el procedimiento sumario de expropiación del Artículo 4.012A, que el reglamento de Arroyo incorpora.
Ley General de Expropiación Forzosa de 12 de marzo de 1903. Es la ley supletoria en las acciones de expropiación forzosa de los municipios. El reglamento la invoca para la vía de expropiación ordinaria.
Reglas de Procedimiento Civil. La Regla 58 rige la acción de expropiación; la Regla 4 rige la notificación.
Sobre esas capas se asienta la Ordenanza Núm. 20 (Serie 2024-2025), el reglamento local de Arroyo.
Cita legal: Reglamento Arts. 1-2 · Ley 107-2020 · Ley 114-2024 · Ley General de Expropiación Forzosa de 1903 · Ordenanza Núm. 20
El Agente Designado: el gestor externo del programa
El rasgo más distintivo del modelo de Arroyo es el Agente Designado (AD). El Artículo 4 del reglamento lo define como una entidad privada externa —persona natural o jurídica— con conocimiento profesional en el manejo de estorbos públicos, con la cual el municipio, a través del alcalde, establece una relación contractual por un mínimo de dos (2) años.
El Agente Designado instrumenta y delimita los trámites administrativos, operacionales, logísticos y legales del Programa de Control y Revitalización de Estorbos Públicos, y lo hace a expensas de sus propios medios, pericia, capital y servicios. Un punto clave: el reglamento es explícito en que el AD es un profesional externo del municipio que no maneja fondos municipales, federales ni estatales. A lo largo del reglamento las gestiones se describen como del "Municipio y/o su Agente Designado": el AD actúa junto al municipio en casi cada etapa.
El municipio retiene las decisiones de naturaleza pública: la declaración de estorbo, la autorización de cada expropiación por la Legislatura Municipal, y la adjudicación de subastas por la Junta de Subastas.
El reglamento también crea una División de Colaboración y Apoyo al Ciudadano, establecida por el municipio y/o su Agente Designado, que brinda apoyo, consultoría, asesoría y asistencia a los ciudadanos elegibles, y los ayuda a resolver conflictos de titularidad, deudas, posesión, usucapión y herencia —situaciones que muchas veces son la razón por la que una propiedad sigue siendo un estorbo—. Y para la etapa de venta, el municipio o su AD puede contratar gestores de bienes raíces licenciados (ver la sección sobre el mercadeo).
Cita legal: Reglamento Art. 4 · Art. 10
El proceso en seis fases
El reglamento define un estorbo público como cualquier estructura abandonada, o solar abandonado, yermo o baldío, que es inadecuada para ser habitada o utilizada por seres humanos —por estar en condiciones de ruina, falta de reparación, defectos de construcción, o por ser perjudicial a la salud o seguridad del público—. El proceso lo manejan el Municipio y su Agente Designado, y está organizado en seis fases:
1. Primera Fase — Identificación (Art. 5). El Municipio o el AD realiza inspecciones para identificar estructuras y solares que reúnan las condiciones de un estorbo público. Por cada caso se abre un expediente con número de caso y evidencia fotográfica. Si una propiedad que aparenta abandono resulta estar habitada por un residente, no se interviene con ella: se informa al Municipio y a la Legislatura Municipal mediante un inventario, y la Legislatura decide si aprueba o rechaza continuar.
2. Segunda Fase — Vista Administrativa (Art. 6). Si la parte notificada se opone, el caso pasa a una vista ante un Oficial Examinador.
3. Tercera Fase — Declaración (Art. 7). El alcalde o un comité evaluador declara la propiedad estorbo público.
4. Cuarta Fase — Efecto de la Declaración (Art. 8). La declaración permite rotular la propiedad, tasarla, pedir al CRIM la certificación de deuda, y expropiarla por utilidad pública.
5. Quinta Fase — Disposición (Art. 9). El Municipio o su AD procede con la acción de expropiación forzosa.
6. Sexta Fase — Mercadeo (Art. 10). Las propiedades se preparan y venden para devolverlas a un uso productivo.
Después de la declaración final, el propietario tiene 60 días para subsanar la condición; si no lo hace, el Municipio puede intervenir e imponer multas. Las secciones siguientes explican cada fase en detalle.
Cita legal: Reglamento Arts. 4-10 · Art. 4.008 · Art. 4.009 · Art. 4.010
Cómo te notifica Arroyo
El Artículo 5 del reglamento establece cómo se notifica la intención de declarar una propiedad estorbo público. La notificación se realiza conforme a la Regla 4 de Procedimiento Civil, y puede hacerse:
- Personalmente o por correo certificado, con acuse de recibo, al propietario, poseedor o parte con interés.
- Por edicto, cuando se ignora el paradero de la persona o la propiedad no está inscrita. El Municipio o el AD lo certifica y publica un aviso en un (1) periódico impreso de circulación general o regional y uno (1) digital, sin orden judicial previa. Un mismo aviso puede incluir varias propiedades.
La comunicación es una carta titulada "Notificación de Intención de Declaración de Estorbo Público", que informa:
- La intención de declarar la propiedad como estorbo público.
- El dueño registral o último dueño conocido, el número de catastro y la dirección física.
- Una solicitud de que se proceda con la limpieza de la propiedad y la remoción del detrimento dentro de 20 días.
- El derecho a oponerse a la declaración y a solicitar por escrito una Vista Administrativa ante un Oficial Examinador dentro de 30 días, contados desde la notificación o la publicación del edicto. La parte con interés también puede oponerse mediante escrito.
Cita legal: Reglamento Art. 5 · Regla 4 de Procedimiento Civil · Art. 4.008
La vista administrativa ante un Oficial Examinador
Si la parte con interés solicita una vista, el caso entra en la Segunda Fase. La vista se celebra ante un Oficial Examinador designado por el Municipio, que debe ser un ingeniero o un abogado licenciado y autorizado a ejercer en Puerto Rico. Si el Municipio no cuenta con uno, puede contratar sus servicios e incluir las costas dentro de las costas del procedimiento.
Cuando la parte solicita la vista, su fecha se le notifica dentro de los 30 días siguientes al recibo de la solicitud. La notificación de la vista se hace con no menos de 10 días de anticipación. La vista no se suspende salvo por justa causa, solicitada por escrito al menos 5 días antes.
El Oficial Examinador evalúa la prueba —testifical, documental o pericial— y dicta una orden con uno de tres resultados:
- No es estorbo. Se concluyen los procedimientos y se excluye la propiedad.
- Es estorbo, pero reparable. Se ordenan las reparaciones, limpieza o mantenimiento, con un plazo razonable no mayor de 30 días. A petición de parte, por razón justificada, el Oficial Examinador puede conceder prórrogas adicionales; en conjunto no exceden de un (1) año.
- Es estorbo y no es reparable. Se ordena la demolición y limpieza por cuenta del propietario, en un plazo no mayor de 30 días, con una prórroga posible de hasta 90 días. Vencido el término, el Municipio puede proceder a su costo con la demolición y limpieza, y anotar en el Registro de la Propiedad un gravamen por la cantidad utilizada, a menos que el dueño se la reembolse.
Cita legal: Reglamento Art. 6 · Art. 4.009
La declaración y el comité evaluador
La Tercera Fase es la declaración de estorbo público. El Artículo 7 del reglamento dispone que la propiedad se declara estorbo público en dos situaciones:
- Cuando el propietario, poseedor o parte con interés no comparece a oponerse dentro de los 30 días siguientes a la Notificación de Intención de Declaración de Estorbo Público.
- Cuando la parte fue notificada y celebró la vista, pero no cumplió con la orden del Oficial Examinador.
En ambos casos, la declaración la hace el alcalde o un comité evaluador, mediante votación y resolución. El comité evaluador se compone de cinco personas: un legislador municipal, dos personas designadas por el Agente Designado, y dos personas designadas por el alcalde.
Una vez emitida la resolución de declaración, el propietario está obligado a limpiar la propiedad o ejecutar las obras necesarias para eliminar la condición dentro de 60 días contados desde la notificación de la resolución. Si no lo hace, el Municipio —de entenderlo necesario— puede hacerlo a su costo, y el Municipio o su Agente Designado tiene derecho a reclamar todos los gastos incurridos más el interés legal correspondiente. La suma de esos gastos constituye un gravamen sobre la propiedad equivalente a una hipoteca legal tácita, con el mismo carácter de prioridad que una deuda contributiva.
Cita legal: Reglamento Art. 7 · Art. 4.010
Las multas y el gravamen sobre la propiedad
El reglamento de Arroyo no usa una escalera mensual de multas. El Artículo 7 establece una estructura más simple, con dos multas.
Multa por limpieza. Cuando el Municipio o su Agente Designado ha tenido que incurrir en los costos de limpieza de la propiedad, se le impone al titular una multa de no menos de $500 y no más de $5,000. El reglamento dispone que esta multa solo se puede establecer en una sola ocasión, y es adicional al costo real de la limpieza. Si no se paga dentro de 60 días de haber sido solicitada y notificada, el monto se incluye en el gravamen hipotecario tácito sobre la propiedad.
Multa de re-inspección. Cuando una parte con interés objetó la intención de declarar la propiedad estorbo público y presentó prueba, la propiedad se re-inspecciona al cumplirse el término concedido. Si las condiciones que la convertían en estorbo se eliminaron, la propiedad sale del Inventario de Estorbos Públicos. Si no han cesado, se impone una multa fija de $5,000 y la propiedad se mantiene en el inventario.
Los costos. Arroyo no fija una tabla de costos: cobra los gastos necesarios reales —administrativos, documentales, operacionales y legales— en que incurre el proceso. Esos gastos no recobrados, junto con las multas no pagadas, constituyen un gravamen sobre la propiedad equivalente a una hipoteca legal tácita. Si después de 60 días las gestiones de cobro resultan infructuosas, el Municipio puede presentar la acción judicial para la ejecución de la propiedad y su venta en pública subasta.
Cita legal: Reglamento Art. 7 · Art. 1.009 · Art. 4.010
Cómo el municipio adquiere: expropiación y procedimiento sumario
La declaración de estorbo público abre la Cuarta y Quinta Fase. El Artículo 8 le permite al Municipio o a su Agente Designado rotular la propiedad, tasarla —mediante un tasador licenciado o solicitando la tasación al CRIM— y pedir al CRIM la certificación de deuda de contribución.
El Municipio puede entonces expropiar el inmueble por motivo de utilidad pública. Al calcular la justa compensación, se resta del valor de tasación la cantidad adeudada de contribuciones al CRIM, las multas y los gastos de limpieza y mantenimiento. Una vez se transfiere la titularidad al Municipio, toda la deuda con el CRIM se cancela en su totalidad.
Hay dos vías de expropiación:
1. La expropiación forzosa ordinaria. Regida por la Ley General de Expropiación Forzosa de 1903, el Código Municipal y la Regla 58 de Procedimiento Civil.
2. El procedimiento sumario del Artículo 4.012A. Añadido por la Ley 114-2024, tiene plazos cortos e improrrogables en el tribunal: 20 días para contestar la demanda (30 si se emplazó por edictos); de no contestar, el tribunal anota la rebeldía y dicta sentencia en 5 días; el juicio se celebra entre 15 y 30 días después de la contestación; la sentencia se dicta en 5 días; y hay 15 días para apelar. El Municipio no viene obligado a consignar dinero al radicar la demanda —esa obligación comienza cuando el demandado comparece—, y del cálculo de justa compensación solo puede descontar la deuda de contribuciones, las multas y los gastos de limpieza y mantenimiento. Una vez el tribunal fija la justa compensación, hay 3 años para reclamarla.
Cada proyecto de expropiación forzosa requiere la aprobación de la Legislatura Municipal mediante resolución. El Municipio o el AD puede presentar los proyectos en bloques de hasta diez (10) propiedades para maximizar los recursos; la Legislatura los evalúa y aprueba dentro de los 30 días siguientes a su presentación. La disposición final de cada propiedad expropiada tiene que ser autorizada por el alcalde.
El reglamento también prevé una declaración de emergencia: cuando los estorbos declarados a nivel municipal exceden de cien (100) unidades, el alcalde puede solicitar una sentencia sumaria al Tribunal de Primera Instancia para agilizar las soluciones de salud y seguridad. Y conserva el retracto convencional del Artículo 4.014: si el adquirente no rehabilita la propiedad dentro del año siguiente a la transferencia de la titularidad, el Municipio puede recuperarla, con la posibilidad de conceder una prórroga de un año adicional.
Para entender estas vías en detalle, lee cómo adquirir una propiedad declarada estorbo público, la diferencia entre los Artículos 4.012 y 4.012A, y la guía del procedimiento sumario del Artículo 4.012A.
Cita legal: Reglamento Arts. 8, 9 · Art. 2.018 · Art. 4.010 · Art. 4.012A · Art. 4.014 · Ley General de Expropiación Forzosa de 1903 · Regla 58
Quién puede adquirir: solicitante adquiriente, inversionistas y sorteo
El Artículo 8 del reglamento detalla cómo una persona adquiere una propiedad declarada estorbo público en Arroyo.
El solicitante adquiriente. La persona interesada somete una propuesta escrita y notifica al Municipio o a su Agente Designado su intención de adquirir el inmueble. Suministra una suma equivalente al valor de tasación más un 10% para las costas del procedimiento —estudio de título, reembolso de la tasación, emplazamiento, gastos notariales e inscripción de título—. Antes de iniciarse la expropiación forzosa, provee el 100% del valor de tasación más ese 10%; si la cantidad no alcanza, cubre la diferencia. El Municipio no transfiere la titularidad hasta que el solicitante salde cualquier suma que adeude, y el solicitante cubre cualquier cantidad adicional que el tribunal fije como justa compensación.
Regla de conflicto. Quienes hayan participado directamente en el proceso que culminó con la declaración de estorbo público de una propiedad no pueden adquirir esa propiedad una vez expropiada por el Municipio o su Agente Designado.
Sorteo. Si dos o más personas presentan el mismo día una notificación de intención de adquirir el mismo inmueble, el Municipio o su AD coordina un sorteo para garantizar la transparencia: boletos numerados, en un acto público, organizado e inspeccionado ante un abogado notario autorizado.
Inversionistas Acreditados Autorizados por el Municipio (IAAM). Pasados los primeros 30 días, el Municipio o su AD puede permitir además la participación de un IAAM —un inversionista acreditado autorizado por el Municipio— que solicite la adquisición de un conjunto de propiedades declaradas estorbo público. Esta vía es para el propósito exclusivo de atender la falta de viviendas asequibles de interés social, mediante su creación, venta y/o alquiler a largo plazo para familias de bajos y moderados ingresos.
Prioridad para vivienda. Conforme al Artículo 4.012A, cuando una propiedad puede rehabilitarse como residencia, el Municipio considera como primera opción a las personas cuyas oportunidades de adquirir propiedad están limitadas en el mercado tradicional. Durante el primer año desde la declaración no se les considera terceros adquirentes, y se les concede un (1) año —con prórroga posible de seis (6) meses— para asegurar los fondos.
Si te interesa adquirir una propiedad, la carta de intención explica cómo se documenta formalmente ese interés ante el municipio.
Cita legal: Reglamento Art. 8 · Art. 4.012 · Art. 4.012A
El mercadeo de las propiedades
La Sexta Fase del reglamento es el mercadeo. Para las propiedades de las que el Municipio adviene titular tras una acción judicial de ejecución, el Municipio o su Agente Designado puede contratar a una entidad certificada en administración de propiedades abandonadas o en detrimento —los gestores de ventas de bienes raíces—, que puede incluir a uno o varios agentes de bienes raíces debidamente licenciados. Estos gestores realizan las gestiones administrativas y de mercado para la venta de las propiedades en pública subasta o por otro medio.
Hay un límite importante: las funciones que el Código Municipal y el reglamento municipal pertinente reservan a la Junta de Subastas del Municipio —como la adjudicación de la subasta y la declaración de subasta desierta— se quedan con la Junta de Subastas. El gestor prepara y mercadea; la Junta adjudica.
Todo gestor o agente de bienes raíces que el Municipio contrate debe tener:
- Licencias de bienes raíces individuales y corporativas, con IVU y cinco (5) años o más de experiencia.
- Seguro de Errores y Omisiones, endosado al Municipio.
- Seguro de Accidentes Generales, endosado al Municipio.
- Cubierta del Fondo del Seguro del Estado.
- Evidencia de al menos dos (2) años de experiencia en administración de propiedades.
El alcalde está autorizado a comparecer, mediante escritura pública, a traspasar las propiedades adquiridas por expropiación forzosa, conforme a los requisitos del reglamento.
Cita legal: Reglamento Arts. 9, 10 · Art. 2.040
Qué hace estorbos.com en el caso de Arroyo
Estorbos.com documenta las propiedades de Arroyo en distintas etapas del proceso de estorbo público (identificadas, en trámite, declaradas y vendidas), junto con los reportes ciudadanos sobre propiedades abandonadas que aún no han entrado al proceso formal.
Para el caso de Arroyo en particular:
- La identificación de estorbos recae en el Municipio y su Agente Designado, pero cualquier persona puede reportar una propiedad que pudiera cumplir con la definición de estorbo público. Los reportes ciudadanos en estorbos.com complementan ese trabajo de identificación (Arts. 4 y 5).
- El reglamento crea una División de Colaboración y Apoyo al Ciudadano que ayuda a resolver conflictos de titularidad, deudas y herencia. Muchas propiedades siguen siendo estorbos por esos enredos, y documentarlas a tiempo ayuda a encaminarlas.
- Cuando una propiedad declarada estorbo se puede adquirir, el comprador potencial radica una carta de intención directamente con el municipio.
Para ver el inventario actual de Arroyo y participar en el proceso, visita la página del Municipio de Arroyo.
Cita legal: Reglamento Arts. 4, 5, 8
On April 10, 2025, the Municipal Legislature of Arroyo unanimously approved Ordinance No. 20, Series 2024-2025, signed by Mayor Hon. Eric Bachier Román on April 11, 2025. The ordinance repealed Ordinance No. 1, Series 2017-2018, and adopted the Regulation for the Planning, Management, Identification and Revitalization of Public Nuisance Real Property. This guide explains the process step by step.
What changed with Ordinance No. 20
Ordinance No. 20, Series 2024-2025 was approved by the Municipal Legislature of Arroyo on April 10, 2025, in the Fifth Meeting of the First Ordinary Session, unanimously, and signed by the Mayor on April 11, 2025. It repealed Ordinance No. 1, Series 2017-2018 — the nuisance regulation that governed until then — and replaced it with the new Regulation for the Planning, Management, Identification and Revitalization of Public Nuisance Real Property.
The regulation was approved in April 2025, after Law 114-2024, which took effect on July 29, 2024 and amended the Municipal Code. That is why it is already built on the current Code: it incorporates the Article 4.012A summary expropriation procedure. What sets Arroyo's model apart:
- It delegates the program's management to a Designated Agent: an external private entity contracted by the municipality.
- It organizes the process into six phases, from identification to the marketing of the properties.
- The nuisance declaration is made by the Mayor or an evaluating committee.
- It creates a Citizen Collaboration and Support Division to help resolve conflicts of title, debt and inheritance.
- It contemplates the participation of Municipality-Authorized Accredited Investors and licensed real-estate managers to revitalize the properties as social-interest housing.
Legal cite: Ordinance No. 20 (Series 2024-2025) · Regulation Art. 1 · Law 114-2024 · Law 107-2020
The laws behind the regulation
Article 2 of the regulation adopts it under the powers delegated to municipalities by the Municipal Code. The system has several layers:
Law 107-2020 (Puerto Rico Municipal Code). The general rules. Book IV, Chapter II (Articles 4.007 to 4.014) establishes the community-restoration framework: identification, hearing before an Examining Officer, public nuisance declaration, expropriation tracks, conventional retraction, and inventory. Article 1.008 recognizes the municipality's powers, including eminent domain, and Article 1.039 enumerates the powers of the Municipal Legislature.
Law 114-2024. It amended the Municipal Code in 2024 and took effect on July 29, 2024. It created the Article 4.012A summary expropriation procedure, which Arroyo's regulation incorporates.
General Eminent Domain Act of March 12, 1903. It is the law that applies supplementarily to municipal expropriation actions. The regulation invokes it for the ordinary expropriation track.
Rules of Civil Procedure. Rule 58 governs the expropriation action; Rule 4 governs notification.
On those layers rests Ordinance No. 20 (Series 2024-2025), Arroyo's local regulation.
Legal cite: Regulation Arts. 1-2 · Law 107-2020 · Law 114-2024 · General Eminent Domain Act of 1903 · Ordinance No. 20
The Designated Agent: the program's external manager
The most distinctive feature of Arroyo's model is the Designated Agent (Agente Designado, AD). Article 4 of the regulation defines it as an external private entity — a natural or juridical person — with professional knowledge in public nuisance management, with which the municipality, through the Mayor, establishes a contractual relationship for a minimum of two (2) years.
The Designated Agent implements and delimits the administrative, operational, logistical and legal procedures of the Public Nuisance Control and Revitalization Program, and does so at the expense of its own means, expertise, capital and services. A key point: the regulation is explicit that the AD is an external professional of the municipality that does not manage municipal, federal or state funds. Throughout the regulation the actions are described as those of the "Municipality and/or its Designated Agent": the AD acts alongside the municipality at almost every stage.
The municipality retains the decisions of a public nature: the nuisance declaration, the Municipal Legislature's authorization of each expropriation, and the awarding of auctions by the Auction Board.
The regulation also creates a Citizen Collaboration and Support Division, established by the municipality and/or its Designated Agent, which provides support, consulting, advice and assistance to eligible citizens, and helps them resolve conflicts of title, debt, possession, adverse possession and inheritance — situations that are often the reason a property remains a nuisance. And for the sale stage, the municipality or its AD can contract licensed real-estate managers (see the section on marketing).
Legal cite: Regulation Art. 4 · Art. 10
The six-phase process
The regulation defines a public nuisance as any abandoned structure, or abandoned, vacant or idle lot, that is unsuitable to be inhabited or used by human beings — because it is in a state of ruin, lack of repair, construction defects, or because it is harmful to public health or safety. The process is handled by the Municipality and its Designated Agent, and is organized into six phases:
1. First Phase — Identification (Art. 5). The Municipality or the AD conducts inspections to identify structures and lots that meet the conditions of a public nuisance. A case file with a case number and photographic evidence is opened for each case. If a property that appears abandoned turns out to be inhabited by a resident, it is not acted upon: it is reported to the Municipality and the Municipal Legislature through an inventory, and the Legislature decides whether to approve or reject continuing.
2. Second Phase — Administrative Hearing (Art. 6). If the notified party opposes, the case goes to a hearing before an Examining Officer.
3. Third Phase — Declaration (Art. 7). The Mayor or an evaluating committee declares the property a public nuisance.
4. Fourth Phase — Effect of the Declaration (Art. 8). The declaration allows labeling the property, appraising it, requesting the debt certification from CRIM, and expropriating it for public utility.
5. Fifth Phase — Disposition (Art. 9). The Municipality or its AD proceeds with the expropriation action.
6. Sixth Phase — Marketing (Art. 10). The properties are prepared and sold to return them to productive use.
After the final declaration, the owner has 60 days to cure the condition; if they do not, the Municipality can intervene and impose fines. The following sections explain each phase in detail.
Legal cite: Regulation Arts. 4-10 · Art. 4.008 · Art. 4.009 · Art. 4.010
How Arroyo notifies you
Article 5 of the regulation establishes how the intent to declare a property a public nuisance is notified. The notification is carried out in accordance with Rule 4 of Civil Procedure, and can be done:
- In person or by certified mail, with return receipt, to the owner, possessor or party with interest.
- By edict, when the person's whereabouts are unknown or the property is unregistered. The Municipality or the AD certifies this and publishes a notice in one (1) printed newspaper of general or regional circulation and one (1) digital one, with no prior judicial order. A single notice can include several properties.
The communication is a letter titled "Notice of Intent to Declare Public Nuisance," which informs:
- The intent to declare the property a public nuisance.
- The registered or last known owner, the cadastral number, and the physical address.
- A request to proceed with the cleanup of the property and the removal of the detriment within 20 days.
- The right to oppose the declaration and to request, in writing, an Administrative Hearing before an Examining Officer within 30 days, counted from the notification or the publication of the edict. The party with interest can also oppose in writing.
Legal cite: Regulation Art. 5 · Rule 4 of Civil Procedure · Art. 4.008
The administrative hearing before an Examining Officer
If the party with interest requests a hearing, the case enters the Second Phase. The hearing is held before an Examining Officer designated by the Municipality, who must be a licensed engineer or attorney authorized to practice in Puerto Rico. If the Municipality does not have one, it can contract their services and include the costs within the procedure costs.
When the party requests the hearing, its date is notified to them within 30 days of receipt of the request. The hearing notification is made with no less than 10 days of advance notice. The hearing is not suspended except for just cause, requested in writing at least 5 days before.
The Examining Officer evaluates the evidence — testimonial, documentary or expert — and issues an order with one of three outcomes:
- Not a nuisance. The proceedings are concluded and the property excluded.
- A nuisance, but repairable. Repairs, cleanup or maintenance are ordered, with a reasonable term no longer than 30 days. At the party's request, for justified reason, the Examining Officer can grant additional extensions; together they do not exceed one (1) year.
- A nuisance and not repairable. Demolition and cleanup are ordered at the owner's cost, within a term no longer than 30 days, with a possible extension of up to 90 days. Once the term expires, the Municipality can proceed at its cost with the demolition and cleanup, and record a lien in the Property Registry for the amount used, unless the owner reimburses it.
Legal cite: Regulation Art. 6 · Art. 4.009
The declaration and the evaluating committee
The Third Phase is the public nuisance declaration. Article 7 of the regulation provides that the property is declared a public nuisance in two situations:
- When the owner, possessor or party with interest does not appear to oppose within the 30 days following the Notice of Intent to Declare Public Nuisance.
- When the party was notified and held the hearing, but did not comply with the order of the Examining Officer.
In both cases, the declaration is made by the Mayor or an evaluating committee, by vote and resolution. The evaluating committee is made up of five people: one municipal legislator, two people designated by the Designated Agent, and two people designated by the Mayor.
Once the declaration resolution is issued, the owner is obligated to clean the property or carry out the necessary works to eliminate the condition within 60 days counted from the notification of the resolution. If they do not, the Municipality — if it deems it necessary — can do so at its cost, and the Municipality or its Designated Agent has the right to claim all costs incurred plus the corresponding legal interest. The sum of those costs constitutes a lien on the property equivalent to a tacit statutory mortgage, with the same priority as a tax debt.
Legal cite: Regulation Art. 7 · Art. 4.010
Fines and the lien on the property
Arroyo's regulation does not use a monthly fine ladder. Article 7 establishes a simpler structure, with two fines.
Cleanup fine. When the Municipality or its Designated Agent has had to incur the costs of cleaning the property, the owner is fined no less than $500 and no more than $5,000. The regulation provides that this fine can only be imposed once, and it is in addition to the actual cleanup cost. If it is not paid within 60 days of being requested and notified, the amount is included in the tacit statutory mortgage lien on the property.
Re-inspection fine. When a party with interest objected to the intent to declare the property a public nuisance and presented evidence, the property is re-inspected once the granted term expires. If the conditions that made it a nuisance were eliminated, the property leaves the Public Nuisance Inventory. If they have not ceased, a flat $5,000 fine is imposed and the property stays in the inventory.
The costs. Arroyo does not set a cost schedule: it charges the actual necessary expenses — administrative, documentary, operational and legal — incurred by the process. Those unrecovered expenses, together with unpaid fines, constitute a lien on the property equivalent to a tacit statutory mortgage. If after 60 days the collection efforts are unsuccessful, the Municipality can file the judicial action to execute the property and sell it at public auction.
Legal cite: Regulation Art. 7 · Art. 1.009 · Art. 4.010
How the municipality acquires: expropriation and summary procedure
The public nuisance declaration opens the Fourth and Fifth Phases. Article 8 lets the Municipality or its Designated Agent label the property, appraise it — through a licensed appraiser or by requesting the appraisal from CRIM — and request the debt certification from CRIM.
The Municipality can then expropriate the property for public utility. When calculating just compensation, the amount owed in property taxes to CRIM, the fines, and the cleanup and maintenance costs are subtracted from the appraised value. Once title transfers to the Municipality, all CRIM debt is cancelled in full.
There are two expropriation tracks:
1. Ordinary expropriation. Governed by the General Eminent Domain Act of 1903, the Municipal Code, and Rule 58 of Civil Procedure.
2. The Article 4.012A summary procedure. Added by Law 114-2024, it has short, non-extendable court deadlines: 20 days to answer the complaint (30 if served by edicts); if there is no answer, the court enters default and renders judgment within 5 days; trial is held between 15 and 30 days after the answer; judgment is rendered within 5 days; and there are 15 days to appeal. The Municipality is not required to deposit money when filing the complaint — that obligation begins when the defendant appears — and from the just compensation calculation it may only deduct the property-tax debt, fines, and cleanup and maintenance costs. Once the court sets just compensation, there are 3 years to claim it.
Each expropriation project requires the approval of the Municipal Legislature by resolution. The Municipality or the AD can submit projects in blocks of up to ten (10) properties to maximize resources; the Legislature evaluates and approves them within 30 days of their presentation. The final disposition of each expropriated property must be authorized by the Mayor.
The regulation also provides for an emergency declaration: when the nuisances declared municipally exceed one hundred (100) units, the Mayor can request a summary judgment from the Court of First Instance to speed up health and safety solutions. And it keeps the conventional retraction of Article 4.014: if the acquirer does not rehabilitate the property within the year following the title transfer, the Municipality can recover it, with the possibility of granting one additional year as an extension.
To understand these tracks in detail, read how to acquire a property declared a public nuisance, the difference between Articles 4.012 and 4.012A, and the Article 4.012A summary procedure guide.
Legal cite: Regulation Arts. 8, 9 · Art. 2.018 · Art. 4.010 · Art. 4.012A · Art. 4.014 · General Eminent Domain Act of 1903 · Rule 58
Who can acquire: applicant-acquirer, investors and lottery
Article 8 of the regulation details how a person acquires a property declared a public nuisance in Arroyo.
The applicant-acquirer. The interested person submits a written proposal and notifies the Municipality or its Designated Agent of their intent to acquire the property. They supply a sum equal to the appraised value plus 10% for the procedure costs — title study, appraisal reimbursement, service of process, notarial fees, and inscription of title. Before the expropriation begins, they provide 100% of the appraised value plus that 10%; if the amount falls short, they cover the difference. The Municipality does not transfer title until the applicant settles any amount owed, and the applicant covers any additional amount the court sets as just compensation.
Conflict rule. Those who took part directly in the process that ended in a property's public nuisance declaration cannot acquire that property once it is expropriated by the Municipality or its Designated Agent.
Lottery. If two or more people file a notice of intent to acquire the same property on the same day, the Municipality or its AD coordinates a lottery to guarantee transparency: numbered tickets, in a public act, organized and inspected before an authorized notary attorney.
Municipality-Authorized Accredited Investors (IAAM). After the first 30 days, the Municipality or its AD can also allow the participation of an IAAM — an accredited investor authorized by the Municipality — that requests the acquisition of a block of properties declared public nuisances. This track is for the exclusive purpose of addressing the shortage of affordable social-interest housing, through its creation, sale and/or long-term rental for low- and moderate-income families.
Housing priority. Under Article 4.012A, when a property can be rehabilitated as a residence, the Municipality considers as the first option people whose opportunities to acquire property are limited in the traditional market. During the first year after the declaration they are not considered third-party acquirers, and they are granted one (1) year — with a possible six (6)-month extension — to secure funds.
If you are interested in acquiring a property, the letter of intent explains how that interest is formally documented with the municipality.
Legal cite: Regulation Art. 8 · Art. 4.012 · Art. 4.012A
The marketing of the properties
The Sixth Phase of the regulation is marketing. For properties the Municipality takes title to after a judicial execution action, the Municipality or its Designated Agent can contract an entity certified in the administration of abandoned or detriment properties — the real-estate sales managers — which can include one or more duly licensed real-estate agents. These managers carry out the administrative and market actions for the sale of the properties at public auction or by another means.
There is an important limit: the functions that the Municipal Code and the relevant municipal regulation reserve to the Auction Board of the Municipality — such as awarding the auction and declaring it deserted — stay with the Auction Board. The manager prepares and markets; the Board awards.
Every manager or real-estate agent the Municipality contracts must have:
- Individual and corporate real-estate licenses, with sales-tax registration and five (5) or more years of experience.
- Errors and Omissions insurance, endorsing the Municipality.
- General Accident insurance, endorsing the Municipality.
- State Insurance Fund coverage.
- Evidence of at least two (2) years of experience in property administration.
The Mayor is authorized to appear, by public deed, to transfer the properties acquired by expropriation, in accordance with the regulation's requirements.
Legal cite: Regulation Arts. 9, 10 · Art. 2.040
What estorbos.com does in Arroyo's case
Estorbos.com documents Arroyo's properties at various stages of the public nuisance process (identified, in process, declared, and sold), along with citizen reports about abandoned properties that have not yet entered the formal process.
For Arroyo specifically:
- Identifying nuisances falls on the Municipality and its Designated Agent, but anyone can report a property that might meet the definition of a public nuisance. Citizen reports on estorbos.com complement that identification work (Arts. 4 and 5).
- The regulation creates a Citizen Collaboration and Support Division that helps resolve conflicts of title, debt and inheritance. Many properties remain nuisances because of those tangles, and documenting them early helps get them moving.
- When a property declared a nuisance can be acquired, the potential buyer files a letter of intent directly with the municipality.
To see Arroyo's current inventory and participate in the process, visit the Municipality of Arroyo page.
Legal cite: Regulation Arts. 4, 5, 8