Cómo funciona el proceso de estorbos públicos en GuánicaHow the public nuisance process works in Guánica
El 12 de marzo de 2025, la Legislatura Municipal de Guánica aprobó por unanimidad dos ordenanzas sobre las propiedades abandonadas. Las firmó el alcalde Hon. Ismael Rodríguez Ramos al día siguiente. La Ordenanza Núm. 22 derogó el reglamento de estorbos que regía desde 2015-2016 y aprobó uno nuevo. La Ordenanza Núm. 23 estableció el Banco de Tierras Comunitarias de Guánica, una corporación municipal sin fines de lucro para adquirir, rehabilitar y disponer de las propiedades del programa de estorbos, con un enfoque en vivienda asequible. Aquí te explicamos qué cambia en lenguaje claro, paso a paso. Una nota antes de empezar: el texto del reglamento operativo todavía no está publicado en formato digital, así que para los detalles exactos del proceso hay que verificar con el municipio.
Qué establecen las Ordenanzas Núm. 22 y 23
Las dos ordenanzas se radicaron por la Administración el 28 de enero de 2025 (P. de O. Núm. 21 y P. de O. Núm. 20, respectivamente). La Legislatura Municipal las aprobó el 12 de marzo de 2025 con 10 votos a favor, ninguno en contra, ninguno abstenido y ninguno ausente. El alcalde Hon. Ismael Rodríguez Ramos las firmó el 13 de marzo de 2025.
La Ordenanza Núm. 22, Serie 2024-2025 derogó la Ordenanza Núm. 5, Serie 2015-2016 (el reglamento de estorbos que regía hasta entonces) y aprobó un nuevo Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos del Municipio de Guánica. Su preámbulo también dice que los costos del municipio por sus gestiones en propiedades declaradas estorbo se establecen en la propia ordenanza, con el fin de un cobro justo y uniforme.
La Ordenanza Núm. 23, Serie 2024-2025 autorizó al municipio, por conducto del alcalde, a establecer el Banco de Tierras Comunitarias de Guánica y a crear e implantar su propio reglamento. La ordenanza también establece cómo se transfieren al Banco las propiedades adquiridas en el programa de estorbos, como parte de un catálogo de vivienda asequible y desarrollo comunitario.
Cita legal: Ordenanza Núm. 22 (Serie 2024-2025) · Ordenanza Núm. 23 (Serie 2024-2025)
El reglamento todavía no está publicado
El texto del Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos del Municipio de Guánica (el reglamento que adopta la Ordenanza Núm. 22) todavía no está publicado en formato digital. Buscamos el documento en el Sistema Único de Trámite Legislativo (SUTRA) de la Oficina de Servicios Legislativos y no aparece archivado. Lo mismo pasa con el Reglamento para la Creación del Banco de Tierras Comunitarias (el que adopta la Ordenanza Núm. 23).
Para saber con exactitud las multas, los plazos para solicitar vista, los costos administrativos, las causas para condonar deudas o las facultades específicas del Banco de Tierras, comunícate directamente con el Municipio de Guánica o sigue consultando SUTRA. Esta guía se actualizará cuando el reglamento esté disponible.
Lo que sí podemos describir con certeza es lo que las dos ordenanzas dicen, lo que sus preámbulos citan y el marco general que el Código Municipal le da a los estorbos públicos. Las secciones que siguen reflejan esa información.
Cita legal: Ordenanza Núm. 22 · Ordenanza Núm. 23 · SUTRA
Las leyes detrás de las ordenanzas
El preámbulo de la Ordenanza Núm. 22 cita varias leyes que forman el marco legal de fondo. Las capas son:
Ley 107-2020 (Código Municipal de Puerto Rico). Es donde vive el marco general de los estorbos públicos, en el Capítulo II del Libro IV (Artículos 4.007 al 4.014): política pública (4.007), identificación (4.008), vista ante un Oficial Examinador (4.009), declaración de estorbo (4.010), inventario (4.011), expropiación (4.012), revisión judicial (4.013) y retracto convencional (4.014). El Código también le da al municipio la facultad de imponer multas (Arts. 1.009 y 1.039), de ordenar y reglamentar las materias de su competencia (Art. 1.010), y de expropiar, embargar, gravar y ejecutar una propiedad ya declarada estorbo (Art. 1.008(h)).
Ley 114-2024. Enmendó el Código Municipal y entró en vigor el 29 de julio de 2024. Creó el procedimiento sumario de expropiación del Artículo 4.012A (una vía rápida del proceso en el tribunal) y añadió la facultad de embargo del Artículo 1.008(h), reforzando lo que el municipio puede hacer con un estorbo declarado.
Ley 210-2015 (Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria). Permite anotar las multas y los gastos del proceso de estorbos como gravamen sobre la propiedad: una anotación preventiva por los gastos y multas (Art. 44(6)) y la hipoteca legal tácita a favor del CRIM por las deudas de mitigación de estorbos (Art. 55), con preferencia sobre cualquier otro acreedor.
Código Civil de Puerto Rico (Ley 55-2020). Le exige a todo dueño mantener sus terrenos y construcciones en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público (Arts. 799 y 800). El Artículo 1727 dice qué pasa con una propiedad cuando no hay herederos. La Ordenanza Núm. 22 detalla una vía específica para las propiedades declaradas estorbo: en lugar de ir al Fondo de la Universidad, la propiedad se destina al Gobierno Municipal donde está ubicada, pero solo después de que la Universidad de Puerto Rico, dentro de un término de cinco meses contados desde la notificación formal, haya expresado su falta de interés en la propiedad por no representar uso institucional.
Ley 164-2009 (Ley General de Corporaciones). Es la base para crear el Banco de Tierras Comunitarias de Guánica como una corporación municipal sin fines de lucro.
Sobre todas esas capas se asientan las Ordenanzas Núm. 22 y 23 (Serie 2024-2025) de Guánica.
Cita legal: Ley 107-2020 · Ley 114-2024 · Ley 210-2015 · Código Civil de Puerto Rico · Ley 164-2009 · Ordenanzas Núm. 22 y 23
El Banco de Tierras Comunitarias de Guánica
La pieza más original del modelo de Guánica es el Banco de Tierras Comunitarias de Guánica (BTC). Es una corporación municipal sin fines de lucro, creada al amparo del Artículo 4.005 del Código Municipal y la Ley 164-2009. Su propósito principal: adquirir propiedades abandonadas, vacantes o en ruinas, rehabilitarlas y devolverlas a un uso productivo.
La Ordenanza Núm. 23 le da al Banco herramientas concretas:
- El alcalde gestiona la constitución del Banco y selecciona un grupo de incorporadores para organizar la corporación. Esto incluye su inscripción, sus exenciones contributivas y cualquier licencia o certificación.
- El Banco tiene las facultades amplias del Artículo 4.005 del Código Municipal: recibir, administrar, construir, poseer, reparar, mantener, ampliar, rehabilitar, amueblar, equipar, vender, arrendar, ceder, transferir, permutar, hipotecar, dar en garantía, conceder opciones de compra, disponer y gravar propiedades. También puede dar en garantía o ceder fondos, rentas y otros ingresos, incluyendo el producto de la venta de propiedades bajo pólizas de seguros o de expropiaciones.
- Sus funciones de transferencia están limitadas al territorio del Municipio de Guánica.
- Puede solicitar a las agencias correspondientes el saneamiento de la titularidad y la extinción de deudas contributivas sobre las propiedades abandonadas (Art. 4.005(xviii) del Código Municipal).
El preámbulo de la Ordenanza Núm. 23 enfatiza que el Banco es un instrumento para detener y revertir el deterioro urbano en Guánica, y señala que el modelo del Community Land Bank ha funcionado en cerca de 170 ciudades y condados de Estados Unidos.
Cita legal: Ordenanza Núm. 23 (Serie 2024-2025) · Art. 4.005 · Ley 164-2009
Cómo el Código Municipal estructura el proceso
Como el texto del Reglamento de Guánica todavía no está publicado, esta sección explica el marco general que el Código Municipal le da al proceso de estorbos. Es el marco dentro del cual opera el reglamento de Guánica. No son las disposiciones específicas que Guánica haya adoptado, así que para los números y plazos exactos verifica con el municipio.
Identificación y notificación (Art. 4.008). El municipio identifica las propiedades inmuebles deshabitadas y abandonadas. Le notifica al dueño su intención de declarar la propiedad estorbo público. La notificación se hace personalmente o por correo certificado, siguiendo el proceso de la Regla 4 de Procedimiento Civil. Si no se conoce el paradero del dueño o la propiedad no está inscrita, se notifica a "persona desconocida" mediante anuncios en un periódico impreso de circulación general o regional y uno digital. Desde la notificación, el dueño tiene 30 días para oponerse y solicitar una vista ante un Oficial Examinador.
La vista (Art. 4.009). El Oficial Examinador (un ingeniero o un abogado licenciado) escucha la prueba (testimonios, documentos, peritos) y dicta una orden con uno de tres resultados:
- No es estorbo. Se cierra el caso y se excluye la propiedad.
- Es estorbo, pero reparable. Se concede un plazo razonable, no mayor de 30 días, para que se hagan las reparaciones. Por razón justificada y circunstancias extraordinarias, se pueden conceder prórrogas que en conjunto no excedan de un año.
- Es estorbo y no es reparable. Se ordena la demolición y limpieza por cuenta del dueño en un plazo no mayor de 30 días, con una prórroga posible de hasta 90 días.
La declaración (Art. 4.010). El municipio declara la propiedad estorbo público cuando el dueño no se presentó a oponerse, o cuando se presentó pero no cumplió con la orden del Oficial Examinador. Desde la notificación de la declaración, el dueño tiene 60 días para limpiar o ejecutar las obras necesarias antes de que el municipio pueda intervenir a su costo. Los gastos que el municipio no recupere constituyen un gravamen sobre la propiedad equivalente a una hipoteca legal tácita, con prioridad subordinada solo a las contribuciones adeudadas.
Si el municipio incurrió en costos de limpieza, le impone al titular una multa trimestral de no menos de $1,000 ni más de $5,000. Si el dueño cae en patrón de dejadez (reincidencia), las multas suben: primera reincidencia, entre $1,000 y $1,500; segunda, entre $2,000 y $3,500; tercera y subsiguientes, una multa fija de $5,000.
El inventario (Art. 4.011). Cuando el municipio no va a expropiar, prepara un Inventario de Propiedades Declaradas como Estorbo Público. Lo actualiza trimestralmente y lo hace disponible al público en la Casa Alcaldía y en una plataforma digital de alto alcance público.
Expropiación. El municipio puede expropiar la propiedad por motivo de utilidad pública. Hay dos vías: la expropiación forzosa ordinaria (Regla 58 de Procedimiento Civil + Ley General de Expropiación Forzosa de 1903), o el procedimiento sumario del Artículo 4.012A (la vía rápida que creó la Ley 114-2024). Al calcular la justa compensación, se descuentan la deuda con el CRIM, las multas y los gastos de limpieza y mantenimiento. Cuando la titularidad pasa al municipio, la deuda con el CRIM se cancela completa.
Solicitante-adquirente (Art. 4.012). Una persona interesada puede comprar una propiedad declarada estorbo si notifica al municipio su intención y deposita el valor de tasación más un 10% para los costos del procedimiento.
Retracto convencional (Art. 4.014). Si dentro del año siguiente a recibir el título el comprador no rehabilita la propiedad (o no la agrupa cuando corresponde), el municipio puede ejercer el retracto convencional para recuperarla.
Eso es lo que dispone el Código. El reglamento de Guánica puede ajustar algunas cosas dentro de los límites que el propio Código permite.
Cita legal: Ley 107-2020 (Arts. 4.007-4.014, 1.008(h)) · Ley 114-2024 · Regla 58 de Procedimiento Civil · Ley General de Expropiación Forzosa de 1903
Cómo el municipio adquiere las propiedades
Cuando una propiedad se declara estorbo público, el Código Municipal le da al municipio varias vías para adquirirla:
- Expropiación por utilidad pública, mediante el Artículo 2.018 (la vía general), el Artículo 4.012 (cuando un comprador interesado provee los fondos) o el Artículo 4.012A (el procedimiento sumario).
- Revocación de usufructo (Art. 2.026), cuando el estorbo se encuentra en un solar propiedad del municipio cedido bajo ese derecho.
- Adjudicación por herencia sin herederos (Art. 1727 del Código Civil). Para los estorbos declarados, la Ordenanza Núm. 22 dispone una vía específica: la propiedad se destina al Gobierno Municipal donde está sito el inmueble, pero solo después de que la Universidad de Puerto Rico, dentro de un término de cinco meses desde la notificación formal, haya expresado su falta de interés.
- Adjudicación judicial cuando los herederos no reclaman tras más de cinco años (Art. 4.010(e) del Código Municipal).
- Dación en pago o cesión de bienes para cancelar una deuda municipal.
- Aceptación voluntaria. El dueño puede entregar la propiedad al municipio mediante donación u otro mecanismo legal, conforme a las facultades del Artículo 1.008 del Código.
A esto se suma que, una vez una propiedad es declarada estorbo, el municipio puede embargar, gravar y ejecutar la propiedad para cobrar contribuciones, multas y gastos relacionados al manejo de su condición de estorbo (Art. 1.008(h), añadido por la Ley 114-2024). Para activar ese mecanismo, el municipio tiene que notificarle al CRIM su intención.
Para más detalle sobre estas vías, lee cómo adquirir una propiedad declarada estorbo público, la diferencia entre los Artículos 4.012 y 4.012A, y la guía del procedimiento sumario del Artículo 4.012A.
Cita legal: Art. 1.008(h) · Art. 2.018 · Art. 2.026 · Art. 4.010 · Art. 4.012 · Art. 4.012A · Art. 1727 del Código Civil · Ordenanzas Núm. 22 y 23
Vivienda asequible y financiamiento flexible
La pieza más distintiva del modelo de Guánica es su enfoque explícito en vivienda asequible y desarrollo comunitario. La Ordenanza Núm. 23 reconoce que la mayoría de las personas interesadas en comprar o arrendar una propiedad declarada estorbo son de ingresos bajos o medianos. Reconoce también que muchas familias pueden pagar una mensualidad pero no cualifican para una hipoteca tradicional. Por eso, el Banco de Tierras está autorizado a ofrecer formas flexibles de financiamiento:
- Financiamiento del dueño (owner finance), donde el vendedor (en este caso el Banco) actúa como banco.
- Hipotecas de segundo nivel con términos favorables para el comprador.
- Venta con financiamiento tradicional cuando aplique.
Sobre la condición de las propiedades, la ordenanza distingue dos escenarios:
- Venta en su estado actual. Algunas propiedades están en tal estado que sería muy oneroso para el municipio repararlas todas. En esos casos se pueden vender en su estado actual, con el compromiso del comprador de hacer las mejoras para que sean habitables.
- Rehabilitación por el Banco. En otros casos, el Banco de Tierras hace las reparaciones por sí mismo para subir el valor de la propiedad y aumentar los ingresos del municipio.
Cada proceso de expropiación y enajenación requiere la aprobación de la Legislatura Municipal, según los Artículos 1.039 y 2.021 del Código. La cesión o donación de bienes a entidades sin fines de lucro está autorizada por el Artículo 2.033 del Código.
Si te interesa adquirir una propiedad, la carta de intención explica cómo se documenta formalmente ese interés ante el municipio.
Cita legal: Ordenanza Núm. 23 · Art. 1.039 · Art. 2.021 · Art. 2.033 · Art. 4.005 · Art. 1.008(s)
Qué hace estorbos.com en el caso de Guánica
Estorbos.com documenta las propiedades de Guánica en distintas etapas del proceso de estorbo público (identificadas, en trámite, declaradas y vendidas). También recogemos los reportes ciudadanos sobre propiedades abandonadas que aún no han entrado al proceso formal.
Para Guánica en particular:
- El reglamento operativo del proceso todavía no está publicado. Si quieres conocer los detalles específicos (multas exactas, plazos, costos, causas para condonar deudas), comunícate directamente con el Municipio de Guánica o consulta el Sistema Único de Trámite Legislativo.
- Cualquier persona puede reportar una propiedad abandonada en Guánica que pudiera cumplir con la definición de estorbo público. Tu reporte queda registrado públicamente en Estorbos.com, vinculado al municipio.
- Cuando una propiedad declarada estorbo se puede adquirir, el comprador interesado radica una carta de intención directamente con el municipio. Guánica también está implementando su Banco de Tierras Comunitarias con un enfoque en vivienda asequible y financiamiento flexible, así que vale la pena preguntar por esa vía si tu interés es para tu primer hogar o para un negocio local.
Para ver el inventario actual de Guánica y participar en el proceso, visita la página del Municipio de Guánica.
Cita legal: Ordenanza Núm. 22 · Ordenanza Núm. 23
On March 12, 2025, the Municipal Legislature of Guánica unanimously approved two ordinances on abandoned properties. Mayor Hon. Ismael Rodríguez Ramos signed them the next day. Ordinance No. 22 repealed the nuisance regulation that had governed since 2015-2016 and approved a new one. Ordinance No. 23 established the Guánica Community Land Bank, a nonprofit municipal corporation that acquires, rehabilitates and disposes of properties from the nuisance program, with a focus on affordable housing. This guide explains what changes in plain language. One note before we start: the operative regulation's text is not yet published digitally, so for the exact details of the process you have to verify with the municipality.
What Ordinances No. 22 and 23 establish
The two ordinances were filed by the Administration on January 28, 2025 (Proposed Ordinance No. 21 and No. 20, respectively). The Municipal Legislature approved them on March 12, 2025, with 10 votes in favor, none against, none abstaining and none absent. Mayor Hon. Ismael Rodríguez Ramos signed them on March 13, 2025.
Ordinance No. 22, Series 2024-2025 repealed Ordinance No. 5, Series 2015-2016 (the nuisance regulation that governed until then) and approved a new Regulation for the Management of Public Nuisances of the Municipality of Guánica. Its preamble also states that the municipality's costs for activities carried out on properties declared a public nuisance are set in the ordinance itself, with the goal of a fair and uniform collection process.
Ordinance No. 23, Series 2024-2025 authorized the municipality, through the Mayor, to establish the Guánica Community Land Bank and to create and implement its own regulation. The ordinance also establishes how properties acquired in the nuisance program are transferred to the Land Bank, as part of an affordable housing and community development catalog.
Legal cite: Ordinance No. 22 (Series 2024-2025) · Ordinance No. 23 (Series 2024-2025)
The regulation is not yet published
The text of the Regulation for the Management of Public Nuisances of the Municipality of Guánica (the regulation adopted by Ordinance No. 22) is not yet publicly available digitally. We searched the Legislative Tracking System (SUTRA) of the Office of Legislative Services and it is not archived there. The same is true for the Regulation for the Creation of the Community Land Bank (the one adopted by Ordinance No. 23).
To find out the exact fines, deadlines to request a hearing, administrative costs, grounds for forgiving debts, or the Land Bank's specific powers, contact the Municipality of Guánica directly or continue to check SUTRA. This guide will be updated when the regulation becomes available.
What we can describe with certainty is what the two ordinances themselves say, what their preambles cite, and the general framework that the Municipal Code provides for public nuisances. The sections that follow reflect that information.
Legal cite: Ordinance No. 22 · Ordinance No. 23 · SUTRA
The laws behind the ordinances
The preamble of Ordinance No. 22 cites several laws that form the underlying legal framework. The layers are:
Law 107-2020 (Puerto Rico Municipal Code). This is where the general framework for public nuisances lives, in Book IV, Chapter II (Articles 4.007 to 4.014): public policy (4.007), identification (4.008), hearing before an Examining Officer (4.009), declaration (4.010), inventory (4.011), expropriation (4.012), judicial review (4.013) and conventional retraction (4.014). The Code also gives the municipality the power to impose fines (Arts. 1.009 and 1.039), to regulate matters within its jurisdiction (Art. 1.010), and to expropriate, embargo, encumber and execute a property already declared a public nuisance (Art. 1.008(h)).
Law 114-2024. It amended the Municipal Code and took effect on July 29, 2024. It created the summary expropriation procedure of Article 4.012A (a fast court track) and added the embargo power of Article 1.008(h), reinforcing what the municipality can do with a declared nuisance.
Law 210-2015 (Real Property Registry Law). It allows recording the fines and the expenses of the nuisance process as a lien on the property: a preventive annotation for the expenses and fines (Art. 44(6)) and the tacit statutory mortgage in favor of CRIM for nuisance-mitigation debts (Art. 55), with preference over any other creditor.
Civil Code of Puerto Rico (Law 55-2020). It requires every owner to keep their land and buildings in conditions of safety, sanitation and public decorum (Arts. 799 and 800). Article 1727 says what happens to a property when there are no heirs. Ordinance No. 22 lays out a specific path for properties declared a public nuisance: instead of going to the University Fund, the property is designated for the Municipal Government in whose jurisdiction the property is located, but only after the University of Puerto Rico, within a term of five months counted from formal notification, expresses its lack of interest in the property as not representing institutional use.
Law 164-2009 (General Corporations Act). It is the basis for creating the Guánica Community Land Bank as a nonprofit municipal corporation.
On all of those layers rest the Ordinances No. 22 and 23 (Series 2024-2025) of Guánica.
Legal cite: Law 107-2020 · Law 114-2024 · Law 210-2015 · Civil Code of Puerto Rico · Law 164-2009 · Ordinances No. 22 and 23
The Guánica Community Land Bank
The most distinctive piece of Guánica's model is the Guánica Community Land Bank (CLB). It is a nonprofit municipal corporation, created under Article 4.005 of the Municipal Code and Law 164-2009. Its main purpose: to acquire abandoned, vacant or ruined properties, rehabilitate them, and return them to productive use.
Ordinance No. 23 gives the Land Bank concrete tools:
- The Mayor handles the constitution of the Land Bank and selects a group of incorporators to organize the corporation. This includes its registration, its tax exemptions and any license or certification.
- The Land Bank has the broad powers of Article 4.005 of the Municipal Code: receive, manage, build, possess, repair, maintain, expand, rehabilitate, furnish, equip, sell, lease, assign, transfer, exchange, mortgage, give as collateral, grant purchase options, dispose of, and encumber properties. It can also give as collateral or assign any funds, rents, rights or other income, including the proceeds from the sale of properties under insurance policies or expropriations.
- Its transfer functions are limited to the territory of the Municipality of Guánica.
- It can ask the corresponding agencies to clean up the title and extinguish tax debts on abandoned properties (Art. 4.005(xviii) of the Municipal Code).
The preamble of Ordinance No. 23 emphasizes that the Land Bank is an instrument to stop and reverse urban deterioration in Guánica, and points out that the Community Land Bank model has worked in around 170 cities and counties in the United States.
Legal cite: Ordinance No. 23 (Series 2024-2025) · Art. 4.005 · Law 164-2009
How the Municipal Code structures the process
Because the Guánica regulation's text is not yet published, this section explains the general framework the Municipal Code provides for the nuisance process. It is the framework within which the Guánica regulation operates. These are not the specific provisions Guánica has adopted, so for the exact numbers and deadlines, verify with the municipality.
Identification and notification (Art. 4.008). The municipality identifies uninhabited and abandoned properties. It notifies the owner of its intent to declare the property a public nuisance. The notification is made in person or by certified mail, following Rule 4 of Civil Procedure. If the owner's whereabouts are unknown or the property is not registered, notice is given to "unknown person" through ads in a general or regional circulation newspaper and a digital one. From the notification, the owner has 30 days to oppose and request a hearing before an Examining Officer.
The hearing (Art. 4.009). The Examining Officer (a licensed engineer or attorney) hears the evidence (testimony, documents, experts) and issues an order with one of three outcomes:
- Not a nuisance. The case is closed and the property is excluded.
- A nuisance, but repairable. A reasonable term is granted, no longer than 30 days, to make the repairs. For justified reason and extraordinary circumstances, extensions can be granted, but together they cannot exceed one year.
- A nuisance and not repairable. Demolition and cleanup are ordered at the owner's cost within a term no longer than 30 days, with a possible extension of up to 90 days.
The declaration (Art. 4.010). The municipality declares the property a public nuisance when the owner did not appear to oppose, or when they appeared but did not comply with the Examining Officer's order. From the notification of the declaration, the owner has 60 days to clean or carry out the necessary work before the municipality may intervene at its cost. The expenses the municipality does not recover constitute a lien on the property equivalent to a tacit statutory mortgage, with priority subordinated only to tax debts owed.
If the municipality incurred cleanup costs, it imposes on the owner a quarterly fine of no less than $1,000 and no more than $5,000. If the owner falls into a pattern of neglect (recurrence), the fines go up: first recurrence, no less than $1,000 and no more than $1,500; second, no less than $2,000 and no more than $3,500; third and following, a flat $5,000.
The inventory (Art. 4.011). When the municipality is not going to expropriate, it prepares an Inventory of Properties Declared a Public Nuisance. It updates the inventory quarterly and makes it available to the public at City Hall and on a high-reach public digital platform.
Expropriation. The municipality can expropriate the property for public utility. There are two tracks: ordinary forced expropriation (Rule 58 of Civil Procedure + General Eminent Domain Act of 1903), or the summary procedure of Article 4.012A (the fast track created by Law 114-2024). When calculating just compensation, the debt with CRIM, the fines, and the cleanup and maintenance costs are deducted. When title transfers to the municipality, the CRIM debt is cancelled in full.
Applicant-acquirer (Art. 4.012). An interested person may buy a property declared a nuisance by notifying the municipality of their intent and depositing the appraised value plus 10% for the procedure costs.
Conventional retraction (Art. 4.014). If within the year following the title transfer the buyer does not rehabilitate the property (or does not carry out the consolidation when applicable), the municipality may exercise the conventional retraction action to recover it.
That is what the Code provides. Guánica's regulation may adjust some things within the limits the Code itself allows.
Legal cite: Law 107-2020 (Arts. 4.007-4.014, 1.008(h)) · Law 114-2024 · Rule 58 of Civil Procedure · General Eminent Domain Act of 1903
How the municipality acquires properties
When a property is declared a public nuisance, the Municipal Code gives the municipality several ways to acquire it:
- Expropriation for public utility, through Article 2.018 (the general route), Article 4.012 (when an interested buyer provides the funds), or Article 4.012A (the summary procedure).
- Revocation of usufruct (Art. 2.026), when the nuisance is located on a lot owned by the municipality granted under a usufruct right.
- Intestate inheritance adjudication (Art. 1727 of the Civil Code). For declared nuisances, Ordinance No. 22 lays out a specific path: the property is designated for the Municipal Government where the property is located, but only after the University of Puerto Rico, within a term of five months from formal notification, expresses its lack of interest.
- Judicial adjudication when the heirs do not claim it after more than five years (Art. 4.010(e) of the Municipal Code).
- Datio in solutum or assignment of assets to cancel a municipal debt.
- Voluntary acceptance. The owner may deliver the property to the municipality through donation or any other legal mechanism, in accordance with the powers of Article 1.008 of the Code.
In addition, once a property is declared a nuisance, the municipality can embargo, encumber and execute the property to collect taxes, fines and expenses related to managing the nuisance condition (Art. 1.008(h), added by Law 114-2024). To activate that mechanism, the municipality must notify CRIM of its intent.
For more detail on these tracks, read how to acquire a property declared a public nuisance, the difference between Articles 4.012 and 4.012A, and the Article 4.012A summary procedure guide.
Legal cite: Art. 1.008(h) · Art. 2.018 · Art. 2.026 · Art. 4.010 · Art. 4.012 · Art. 4.012A · Art. 1727 of the Civil Code · Ordinances No. 22 and 23
Affordable housing and flexible financing
The most distinctive piece of Guánica's model is its explicit focus on affordable housing and community development. Ordinance No. 23 recognizes that most people interested in buying or renting a property declared a public nuisance are of low or moderate income. It also recognizes that many families can pay a monthly payment but do not qualify for a traditional mortgage. For that reason, the Land Bank is authorized to offer flexible financing forms:
- Owner financing, where the seller (in this case the Land Bank) acts as the bank.
- Second mortgages with favorable terms for the buyer.
- Sale with traditional financing when applicable.
On the condition of the properties, the ordinance distinguishes two scenarios:
- Sale as-is. Some properties will be in such a state that it would be very onerous for the municipality to repair them all. In those cases, the property may be sold as-is, with the buyer's commitment to make the improvements so that it becomes habitable.
- Rehabilitation by the Land Bank. In other cases, the Land Bank makes the repairs itself to raise the property's value and increase the municipality's income.
Each expropriation and disposition process requires the approval of the Municipal Legislature, in accordance with Articles 1.039 and 2.021 of the Municipal Code. The assignment or donation of assets to nonprofit entities is authorized by Article 2.033 of the Code.
If you are interested in acquiring a property, the letter of intent explains how that interest is formally documented with the municipality.
Legal cite: Ordinance No. 23 · Art. 1.039 · Art. 2.021 · Art. 2.033 · Art. 4.005 · Art. 1.008(s)
What estorbos.com does in Guánica's case
Estorbos.com documents Guánica's properties at various stages of the public nuisance process (identified, in process, declared, and sold). We also collect citizen reports about abandoned properties that have not yet entered the formal process.
For Guánica specifically:
- The operative regulation of the process is not yet published. If you want to know the specific details (exact fines, deadlines, costs, grounds for forgiving debts), contact the Municipality of Guánica directly or check the Legislative Tracking System.
- Anyone can report an abandoned property in Guánica that might meet the definition of a public nuisance. Your report is publicly registered on Estorbos.com, linked to the municipality.
- When a property declared a nuisance can be acquired, the interested buyer files a letter of intent directly with the municipality. Guánica is also implementing its Community Land Bank with a focus on affordable housing and flexible financing, so it is worth asking about that path if your interest is for your first home or a local business.
To see Guánica's current inventory and participate in the process, visit the Municipality of Guánica page.
Legal cite: Ordinance No. 22 · Ordinance No. 23