Cómo funciona el proceso de estorbos públicos en LoízaHow the public nuisance process works in Loíza
El 29 de enero de 2025, la Legislatura Municipal de Loíza aprobó la Ordenanza Núm. 7, Serie 2024-2025, firmada por la alcaldesa Hon. Julia M. Nazario Fuentes el 31 de enero de 2025. La ordenanza adopta el Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos del Municipio de Loíza y deroga la Ordenanza Núm. 14 de 2021-2022. El reglamento está completo en 20 artículos, así que esta guía explica el proceso real paso a paso en lenguaje claro.
Qué establece la Ordenanza Núm. 7
La Ordenanza Núm. 7 (Proyecto de Ordenanza Núm. 8, presentado por la Comisión Total) se aprobó en la 1ra Sesión Ordinaria de la Décimocuarta Asamblea Legislativa Municipal, el miércoles 29 de enero de 2025, con 12 miembros presentes, 12 votos a favor, ninguno en contra y ninguno abstenido; un legislador estuvo ausente excusado (Hon. José G. Santos López) y había una banca vacante. El Presidente Hon. Joel A. Osorio Chiclana presidió, y la alcaldesa Hon. Julia M. Nazario Fuentes firmó la ordenanza el 31 de enero de 2025.
La Sección 1 aprueba el Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos y la Sección 2 deroga el reglamento que regía bajo la Ordenanza Núm. 14, Serie 2021-2022. El reglamento adoptado tiene 20 artículos. Lo que distingue al modelo de Loíza:
- Incorpora la anotación de rebeldía cuando el dueño no comparece dentro del plazo (Arts. 6 y 9).
- Define tres tipos de multa: una trimestral por limpieza, una por reincidencia y una mensual escalonada por la mera existencia del estorbo (Art. 10).
- Publica una tabla fija de costos administrativos y de limpieza (Arts. 11-13).
- Lista seis causas para condonar deudas (Art. 14).
- Canaliza las propiedades hacia un Banco de Tierras del Municipio y un fondo rotativo para vivienda asequible que reserva el 75% de los ingresos (Arts. 16, 18).
Cita legal: Ordenanza Núm. 7 (Serie 2024-2025) · Ley 107-2020 · Art. 1.009
Las leyes detrás del reglamento
La Exposición de Motivos y el Artículo 1 del reglamento se apoyan en varias capas de ley:
Ley 107-2020 (Código Municipal de Puerto Rico). Faculta a cada municipio a ordenar, reglamentar y resolver lo necesario para atender las necesidades locales (Art. 1.010). Las reglas de los estorbos viven en el Capítulo II del Libro IV (Arts. 4.007 al 4.014). Los Artículos 4.009 y 4.010 facultan a declarar estorbo público una propiedad abandonada; los Artículos 1.009 y 1.039 le dan al municipio la facultad de imponer multas. El Artículo 4.001 enmarca el proceso de reforma del gobierno municipal y la participación ciudadana.
Ley 114-2024. Enmendó el Código Municipal y entró en vigor el 29 de julio de 2024. Creó el procedimiento sumario del Artículo 4.012A y reforzó las herramientas de cobro. El reglamento de Loíza distingue las multas según el caso haya sido declarado antes o después de la Ley 114-2024.
Ley 31-2012 (derogada). La "Ley para Viabilizar la Restauración de las Comunidades de Puerto Rico" creó el modelo donde un comprador interesado consigna el 110% del valor para cubrir la justa compensación y los gastos. La Ley 31-2012 fue derogada y su mecanismo se integró al Artículo 4.012 del Código Municipal.
Ley 210-2015 (Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria). Permite anotar las multas y los gastos del proceso como gravamen sobre la propiedad: la anotación preventiva del Art. 44(6) y la hipoteca legal tácita a favor del CRIM del Art. 55, con preferencia sobre cualquier otro acreedor.
Código Civil de Puerto Rico (Ley 55-2020). Exige a todo dueño mantener sus terrenos y construcciones en condiciones de seguridad, salubridad y ornato (Arts. 799 y 800; Berríos v. Municipio, 31 D.P.R. 54 (1922)). El Artículo 1727 rige la herencia sin herederos.
Ley 38-2017 y debido proceso. El reglamento ancla la anotación de rebeldía en la Sec. 3.10 de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme y, por analogía, en la Regla 67.1 de Procedimiento Civil. La Exposición cita jurisprudencia federal y local sobre la flexibilidad del debido proceso y la notificación adecuada (Goldberg v. Kelly; Mathews v. Eldridge; Río Const. Corp. v. Mun. de Caguas, 155 DPR 394 (2001); Torres v. Municipio de San Juan, 208 DPR 586 (2022)).
La Exposición de Motivos también cita el Art. 7.053 del Código para el deber de notificar al CRIM el cambio de titularidad dentro de 30 días; ese deber en realidad está en el Art. 7.052 del Código vigente.
Cita legal: Ley 107-2020 (Arts. 1.005, 1.009, 1.010, 1.039, 4.001, 4.007-4.014, 7.052) · Ley 114-2024 · Ley 31-2012 (derogada) · Ley 210-2015 · Ley 38-2017 · Código Civil de Puerto Rico
Cómo se inicia y se investiga
El estorbo público (Art. 2). El reglamento lo define como cualquier estructura deshabitada y abandonada o solar abandonado, yermo o baldío que sea inadecuado para ser habitado por estar en ruina, falta de reparación, defectos de construcción, o por ser perjudicial a la salud o seguridad. El reglamento añade un requisito clave: es indispensable que el solar o la estructura no esté siendo ocupado por ninguna persona.
El inicio (Art. 3). El procedimiento lo realiza el Municipio de Loíza, ya sea por iniciativa propia o respondiendo a una queja ciudadana. El Municipio provee un formulario para facilitar la radicación de querellas y puede capacitar y entrar en acuerdos con organizaciones de base comunitaria y sin fines de lucro para levantar inventarios.
La investigación (Art. 4). El Municipio hace investigaciones de campo e investiga los nombres de los propietarios y sus direcciones postales en el CRIM, el Registro de la Propiedad y, si es una persona jurídica, en el Registro de Corporaciones del Departamento de Estado (la dirección del agente residente). Toda gestión se documenta en el expediente. Concluida la investigación, el Municipio emite un informe con sus hallazgos. Puede desestimar una denuncia en cualquier momento si entiende que la propiedad no cumple los criterios.
La determinación preliminar (Art. 5). Si hay base para iniciar la declaración, el Municipio formula y notifica una determinación preliminar que: desglosa las faltas imputadas; informa el derecho a solicitar una vista administrativa ante un Oficial Examinador dentro de 30 días calendario; informa que la parte puede comparecer asistida por abogado (sin estar obligada a ello); reconoce el derecho a oponerse por contestación escrita dentro de esos 30 días calendario; y advierte que, de no comparecer ni contestar, se anotará la rebeldía y se continuará con la declaración final de forma expedita.
Cita legal: Reglamento (Ordenanza Núm. 7), Arts. 2-5 · Art. 4.008
Rebeldía, vista y declaración
La anotación de rebeldía (Art. 6). Si la parte interesada no solicita una vista ni objeta por escrito la declaración dentro del término, se anota la rebeldía. La anotación implica la aceptación de las condiciones en que se encuentra la propiedad y permite que el Municipio emita una resolución y orden declarando la propiedad estorbo público. La anotación de rebeldía forma parte de la resolución de declaración final, o de una resolución separada.
La vista administrativa (Art. 7). Si la parte comparece a la vista o contesta por escrito a tiempo, un Oficial Examinador nombrado por la Alcaldesa determina por escrito si procede la declaración. Si procede, expide una resolución y orden que concede un término razonable, no mayor de 30 días calendario, para eliminar las faltas. A petición de parte, por razón justificada y mediante prueba fehaciente, el Oficial Examinador puede conceder prórrogas (el Municipio tiene 10 días calendario para opinar). Las prórrogas en conjunto no excederán de 90 días para las órdenes de demolición y limpieza, o de un (1) año para los demás casos.
La declaración (Art. 8). El Municipio emite una resolución de declaración final cuando el dueño no comparece a oponerse dentro del término, o cuando comparece pero incumple con la orden del Oficial Examinador.
La notificación (Art. 9). Para cumplir sustancialmente con la Regla 4 de Procedimiento Civil, la notificación se hace personalmente o por correo certificado. Si un correo certificado se devuelve por no reclamado o "return to sender", se reenvía por correo regular. Si se ignora el paradero o la propiedad no está inscrita, se notifica a "persona desconocida" publicando un aviso en un periódico de circulación general o regional y uno digital, y fijando copia en el lugar. Tras la rebeldía, las comunicaciones subsiguientes (multas, etc.) se colocan en el expediente y no se siguen notificando.
Cita legal: Reglamento (Ordenanza Núm. 7), Arts. 6-9 · Art. 4.008 · Art. 4.009 · Ley 38-2017, Sec. 3.10
Los tres tipos de multa
El Artículo 10 del reglamento (Remedios) define tres tipos de multa, cada una independiente de la otra:
1. Multa por limpieza. Cuando el Municipio tiene que realizar las acciones de clausura, reparación, limpieza, demolición o mantenimiento, impone una multa trimestral de $5,000. Los gastos incurridos y no recobrados constituyen un gravamen sobre la propiedad.
2. Multa por reincidencia. Para los dueños que incurren en un patrón de dejadez, después de que un caso se haya cerrado o archivado por cumplimiento: $1,500 por la primera reincidencia, $3,500 por la segunda, y $5,000 por la tercera y subsiguientes. Esta multa solo se impone tras cerrarse un caso por cumplimiento; si el dueño deja que la propiedad vuelva a caer en condición de estorbo, se reabre el caso. El reglamento dispone que esta multa aplica a los casos declarados estorbo antes de la aprobación de la Ley 114-2024.
3. Multa por estorbo público. Es mensual y escalonada, por la mera existencia de la condición de estorbo, al amparo de los Artículos 1.009 y 1.039 del Código. Se computa a partir de la declaración final: $500 con la declaración (impuesta dentro de la misma resolución, sin necesidad de expedirse aparte), $1,500 el primer mes, $3,500 el segundo mes, y $5,000 el tercer mes y los meses subsiguientes. Estas multas se acumulan automáticamente, según esa escala, hasta que se subsane la condición. El Municipio puede embargar, gravar y ejecutar la propiedad para el cobro de contribuciones, multas u otros gastos, conforme al Artículo 4.010 del Código.
Cita legal: Reglamento (Ordenanza Núm. 7), Art. 10 · Art. 1.009 · Art. 1.039 · Art. 4.010
La tabla de costos del municipio
A diferencia de los municipios que no fijan una tabla, Loíza publica costos específicos.
Costos de gestiones (Art. 11). Son fijos para toda propiedad que llega a una declaración final, y la propia Declaración Final basta para justificar su cobro o gravamen (no requieren certificaciones en el expediente):
- Costo de inspección: $60.
- Costo de inspección de seguimiento: $40.
- Preparación del informe de declaración preliminar: $150.
- Preparación y notificación de denuncia: $35.
- Impresión y colocación de rotulación: $55.
- Investigación en el Registro de la Propiedad y el CRIM: $45.
- Gastos legales: $450.
- Gastos administrativos: 10% del subtotal de los anteriores.
Costos de limpieza o mitigación (Art. 12). Para cuando el Municipio interviene directamente:
- Recogido de escombros: $500 por viaje.
- Limpieza de solar, incluyendo eliminación de vegetación: $3.20 por metro cuadrado de la parcela intervenida.
- La labor por hora de los trabajadores municipales (desde su despacho hasta culminar), más un 35% para gastos marginales y administrativos.
- El transporte, movilización y uso de equipo, maquinaria o vehículos municipales: según la Lista de Tarifas de Equipos (Schedule of Equipment Rates) de FEMA vigente.
Otros gastos (Art. 13). Si el Municipio incurre en otros gastos (demolición, pruebas, gestoría de permisos, servicios especializados), se incluye en el expediente la evidencia más un 10% administrativo. Todos estos costos se certifican y se incluyen en el expediente administrativo de cada propiedad.
Cita legal: Reglamento (Ordenanza Núm. 7), Arts. 11-13 · Art. 4.010
Cuándo se pueden condonar las deudas
El Artículo 14 del reglamento permite cancelar o suspender la aplicación de las multas, total o parcialmente y a discreción del Municipio o del Oficial Examinador, por seis causas, siempre que la parte presente la evidencia correspondiente:
- Cuando la propiedad se convirtió en estorbo público debido a un evento de fuerza mayor.
- Cuando la comparecencia tardía del dueño se debió a deficiencias o errores en su información de contacto en el CRIM, y puede probar que hizo gestiones para actualizarla.
- Cuando la estructura está siendo ocupada como residencia principal por un poseedor que ejerce dominio sobre ella.
- Cuando se levante la anotación de rebeldía.
- Por razón de enfermedad incapacitante.
- Cuando se rehabilite la propiedad y se eliminen las condiciones que la convirtieron en estorbo.
La petición de condonación la evalúa el Municipio o el Oficial Examinador, según el caso.
Cita legal: Reglamento (Ordenanza Núm. 7), Art. 14
Cómo el municipio adquiere las propiedades
El Artículo 10(f) del reglamento enumera las vías para que el Municipio adquiera una propiedad declarada estorbo:
- Expropiar el inmueble por motivo de utilidad pública, mediante el Artículo 2.018, el Artículo 4.012 (para propiedades comerciales) o el Artículo 4.012A del Código. Al calcular la justa compensación, el Municipio deduce la deuda de contribuciones, las multas y los gastos de limpieza y mantenimiento (Art. 4.010).
- Revocar el usufructo (Art. 2.026), cuando el estorbo está en un solar del municipio cedido bajo ese derecho.
- Iniciar el procedimiento del Artículo 1727 del Código Civil cuando no hay personas con derecho a heredar.
- Solicitar al Tribunal la adjudicación al municipio cuando hay herederos que no reclaman tras más de cinco años (el reglamento lo cita como "Art. 10(e)"; la disposición correcta es el Art. 4.010(e) del Código Municipal).
- Recibir la propiedad mediante dación en pago o cesión de bienes para cancelar una deuda municipal.
Además, el Municipio puede referir la propiedad al CRIM si hay deuda con esa agencia, para iniciar un proceso de embargo (Art. 10(e)).
El título absoluto de dominio (Art. 17). El reglamento invoca la Regla 58.3 de Procedimiento Civil: tan pronto el Municipio radica la Petición de Expropiación junto a la Declaración para la Adquisición y Entrega Material de la Propiedad, el título absoluto de dominio queda investido en el Municipio. Desde ese momento el Municipio puede pactar la disposición de la propiedad, aun antes de la resolución final del tribunal, con lenguaje que revierta el negocio si el título se anula.
Para más detalle, lee cómo adquirir una propiedad declarada estorbo público, la diferencia entre los Artículos 4.012 y 4.012A y la guía del procedimiento sumario del Artículo 4.012A.
Cita legal: Reglamento (Ordenanza Núm. 7), Arts. 10, 17 · Art. 2.018 · Art. 2.026 · Art. 4.010(e) · Art. 4.012 · Art. 4.012A · Art. 1727 del Código Civil · Regla 58.3 de Procedimiento Civil
Banco de Tierras y fondo de vivienda asequible
El procedimiento de disposición (Art. 16). Las propiedades adquiridas pueden disponerse de varias maneras, según la necesidad de cada caso:
- El Municipio puede retener la titularidad para sus propios usos.
- Transferirla al Banco de Tierras del Municipio, organizado bajo el Artículo 4.005 del Código Municipal.
- Donarla a una entidad sin fines de lucro para gestiones de interés público que promuevan el bienestar de la comunidad (Art. 2.033).
- Disponer de la propiedad conforme a los mecanismos del Capítulo IV del Código.
El fondo rotativo para vivienda asequible (Art. 18). Todos los ingresos de las ventas relacionadas con el reglamento se distribuyen así: el 75% se destina a cubrir los costos del Programa de Estorbos Públicos del Municipio, la rehabilitación de viviendas, las operaciones del Banco de Tierras Comunitarias, proveer garantías para préstamos a la banca o cooperativas que fomenten la vivienda asequible, y sufragar futuros costos de transacciones (tasaciones, agrimensores, estimados); el 25% restante se destina a otros fines que el municipio determine.
Aprobación de la Legislatura (Art. 19). Cada proceso de expropiación y enajenación requiere la aprobación de la Legislatura Municipal (Arts. 2.018 y 2.021 del Código). La autorización puede emitirse antes del inicio del proceso, refiriendo casos específicos al Comité, o ratificarse después si el Comité actuó por iniciativa propia. La Legislatura también puede agrupar varias propiedades en una sola autorización.
Disposiciones transitorias (Art. 20). Para los casos comenzados antes del reglamento y del Código vigente, se busca armonía entre la legislación anterior y la actual, aplicando las normas que provean mayores derechos al dueño. La Ley 114-2024 aplica de forma prospectiva desde el 29 de julio de 2024.
Si te interesa adquirir una propiedad, la carta de intención explica cómo se documenta formalmente ese interés ante el municipio.
Cita legal: Reglamento (Ordenanza Núm. 7), Arts. 16, 18-20 · Art. 2.018 · Art. 2.021 · Art. 2.033 · Art. 4.005
Qué hace estorbos.com en el caso de Loíza
Estorbos.com documenta las propiedades de Loíza en distintas etapas del proceso de estorbo público (identificadas, en trámite, declaradas y vendidas), junto con los reportes ciudadanos sobre propiedades abandonadas que aún no han entrado al proceso formal.
Para el caso de Loíza en particular:
- El proceso puede iniciarse con una queja ciudadana: el Artículo 3 del reglamento dispone que el Municipio provee un formulario para facilitar la radicación de querellas. Los reportes ciudadanos en estorbos.com complementan ese mecanismo.
- Loíza canaliza las propiedades hacia un Banco de Tierras del Municipio y un fondo de vivienda asequible, así que vale la pena preguntar por esa vía si tu interés es para tu primer hogar o para un negocio local.
- Cuando una propiedad declarada estorbo se puede adquirir, el comprador interesado radica una carta de intención directamente con el municipio.
Para ver el inventario actual de Loíza y participar en el proceso, visita la página del Municipio de Loíza.
Cita legal: Reglamento (Ordenanza Núm. 7), Arts. 3, 16
On January 29, 2025, the Municipal Legislature of Loíza approved Ordinance No. 7, Series 2024-2025, signed by Mayor Hon. Julia M. Nazario Fuentes on January 31, 2025. The ordinance adopts the Regulation for the Declaration of Public Nuisances of the Municipality of Loíza and repeals Ordinance No. 14 of 2021-2022. The regulation is complete in 20 articles, so this guide explains the actual process step by step in plain language.
What Ordinance No. 7 establishes
Ordinance No. 7 (Proposed Ordinance No. 8, filed by the Full Committee) was approved in the 1st Ordinary Session of the Fourteenth Municipal Legislative Assembly, on Wednesday, January 29, 2025, with 12 members present, 12 votes in favor, none against and none abstaining; one legislator was excused absent (Hon. José G. Santos López) and one seat was vacant. President Hon. Joel A. Osorio Chiclana presided, and Mayor Hon. Julia M. Nazario Fuentes signed the ordinance on January 31, 2025.
Section 1 approves the Regulation for the Declaration of Public Nuisances and Section 2 repeals the regulation that governed under Ordinance No. 14, Series 2021-2022. The adopted regulation has 20 articles. What sets Loíza's model apart:
- It incorporates the entry of default when the owner does not appear within the term (Arts. 6 and 9).
- It defines three types of fine: a quarterly cleanup fine, a recurrence fine, and a monthly escalating fine for the mere existence of the nuisance (Art. 10).
- It publishes a fixed schedule of administrative and cleanup costs (Arts. 11-13).
- It lists six grounds for forgiving debts (Art. 14).
- It channels properties toward a Municipal Land Bank and a revolving fund for affordable housing that reserves 75% of the income (Arts. 16, 18).
Legal cite: Ordinance No. 7 (Series 2024-2025) · Law 107-2020 · Art. 1.009
The laws behind the regulation
The Statement of Motives and Article 1 of the regulation rest on several layers of law:
Law 107-2020 (Puerto Rico Municipal Code). It empowers each municipality to regulate and resolve what is necessary to address local needs (Art. 1.010). The nuisance rules live in Book IV, Chapter II (Arts. 4.007 to 4.014). Articles 4.009 and 4.010 empower declaring an abandoned property a nuisance; Articles 1.009 and 1.039 give the municipality the power to impose fines. Article 4.001 frames the process of municipal government reform and citizen participation.
Law 114-2024. It amended the Municipal Code and took effect on July 29, 2024. It created the summary procedure of Article 4.012A and strengthened the collection tools. Loíza's regulation distinguishes the fines depending on whether the case was declared before or after Law 114-2024.
Law 31-2012 (repealed). The "Act to Enable the Restoration of Puerto Rico's Communities" created the model where an interested buyer deposits 110% of the value to cover just compensation and expenses. Law 31-2012 was repealed and its mechanism integrated into Article 4.012 of the Municipal Code.
Law 210-2015 (Real Property Registry Law). It allows recording the fines and expenses of the process as a lien: the preventive annotation of Art. 44(6) and the tacit statutory mortgage in favor of CRIM of Art. 55, with preference over any other creditor.
Civil Code of Puerto Rico (Law 55-2020). It requires every owner to keep their land and buildings in conditions of safety, sanitation and decorum (Arts. 799 and 800; Berríos v. Municipio, 31 D.P.R. 54 (1922)). Article 1727 governs inheritance without heirs.
Law 38-2017 and due process. The regulation anchors the entry of default in Section 3.10 of the Uniform Administrative Procedure Act and, by analogy, in Rule 67.1 of Civil Procedure. The Statement cites federal and local case law on the flexibility of due process and adequate notification (Goldberg v. Kelly; Mathews v. Eldridge; Río Const. Corp. v. Mun. de Caguas, 155 DPR 394 (2001); Torres v. Municipio de San Juan, 208 DPR 586 (2022)).
The Statement of Motives also cites Art. 7.053 of the Code for the duty to notify CRIM of a change of title within 30 days; that duty is actually in Art. 7.052 of the current Code.
Legal cite: Law 107-2020 (Arts. 1.005, 1.009, 1.010, 1.039, 4.001, 4.007-4.014, 7.052) · Law 114-2024 · Law 31-2012 (repealed) · Law 210-2015 · Law 38-2017 · Civil Code of Puerto Rico
How it starts and is investigated
The public nuisance (Art. 2). The regulation defines it as any uninhabited and abandoned structure or abandoned, vacant or undeveloped lot that is unfit to be inhabited because it is in ruins, lacks repair, has construction defects, or is harmful to public health or safety. The regulation adds a key requirement: it is indispensable that the lot or structure is not being occupied by any person.
The start (Art. 3). The procedure is carried out by the Municipality of Loíza, either on its own initiative or in response to a citizen complaint. The Municipality provides a form to facilitate filing complaints and may train and enter agreements with community-based and nonprofit organizations to build inventories.
The investigation (Art. 4). The Municipality conducts field investigations and investigates the owners' names and postal addresses in CRIM, the Property Registry and, if a legal entity, in the Department of State Corporations Registry (the resident agent's address). Every step is documented in the case file. After the investigation, the Municipality issues a report with its findings. It may dismiss a complaint at any time if it finds the property does not meet the criteria.
The preliminary determination (Art. 5). If there is a basis to start the declaration, the Municipality formulates and notifies a preliminary determination that: breaks down the alleged faults; informs the right to request an administrative hearing before an Examining Officer within 30 calendar days; informs that the party may appear assisted by an attorney (without being obligated to); recognizes the right to oppose by written answer within those 30 calendar days; and warns that, failing to appear or answer, default will be entered and the final declaration will proceed expeditiously.
Legal cite: Regulation (Ordinance No. 7), Arts. 2-5 · Art. 4.008
Default, hearing and declaration
The entry of default (Art. 6). If the interested party does not request a hearing or object in writing within the term, default is entered. The entry implies acceptance of the property's conditions and allows the Municipality to issue a resolution and order declaring the property a public nuisance. The default entry forms part of the final declaration resolution, or of a separate resolution.
The administrative hearing (Art. 7). If the party appears at the hearing or answers in writing on time, an Examining Officer appointed by the Mayor determines in writing whether the declaration proceeds. If it does, they issue a resolution and order granting a reasonable term, no longer than 30 calendar days, to eliminate the faults. At the party's request, for justified reason and through reliable evidence, the Examining Officer may grant extensions (the Municipality has 10 calendar days to weigh in). The extensions together will not exceed 90 days for demolition and cleanup orders, or one (1) year for the other cases.
The declaration (Art. 8). The Municipality issues a final declaration resolution when the owner does not appear to oppose within the term, or appears but fails to comply with the Examining Officer's order.
The notification (Art. 9). To substantially comply with Rule 4 of Civil Procedure, notice is made in person or by certified mail. If certified mail is returned unclaimed or "return to sender," it is resent by regular mail. If the whereabouts are unknown or the property is not registered, notice is given to "unknown person" by publishing in a general or regional newspaper and a digital one, and posting a copy at the site. After default, subsequent communications (fines, etc.) are placed in the case file and no longer notified.
Legal cite: Regulation (Ordinance No. 7), Arts. 6-9 · Art. 4.008 · Art. 4.009 · Law 38-2017, Sec. 3.10
The three types of fine
Article 10 of the regulation (Remedies) defines three types of fine, each independent of the other:
1. Cleanup fine. When the Municipality has to perform closure, repair, cleanup, demolition or maintenance actions, it imposes a quarterly $5,000 fine. The expenses incurred and not recovered constitute a lien on the property.
2. Recurrence fine. For owners who fall into a pattern of neglect, after a case has been closed or archived for compliance: $1,500 for the first recurrence, $3,500 for the second, and $5,000 for the third and following. This fine is only imposed after a case is closed for compliance; if the owner lets the property fall back into nuisance condition, the case is reopened. The regulation provides that this fine applies to cases declared a nuisance before the approval of Law 114-2024.
3. Nuisance fine. It is monthly and escalating, for the mere existence of the nuisance condition, under Articles 1.009 and 1.039 of the Code. It is computed from the final declaration: $500 with the declaration (imposed within the same resolution, with no need to issue it separately), $1,500 the first month, $3,500 the second month, and $5,000 the third month and the following months. These fines accumulate automatically, on that scale, until the condition is remedied. The Municipality may embargo, encumber and execute the property to collect taxes, fines or other expenses, under Article 4.010 of the Code.
Legal cite: Regulation (Ordinance No. 7), Art. 10 · Art. 1.009 · Art. 1.039 · Art. 4.010
The municipality's cost schedule
Unlike municipalities that do not set a schedule, Loíza publishes specific costs.
Procedure costs (Art. 11). They are fixed for every property that reaches a final declaration, and the Final Declaration itself is enough to justify their collection or lien (no certifications in the file are required):
- Inspection cost: $60.
- Follow-up inspection cost: $40.
- Preparation of the preliminary determination report: $150.
- Preparation and notification of the complaint: $35.
- Printing and placement of signage: $55.
- Search in the Property Registry and CRIM: $45.
- Legal expenses: $450.
- Administrative expenses: 10% of the subtotal of the above.
Cleanup or mitigation costs (Art. 12). For when the Municipality intervenes directly:
- Debris removal: $500 per trip.
- Lot cleaning, including vegetation removal: $3.20 per square meter of the parcel.
- The hourly labor of municipal workers (from their office to completion), plus 35% for marginal and administrative costs.
- Transportation, mobilization and use of municipal equipment, machinery or vehicles: per the current FEMA Schedule of Equipment Rates.
Other expenses (Art. 13). If the Municipality incurs other expenses (demolition, testing, permit management, specialized services), the evidence plus a 10% administrative fee is included in the file. All these costs are certified and included in each property's administrative file.
Legal cite: Regulation (Ordinance No. 7), Arts. 11-13 · Art. 4.010
When debts can be forgiven
Article 14 of the regulation allows canceling or suspending the application of fines, in whole or in part and at the discretion of the Municipality or the Examining Officer, on six grounds, provided the party presents the corresponding evidence:
- When the property became a public nuisance due to a force majeure event.
- When the owner's late appearance was due to deficiencies or errors in their contact information at CRIM, and they can prove they made efforts to update it.
- When the structure is being occupied as a primary residence by a possessor who exercises ownership over it.
- When the default entry is lifted.
- For reason of an incapacitating illness.
- When the property is rehabilitated and the conditions that made it a nuisance are eliminated.
The forgiveness request is evaluated by the Municipality or the Examining Officer, as applicable.
Legal cite: Regulation (Ordinance No. 7), Art. 14
How the municipality acquires properties
Article 10(f) of the regulation lists the routes for the Municipality to acquire a property declared a nuisance:
- Expropriate the property for public utility, through Article 2.018, Article 4.012 (for commercial properties) or Article 4.012A of the Code. When calculating just compensation, the Municipality deducts the tax debt, the fines and the cleanup and maintenance expenses (Art. 4.010).
- Revoke the usufruct (Art. 2.026), when the nuisance is on a municipal lot granted under that right.
- Start the Article 1727 Civil Code procedure when there are no persons with a right to inherit.
- Ask the Court for adjudication to the municipality when there are heirs who do not claim it after more than five years (the regulation cites it as "Art. 10(e)"; the correct provision is Art. 4.010(e) of the Municipal Code).
- Receive the property through datio in solutum or assignment of assets to cancel a municipal debt.
In addition, the Municipality may refer the property to CRIM if there is a debt with that agency, to start an embargo process (Art. 10(e)).
Absolute title of ownership (Art. 17). The regulation invokes Rule 58.3 of Civil Procedure: as soon as the Municipality files the Expropriation Petition together with the Declaration for the Acquisition and Material Delivery of the Property, the absolute title of ownership vests in the Municipality. From that moment the Municipality may agree on the disposition of the property, even before the court's final resolution, with language that reverts the deal if the title is annulled.
For more detail, read how to acquire a property declared a public nuisance, the difference between Articles 4.012 and 4.012A, and the Article 4.012A summary procedure guide.
Legal cite: Regulation (Ordinance No. 7), Arts. 10, 17 · Art. 2.018 · Art. 2.026 · Art. 4.010(e) · Art. 4.012 · Art. 4.012A · Art. 1727 of the Civil Code · Rule 58.3 of Civil Procedure
Land Bank and affordable-housing fund
The disposition procedure (Art. 16). Acquired properties may be disposed of in several ways, according to each case's needs:
- The Municipality may retain title for its own uses.
- Transfer it to the Municipal Land Bank, organized under Article 4.005 of the Municipal Code.
- Donate it to a nonprofit entity for public-interest activities that promote the community's general welfare (Art. 2.033).
- Dispose of the property under the mechanisms of Book IV (Chapter IV) of the Code.
The revolving fund for affordable housing (Art. 18). All income from sales related to the regulation is distributed as follows: 75% goes to cover the costs of the Municipality's Public Nuisance Program, housing rehabilitation, the operations of the Community Land Bank, providing guarantees for loans from banks or credit unions that promote affordable housing, and future transaction costs (appraisals, surveyors, estimates); the remaining 25% goes to other purposes the municipality determines.
Legislature approval (Art. 19). Each expropriation and disposition process requires the approval of the Municipal Legislature (Arts. 2.018 and 2.021 of the Code). The authorization may be issued before the process begins, referring specific cases to the Committee, or ratified afterward if the Committee acted on its own initiative. The Legislature may also group several properties in a single authorization.
Transitional provisions (Art. 20). For cases begun before the regulation and the current Code, harmony is sought between the prior and current legislation, applying the rules that provide greater rights to the owner. Law 114-2024 applies prospectively from July 29, 2024.
If you are interested in acquiring a property, the letter of intent explains how that interest is formally documented with the municipality.
Legal cite: Regulation (Ordinance No. 7), Arts. 16, 18-20 · Art. 2.018 · Art. 2.021 · Art. 2.033 · Art. 4.005
What estorbos.com does in Loíza's case
Estorbos.com documents Loíza's properties at various stages of the public nuisance process (identified, in process, declared, and sold), along with citizen reports about abandoned properties that have not yet entered the formal process.
For Loíza specifically:
- The process can start with a citizen complaint: Article 3 of the regulation provides that the Municipality offers a form to facilitate filing complaints. Citizen reports on estorbos.com complement that mechanism.
- Loíza channels properties toward a Municipal Land Bank and an affordable-housing fund, so it is worth asking about that route if your interest is for your first home or a local business.
- When a property declared a nuisance can be acquired, the interested buyer files a letter of intent directly with the municipality.
To see Loíza's current inventory and participate in the process, visit the Municipality of Loíza page.
Legal cite: Regulation (Ordinance No. 7), Arts. 3, 16