Cómo funciona el proceso de estorbos públicos en Juana DíazHow the public nuisance process works in Juana Díaz
El 28 de mayo de 2025, la Legislatura Municipal de Juana Díaz aprobó dos ordenanzas relacionadas con los estorbos públicos, firmadas por el alcalde Hon. Ramón A. Hernández Torres el 29 de mayo de 2025. La Ordenanza Núm. 030, Serie 2024-2025 adoptó un nuevo Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos; la Ordenanza Núm. 031, Serie 2024-2025 adoptó un Reglamento de Subastas Asequibles. Juntos cubren todo el ciclo: desde la declaración de una propiedad como estorbo hasta su venta para vivienda asequible. Esta guía explica el proceso paso a paso.
Qué cambió con las Ordenanzas 030 y 031
Antes, el proceso de estorbos de Juana Díaz se regía por la Ordenanza Núm. 008, Serie 2017-2018, y la Junta de Seguridad para Estorbos Públicos creada por la Ordenanza Núm. 63, Serie 2016-2017. Ambas eran anteriores a la Ley 114-2024. La Ordenanza Núm. 030 derogó ese reglamento de 2017-2018 y la Ordenanza Núm. 63, y los reemplazó con un Reglamento nuevo.
Lo distintivo de Juana Díaz es que aprobó dos reglamentos a la vez:
- El Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos (Ordenanza Núm. 030): cómo se identifica, notifica, declara y adquiere una propiedad estorbo, las multas, los costos y la condonación.
- El Reglamento de Subastas Asequibles (Ordenanza Núm. 031): cómo el municipio vende esas propiedades — mediante subastas asequibles, con una ronda de precalificación y un rango de prioridades para familias de bajos y moderados ingresos.
Juana Díaz es el único de estos municipios con un reglamento dedicado exclusivamente a las subastas asequibles. El Reglamento de Estorbos Públicos incorpora además el procedimiento sumario del Artículo 4.012A, la escalera mensual de multas, y un fondo rotativo para vivienda asequible.
Cita legal: Ordenanza Núm. 030 · Ordenanza Núm. 031 · Reglamento de Estorbos Públicos · Reglamento de Subastas Asequibles · Ley 114-2024
Las leyes detrás de los reglamentos
Los dos reglamentos de Juana Díaz se apoyan en varias capas:
Ley 107-2020 (Código Municipal de Puerto Rico). El marco general: identificación, vista, declaración, vías de expropiación y disposición. El Artículo 1.039 enumera las facultades de la Legislatura Municipal; el Artículo 2.021 exige aprobación legislativa para enajenar bienes municipales; el Artículo 2.035 exige el proceso de subasta pública para la venta de inmuebles; el Artículo 2.040 permite a la Junta de Subastas adjudicar a un postor que no sea el más alto cuando lo justifica el interés público; el Artículo 4.005 crea el Banco de Tierras.
Ley 114-2024. Enmendó el Código Municipal en 2024. Creó el procedimiento sumario del Artículo 4.012A y reforzó las facultades del municipio sobre los estorbos públicos.
Ley 210-2015 (Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria). Permite anotar las multas y los costos como gravamen sobre la propiedad, con preferencia sobre otros acreedores (Arts. 44(6) y 55).
Código Civil (Ley 55-2020). Obliga al propietario a mantener su propiedad en condiciones de seguridad, salubridad y ornato (Arts. 799 y 800), rige la herencia cuando no hay herederos (Art. 1727) y la permuta de propiedad (Art. 1293).
Ordenanzas Núm. 030 y 031 (Serie 2024-2025). Los dos reglamentos locales de Juana Díaz.
Cita legal: Art. 1.039 · Art. 2.021 · Art. 2.035 · Art. 2.040 · Art. 4.005 · Ley 107-2020 · Ley 114-2024 · Ley 210-2015 · Código Civil Arts. 799, 800, 1293, 1727
El proceso de declaración paso a paso
El Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos estructura el proceso en cinco etapas.
1. Inicio e investigación (Arts. 3 y 4). El proceso lo maneja la Oficina del Administrador del Municipio y la oficina designada para el Manejo de Estorbos Públicos. Puede iniciarse por iniciativa propia o por una queja ciudadana; el municipio provee un formulario para radicar querellas. La investigación incluye trabajo de campo y la búsqueda de nombres y direcciones en tres registros: el CRIM, el Registro de la Propiedad, y, para personas jurídicas, el Registro de Corporaciones del Departamento de Estado.
2. Determinación preliminar (Art. 5). Si hay base, el municipio notifica una determinación preliminar que desglosa las faltas, informa del derecho a solicitar una vista administrativa ante un Oficial Examinador dentro de 30 días calendario, reconoce el derecho a comparecer con abogado (sin obligación), permite contestar por escrito en el mismo plazo, y advierte que la falta de respuesta resultará en la anotación de rebeldía.
3. Rebeldía o vista (Arts. 6 y 7). Si no se solicita vista ni se objeta por escrito en el plazo, se anota la rebeldía: se aceptan las condiciones de la propiedad y el municipio puede declararla estorbo. Si la parte responde, un Oficial Examinador nombrado por el alcalde preside la vista y, de proceder la declaración, emite una orden con un plazo razonable no mayor de 30 días para subsanar. Las prórrogas en conjunto no exceden 90 días para órdenes de demolición y limpieza, o un (1) año para los demás casos.
4. Declaración final (Art. 8). Si la parte no comparece, o compareció pero no cumplió la orden, se emite la resolución de declaración final de estorbo público.
5. Plazo para subsanar (Art. 10). Desde la notificación de la resolución y orden final, el propietario tiene 60 días calendario para subsanar. Si no lo hace, el municipio puede rotular, clausurar, reparar, limpiar, demoler o mantener la propiedad, e imponer multas.
Cita legal: Reglamento de Estorbos Públicos Arts. 3-8, 10 · Art. 4.008 · Art. 4.009 · Art. 4.010
Cómo notifica Juana Díaz
El Artículo 9 del Reglamento de Estorbos Públicos establece tres categorías de notificación:
(a) Declaraciones preliminares y finales y anotaciones de rebeldía. Para cumplir sustancialmente con la Regla 4 de Procedimiento Civil: personalmente, o por correo certificado. Si el correo certificado se devuelve, no se reenvía a esa dirección; pero si se devuelve como "unclaimed" o "return to sender", se envía una copia por correo regular, evidenciada mediante afirmación del empleado o funcionario municipal. Cuando se ignora el paradero de las personas o la propiedad no está inscrita, el municipio lo certifica y notifica a "persona desconocida" mediante un aviso en un periódico de circulación general o regional y uno digital, sin orden judicial previa, y fijando copia en sitio visible del lugar.
(b) Después de anotar la rebeldía. Una vez anotada la rebeldía, las comunicaciones subsecuentes (multas de limpieza, multas por la condición de estorbo) se colocan en el expediente y no se siguen notificando.
(c) Otras comunicaciones. Multas, vistas, citaciones, resoluciones y órdenes provisionales, cuando no hay rebeldía, se notifican por correo regular a toda dirección postal no devuelta, por correo electrónico (de haber alguno), y/o por entrega personal.
Cita legal: Reglamento de Estorbos Públicos Art. 9 · Regla 4 de Procedimiento Civil
Las multas que se acumulan
El Artículo 10(c) del Reglamento de Estorbos Públicos establece tres tipos de multa independientes, que pueden aplicarse al mismo tiempo. Todas se pueden condonar bajo el Artículo 14.
Multa por estorbo público. Mensual y escalonada, por la mera existencia de la condición:
- Con la declaración final: $500
- Primer mes: $1,500
- Segundo mes: $3,500
- Tercer mes y siguientes: $5,000 cada mes
Cálculo concreto: a los seis meses, una propiedad sin subsanar acumula $25,500 solo por esta multa; a los doce meses, $55,500. Las multas se acumulan automáticamente, sin necesidad de gestiones adicionales.
Multa por limpieza. Si el municipio tiene que intervenir para limpiar o eliminar la condición, $5,000 trimestral. Los gastos incurridos y no recobrados constituyen un gravamen sobre la propiedad.
Multa por reincidencia. Solo para casos declarados estorbo público antes de la Ley 114-2024, cuando el dueño subsanó y el caso se archivó, pero la propiedad volvió a recaer en condición de estorbo: $1,500 la primera reincidencia, $3,500 la segunda, $5,000 la tercera y siguientes.
El municipio puede embargar, gravar y ejecutar la propiedad para el cobro de contribuciones, multas u otros gastos relacionados, conforme al Artículo 4.010 del Código Municipal.
Cita legal: Reglamento de Estorbos Públicos Art. 10(c) · Art. 1.009 · Art. 4.010 · Ley 114-2024
Los costos fijos y de limpieza
Costos de gestiones (Art. 11). Son fijos para toda propiedad que llega a una declaración final; la Declaración Final basta para justificar el cobro o gravamen, sin certificaciones adicionales en el expediente:
| Concepto | Costo |
|---|---|
| Inspección | $60 |
| Inspección de seguimiento | $40 |
| Informe de declaración preliminar | $150 |
| Preparación y notificación de denuncia | $35 |
| Impresa y colocación de rotulación | $55 |
| Investigación de Registro de la Propiedad y CRIM | $45 |
| Gastos legales | $450 |
| Gastos administrativos | 10% del subtotal |
Total: $918.50 por cada propiedad declarada estorbo público, antes de cualquier multa o costo de limpieza.
Costos de limpiezas o mitigación (Art. 12). Cuando el municipio interviene, se certifican caso por caso: recogido de escombros $500 por viaje; limpieza de solar, incluida la eliminación de vegetación, $3.20 por metro cuadrado; labor por hora de los trabajadores municipales, desde su despacho hasta la culminación, más 35%; y transporte, maquinaria y equipo a la tarifa vigente del FEMA Schedule of Equipment Rates.
Otros gastos (Art. 13). Demolición, pruebas, gestoría de permisos y servicios especializados: el costo real más 10% administrativo, con evidencia en el expediente.
Cita legal: Reglamento de Estorbos Públicos Arts. 11-13 · Art. 4.010
Cuándo se pueden condonar las deudas
El Artículo 14 del Reglamento de Estorbos Públicos permite condonar (cancelar o suspender) las multas, total o parcialmente. El propietario, poseedor o persona con interés presenta una petición con evidencia, y el municipio o el Oficial Examinador decide. Las seis causas:
- La propiedad se convirtió en estorbo por un evento de fuerza mayor.
- La comparecencia tardía se debió a errores o deficiencias en los datos de contacto del CRIM, si la persona puede probar que gestionó actualizarlos.
- La estructura está ocupada como residencia principal por un poseedor que ejerce dominio sobre la propiedad.
- Se levanta la anotación de rebeldía.
- Enfermedad incapacitante.
- Se rehabilita la propiedad y se eliminan las condiciones que la convirtieron en estorbo.
Cita legal: Reglamento de Estorbos Públicos Art. 14
Cómo el municipio adquiere y dispone
Una vez declarada la propiedad estorbo público, el Artículo 10(f) del Reglamento de Estorbos Públicos le da al municipio varias vías para adquirirla:
- Expropiación por utilidad pública, mediante los Artículos 2.018, 4.012 o 4.012A del Código Municipal. Del cálculo de justa compensación se deducen la deuda con el CRIM, las multas y los gastos de limpieza y mantenimiento (Art. 4.010 del Código).
- Revocación de usufructo (Art. 2.026) cuando el estorbo está en un solar municipal cedido bajo ese derecho.
- Herencia ab intestato (Art. 1727 del Código Civil) cuando no hay herederos; adjudicación judicial cuando los herederos no reclaman tras cinco años (Art. 4.010(e) del Código); y adquisición por abandono.
- Dación en pago o cesión de bienes para cancelar deuda municipal.
Cuando el municipio radica la Petición de Expropiación junto a la Declaración para la Adquisición y Entrega Material de la Propiedad (Regla 58.3 de Procedimiento Civil), el título absoluto de dominio queda investido en el municipio de inmediato, lo que le permite pactar la disposición aun antes de que terminen los trámites judiciales y registrales (Art. 17).
Para disponer de las propiedades adquiridas, el Artículo 16 permite al municipio retener la titularidad para sus propios usos, transferirlas al Banco de Tierras del municipio (Art. 4.005 del Código), donarlas a una entidad sin fines de lucro (Art. 2.033 del Código), o disponerlas por los mecanismos del Capítulo IV del Código. Cuando el municipio destina una propiedad a vivienda asequible, la venta se hace mediante una Subasta Asequible (ver las secciones siguientes).
Cada proceso de expropiación y enajenación requiere la aprobación de la Legislatura Municipal, conforme a los Artículos 1.039 y 2.021 del Código (Art. 19). La autorización puede ser previa, posterior por ratificación, agrupada (varias propiedades en una resolución), o combinada (expropiación y disposición en un solo acto).
Para entender las vías de expropiación en detalle, lee cómo adquirir una propiedad declarada estorbo público, la diferencia entre los Artículos 4.012 y 4.012A, y la guía del procedimiento sumario del Artículo 4.012A.
Cita legal: Reglamento de Estorbos Públicos Arts. 10(f), 16, 17, 19 · Art. 2.018 · Art. 2.026 · Art. 2.033 · Art. 4.005 · Art. 4.010 · Art. 4.012 · Art. 4.012A · Art. 1.039 · Art. 2.021 · Art. 1727 del Código Civil
Las Subastas Asequibles
El Reglamento de Subastas Asequibles (Ordenanza Núm. 031) es lo que distingue a Juana Díaz. Aplica a la venta de inmuebles declarados estorbo público que el municipio adquirió por expropiación forzosa y destinó, mediante ordenanza, a vivienda asequible, así como a cualquier inmueble municipal destinado a ese fin.
Una vivienda asequible se define como la vivienda principal de una persona de bajos o moderados recursos según las tablas de ingresos del programa Housing Choice Voucher (HCV o "Sección 8"), o que recibe ayuda gubernamental federal, cuyo costo no supere el 30% de los ingresos mensuales del hogar.
El anuncio (Art. 4.3). Cuando el municipio adquiere una propiedad y decide por ordenanza destinarla a vivienda asequible, anuncia la Subasta Asequible con al menos 10 días de anticipación, en un periódico de circulación general y en una plataforma digital o red social de alto alcance público. El anuncio indica el período de precalificación y el de licitación, y advierte que quien no haya sido precalificado no puede licitar. El Departamento de Aportaciones Federales notifica el anuncio a las personas en las listas de espera de programas de vivienda de interés social.
La precalificación (Art. 4.5). Antes de licitar hay una ronda de precalificación. La Comisión de Salud, Bienestar y Vivienda evalúa las solicitudes y le recomienda a la Junta de Subastas quién es elegible. La Junta de Subastas hace la calificación final y notifica a cada solicitante; ser calificado como licitador no garantiza ser el adjudicatario. La Oficina de Fondos Federales, incluyendo el Programa de Sección 8, puede asistir en la calificación.
Sin fianza (Art. 4.4). Las personas que participan en una subasta asequible no tienen que prestar fianza, seguros ni ninguna otra garantía de las que exigen las subastas formales del municipio.
Cita legal: Reglamento de Subastas Asequibles Arts. 2, 3, 4 · Art. 2.035
El rango de prioridades
El Artículo 4.6 del Reglamento de Subastas Asequibles establece un sistema de prioridades de tres niveles que la Junta de Subastas aplica al adjudicar una propiedad.
Primer nivel — residencia. En orden de prioridad:
- Residentes bona fide de la comunidad donde está la propiedad, directamente afectados por eventos atmosféricos o imprevisibles.
- Residentes bona fide de la comunidad donde está la propiedad.
- Residentes bona fide del Municipio de Juana Díaz.
- Personas cuyos padres son residentes bona fide de Juana Díaz.
- El público en general.
Se considera residente bona fide quien ha estado domiciliado en el municipio durante el último año.
Segundo nivel — ingresos. Entre quienes califican en el primer nivel, se da preferencia a las personas o familias que por sus ingresos se clasifican como de bajos o moderados ingresos, según los estándares del programa HCV ("Sección 8").
Tercer nivel — sub-prioridades. Dentro de cada categoría, en orden: personas con vales del Programa de Reparación, Reconstrucción o Reubicación (R3) del Departamento de Vivienda; personas que perdieron su residencia principal por un desastre y no han adquirido otra; personas que adquieren su primer hogar como vivienda principal; y personas que viven en un hogar propio en condición de extremo deterioro y peligro sin viabilidad de rehabilitar, un caso en el que aplican las reglas de permuta del Código Civil.
Si dos personas o familias tienen el mismo estatus de residencia, ingresos y uso propuesto, la Junta de Subastas puede adjudicar por sorteo, en presencia de los licitadores.
Cita legal: Reglamento de Subastas Asequibles Art. 4.6 · Art. 1293 del Código Civil
Precio mínimo, pago y condiciones restrictivas
Precio mínimo (Art. 4.7). El pliego de subasta fija el precio mínimo de cada propiedad usando como referencia el informe de valoración certificado por un tasador revisor o por el CRIM, o el monto pagado como justa compensación — lo que sea menor.
Método de pago (Arts. 4.8 y 4.9). El pliego especifica el método de pago, que puede ser cheque certificado o hipoteca de una institución financiera. Quien necesite hipoteca incluye una carta de precualificación; una vez seleccionada, tiene 15 días para evidenciar que inició el proceso y otros 15 para demostrar la aprobación, con prórrogas posibles por causa justificada. Para personas que no cualifican para el financiamiento tradicional, el municipio puede ofrecer un financiamiento asequible ("owner financed"): pagos mensuales al municipio hasta saldar el precio, con la posibilidad de aplicar una tasa de interés.
Condiciones restrictivas (Arts. 4.10 y 4.11). El contrato de compraventa incluye condiciones:
- La propiedad se usa como residencia principal y única, y se mantiene así durante los siguientes diez (10) años.
- Si el comprador deja que la propiedad vuelva a convertirse en estorbo público, el municipio puede revocar la venta y ejercer el derecho de retracto, sin compensar al dueño; solo necesita la Declaración de Estorbo Público como evidencia y presentar una certificación en el Registro de la Propiedad.
- Si la propiedad necesita reparaciones, el municipio puede venderla en su condición actual ("as is") y conceder un plazo razonable de hasta un (1) año para arreglarla o, en el caso de solares, para construir.
Los beneficios de adquisición del Reglamento de Subastas Asequibles no aplican a funcionarios ni empleados del municipio (Art. 8).
Cita legal: Reglamento de Subastas Asequibles Arts. 4.7-4.11, 5, 8 · Art. 2.040
El fondo rotativo 75/25
El Artículo 18 del Reglamento de Estorbos Públicos distribuye todos los ingresos generados por las ventas relacionadas con el reglamento:
75% se destina a costos del Programa de Estorbos Públicos, rehabilitación de viviendas, las operaciones del Banco de Tierras Comunitarias, garantías para préstamos a la banca o cooperativas de ahorro y crédito que fomenten vivienda asequible, costos futuros de transacciones (tasaciones, agrimensores, estimados), y/o subsidiar futuras ventas de propiedades bajo el programa.
25% se destina a otros fines que el municipio determine necesarios.
Este compromiso, combinado con el Reglamento de Subastas Asequibles, convierte a Juana Díaz en un facilitador activo del acceso a la vivienda asequible, no solo en vendedor de propiedades.
Cita legal: Reglamento de Estorbos Públicos Art. 18 · Art. 4.005
Qué hace estorbos.com en el caso de Juana Díaz
Estorbos.com documenta las propiedades de Juana Díaz en distintas etapas del proceso de estorbo público (avisos preliminares, en trámite, declaradas y vendidas), junto con los reportes ciudadanos sobre propiedades abandonadas que aún no han entrado al proceso formal.
Para el caso de Juana Díaz en particular:
- El proceso de declaración puede iniciarse con una queja ciudadana, y el municipio provee un formulario para radicar querellas. Los reportes ciudadanos en estorbos.com complementan ese mecanismo y el inventario oficial del municipio.
- Cuando el municipio anuncia una Subasta Asequible, publicamos el aviso, el período de precalificación y el de licitación, para que las personas interesadas puedan participar a tiempo.
- Mostramos en qué etapa está cada propiedad, desde la declaración hasta la disposición.
Para ver el inventario actual de Juana Díaz y participar en el proceso, visita la página del Municipio de Juana Díaz.
Cita legal: Reglamento de Estorbos Públicos Arts. 3, 4 · Reglamento de Subastas Asequibles Art. 4.3
On May 28, 2025, the Municipal Legislature of Juana Díaz approved two ordinances related to public nuisances, signed by Mayor Hon. Ramón A. Hernández Torres on May 29, 2025. Ordinance No. 030, Series 2024-2025 adopted a new Public Nuisance Declaration Regulation; Ordinance No. 031, Series 2024-2025 adopted an Affordable Auctions Regulation. Together they cover the whole cycle: from declaring a property a nuisance to selling it for affordable housing. This guide explains the process step by step.
What changed with Ordinances 030 and 031
Previously, Juana Díaz's nuisance process was governed by Ordinance No. 008, Series 2017-2018, and the Public Nuisance Safety Board created by Ordinance No. 63, Series 2016-2017. Both predated Law 114-2024. Ordinance No. 030 repealed that 2017-2018 regulation and Ordinance No. 63, and replaced them with a new Regulation.
What makes Juana Díaz distinctive is that it approved two regulations at once:
- The Public Nuisance Declaration Regulation (Ordinance No. 030): how a nuisance property is identified, notified, declared and acquired, the fines, the costs, and debt forgiveness.
- The Affordable Auctions Regulation (Ordinance No. 031): how the municipality sells those properties — through affordable auctions, with a pre-qualification round and a priority ranking for low- and moderate-income families.
Juana Díaz is the only one of these municipalities with a regulation dedicated exclusively to affordable auctions. The Public Nuisance Regulation also incorporates the summary procedure of Article 4.012A, the monthly fine ladder, and a revolving fund for affordable housing.
Legal cite: Ordinance No. 030 · Ordinance No. 031 · Public Nuisance Regulation · Affordable Auctions Regulation · Law 114-2024
The laws behind the regulations
Juana Díaz's two regulations rest on several layers:
Law 107-2020 (Puerto Rico Municipal Code). The general framework: identification, hearing, declaration, expropriation and disposition tracks. Article 1.039 enumerates the powers of the Municipal Legislature; Article 2.021 requires legislative approval to dispose of municipal property; Article 2.035 requires the public auction process for the sale of real property; Article 2.040 allows the Auction Board to award to a bidder who is not the highest when the public interest justifies it; Article 4.005 creates the Land Bank.
Law 114-2024. It amended the Municipal Code in 2024. It created the summary procedure of Article 4.012A and reinforced the municipality's powers over public nuisances.
Law 210-2015 (Real Property Registry Law). It allows recording fines and costs as a lien on the property, with preference over other creditors (Arts. 44(6) and 55).
Civil Code (Law 55-2020). It requires owners to keep their property in conditions of safety, sanitation and decorum (Arts. 799 and 800), governs inheritance when there are no heirs (Art. 1727) and the exchange of property (Art. 1293).
Ordinances No. 030 and 031 (Series 2024-2025). Juana Díaz's two local regulations.
Legal cite: Art. 1.039 · Art. 2.021 · Art. 2.035 · Art. 2.040 · Art. 4.005 · Law 107-2020 · Law 114-2024 · Law 210-2015 · Civil Code Arts. 799, 800, 1293, 1727
The declaration process step by step
The Public Nuisance Declaration Regulation structures the process in five stages.
1. Initiation and investigation (Arts. 3 and 4). The process is handled by the Office of the Municipal Administrator and the office designated for Public Nuisance Management. It can start on the municipality's own initiative or from a citizen complaint; the municipality provides a form to file complaints. The investigation includes field work and a search for names and addresses in three registries: CRIM, the Property Registry, and, for legal persons, the Department of State Corporations Registry.
2. Preliminary determination (Art. 5). If there is a basis, the municipality serves a preliminary determination that breaks down the faults charged, informs of the right to request an administrative hearing before an Examining Officer within 30 calendar days, recognizes the right to appear with counsel (not required), allows a written response in the same time frame, and warns that failure to respond will result in default.
3. Default or hearing (Arts. 6 and 7). If no hearing is requested and no written objection is filed within the term, default is entered: the conditions of the property are accepted and the municipality can declare it a nuisance. If the party responds, an Examining Officer appointed by the Mayor presides over the hearing and, if declaration is warranted, issues an order with a reasonable term no longer than 30 days to cure. Extensions together do not exceed 90 days for demolition and cleanup orders, or one (1) year for other cases.
4. Final declaration (Art. 8). If the party does not appear, or appeared but did not comply with the order, the final public nuisance declaration resolution is issued.
5. Cure window (Art. 10). From the notification of the final resolution and order, the owner has 60 calendar days to cure. If they do not, the municipality can label, close, repair, clean, demolish or maintain the property, and impose fines.
Legal cite: Public Nuisance Regulation Arts. 3-8, 10 · Art. 4.008 · Art. 4.009 · Art. 4.010
How Juana Díaz notifies
Article 9 of the Public Nuisance Regulation establishes three notification categories:
(a) Preliminary and final declarations and default entries. To substantially comply with Rule 4 of Civil Procedure: in person, or by certified mail. If certified mail is returned, it is not resent to that address; but if it is returned as "unclaimed" or "return to sender," a copy is sent by regular mail, evidenced by an affirmation of the municipal employee or official. When the persons' whereabouts are unknown or the property is unregistered, the municipality certifies this and notifies "unknown person" through a notice in one general or regional circulation newspaper and one digital one, with no prior judicial order, and by posting a copy at a visible site at the location.
(b) After default is entered. Once default is entered, subsequent communications (cleanup fines, fines for the nuisance condition) are placed in the file and are no longer served.
(c) Other communications. Fines, hearings, citations, resolutions and provisional orders, when there is no default, are notified by regular mail to any postal address not returned, by email (if any), and/or by personal delivery.
Legal cite: Public Nuisance Regulation Art. 9 · Rule 4 of Civil Procedure
Fines that accumulate
Article 10(c) of the Public Nuisance Regulation establishes three independent types of fines, which can apply at the same time. All can be forgiven under Article 14.
Public nuisance fine. Monthly and escalating, for the mere existence of the condition:
- With the final declaration: $500
- First month: $1,500
- Second month: $3,500
- Third month and beyond: $5,000 per month
Concrete calculation: at six months, a property that has not been cured accumulates $25,500 for this fine alone; at twelve months, $55,500. The fines accumulate automatically, with no further action needed.
Cleanup fine. If the municipality has to intervene to clean or eliminate the condition, $5,000 quarterly. Costs incurred and not recovered become a lien on the property.
Recurrence fine. Only for cases declared a public nuisance before Law 114-2024, where the owner cured and the case was archived, but the property fell back into nuisance condition: $1,500 for the first recurrence, $3,500 for the second, $5,000 for the third and beyond.
The municipality can embargo, encumber and execute the property to collect taxes, fines or other related expenses, in accordance with Article 4.010 of the Municipal Code.
Legal cite: Public Nuisance Regulation Art. 10(c) · Art. 1.009 · Art. 4.010 · Law 114-2024
Fixed and cleanup costs
Management costs (Art. 11). Fixed for every property that reaches a final declaration; the Final Declaration is enough to justify the charge or lien, with no additional certifications in the file:
| Item | Cost |
|---|---|
| Inspection | $60 |
| Follow-up inspection | $40 |
| Preliminary determination report | $150 |
| Complaint preparation and notification | $35 |
| Sign printing and placement | $55 |
| Property Registry and CRIM research | $45 |
| Legal expenses | $450 |
| Administrative expenses | 10% of subtotal |
Total: $918.50 per property declared a public nuisance, before any fine or cleanup cost.
Cleanup or mitigation costs (Art. 12). When the municipality intervenes, these are certified case by case: debris removal $500 per trip; lot cleanup, including vegetation removal, $3.20 per square meter; hourly labor of municipal workers, from dispatch to completion, plus 35%; and transport, machinery and equipment at the current FEMA Schedule of Equipment Rates.
Other expenses (Art. 13). Demolition, testing, permit processing and specialized services: actual cost plus 10% administrative, with evidence in the file.
Legal cite: Public Nuisance Regulation Arts. 11-13 · Art. 4.010
When debts can be forgiven
Article 14 of the Public Nuisance Regulation allows forgiving (cancelling or suspending) the fines, in whole or in part. The owner, possessor or party with interest files a petition with evidence, and the municipality or the Examining Officer decides. The six grounds:
- The property became a nuisance because of a force majeure event.
- The late appearance was due to errors or deficiencies in the CRIM contact data, if the person can prove they made efforts to update it.
- The structure is occupied as a principal residence by a possessor who exercises dominion over the property.
- The default annotation is lifted.
- Incapacitating illness.
- The property is rehabilitated and the conditions that made it a nuisance are eliminated.
Legal cite: Public Nuisance Regulation Art. 14
How the municipality acquires and disposes
Once the property is declared a public nuisance, Article 10(f) of the Public Nuisance Regulation gives the municipality several tracks to acquire it:
- Expropriation for public utility, through Articles 2.018, 4.012 or 4.012A of the Municipal Code. The CRIM debt, fines, and cleanup and maintenance costs are deducted from the just compensation calculation (Art. 4.010 of the Code).
- Revocation of usufruct (Art. 2.026) when the nuisance is on a municipal lot granted under that right.
- Intestate inheritance (Art. 1727 of the Civil Code) when there are no heirs; judicial adjudication when heirs do not claim after five years (Art. 4.010(e) of the Code); and acquisition by abandonment.
- Datio in solutum or property assignment to cancel municipal debt.
When the municipality files the Expropriation Petition together with the Declaration for the Acquisition and Material Delivery of the Property (Rule 58.3 of Civil Procedure), absolute title vests in the municipality immediately, which lets it negotiate the disposition even before the judicial and registry formalities are complete (Art. 17).
To dispose of the acquired properties, Article 16 allows the municipality to keep title for its own uses, transfer them to the municipality's Land Bank (Art. 4.005 of the Code), donate them to a nonprofit entity (Art. 2.033 of the Code), or dispose of them through the mechanisms of Chapter IV of the Code. When the municipality designates a property for affordable housing, the sale is done through an Affordable Auction (see the following sections).
Each expropriation and disposition process requires the approval of the Municipal Legislature, in accordance with Articles 1.039 and 2.021 of the Code (Art. 19). The authorization can be prior, subsequent by ratification, grouped (several properties in one resolution), or combined (expropriation and disposition in a single act).
To understand the expropriation tracks in detail, read how to acquire a property declared a public nuisance, the difference between Articles 4.012 and 4.012A, and the Article 4.012A summary procedure guide.
Legal cite: Public Nuisance Regulation Arts. 10(f), 16, 17, 19 · Art. 2.018 · Art. 2.026 · Art. 2.033 · Art. 4.005 · Art. 4.010 · Art. 4.012 · Art. 4.012A · Art. 1.039 · Art. 2.021 · Art. 1727 of the Civil Code
The Affordable Auctions
The Affordable Auctions Regulation (Ordinance No. 031) is what sets Juana Díaz apart. It applies to the sale of properties declared a public nuisance that the municipality acquired by expropriation and designated, by ordinance, for affordable housing, as well as to any municipal property designated for that purpose.
Affordable housing is defined as the principal residence of a low- or moderate-income person under the income tables of the Housing Choice Voucher (HCV or "Section 8") program, or who receives federal government aid, whose cost does not exceed 30% of the household's monthly income.
The announcement (Art. 4.3). When the municipality acquires a property and decides by ordinance to designate it for affordable housing, it announces the Affordable Auction at least 10 days in advance, in a general-circulation newspaper and on a digital platform or high-reach social media page. The announcement states the pre-qualification period and the bidding period, and warns that anyone not pre-qualified cannot bid. The Federal Contributions Department notifies the announcement to people on the waitlists of social-interest housing programs.
Pre-qualification (Art. 4.5). Before bidding there is a pre-qualification round. The Health, Welfare and Housing Commission evaluates the applications and recommends to the Auction Board (Junta de Subastas) who is eligible. The Auction Board makes the final qualification and notifies each applicant; being qualified as a bidder does not guarantee being the awardee. The Federal Funds Office, including the Section 8 Program, can assist in qualification.
No bond (Art. 4.4). People who participate in an affordable auction do not have to post a bond, insurance or any other guarantee of those required in the municipality's formal auctions.
Legal cite: Affordable Auctions Regulation Arts. 2, 3, 4 · Art. 2.035
The priority ranking
Article 4.6 of the Affordable Auctions Regulation establishes a three-level priority system that the Auction Board applies when awarding a property.
First level — residence. In priority order:
- Bona fide residents of the community where the property is located, directly affected by atmospheric or unforeseeable events.
- Bona fide residents of the community where the property is located.
- Bona fide residents of the Municipality of Juana Díaz.
- People whose parents are bona fide residents of Juana Díaz.
- The general public.
A bona fide resident is someone who has been domiciled in the municipality for the last year.
Second level — income. Among those who qualify at the first level, preference is given to people or families who by their income classify as low- or moderate-income, under the standards of the HCV ("Section 8") program.
Third level — sub-priorities. Within each category, in order: people with vouchers from the Department of Housing's Repair, Reconstruction or Relocation Program (R3); people who lost their principal residence to a disaster and have not acquired another; people acquiring their first home as a principal residence; and people living in their own home in a condition of extreme deterioration and danger with no feasibility of rehabilitation, a case in which the Civil Code's property-exchange rules apply.
If two people or families have the same residence status, income and proposed use, the Auction Board can award by lottery, in the presence of the bidders.
Legal cite: Affordable Auctions Regulation Art. 4.6 · Art. 1293 of the Civil Code
Minimum price, payment and restrictive conditions
Minimum price (Art. 4.7). The auction specifications set the minimum price of each property, using as a reference the valuation report certified by a reviewing appraiser or by CRIM, or the amount paid as just compensation — whichever is lower.
Payment method (Arts. 4.8 and 4.9). The auction specifications state the payment method, which can be a certified check or a mortgage from a financial institution. Anyone who needs a mortgage includes a pre-qualification letter; once selected, they have 15 days to show they started the process and another 15 to show approval, with possible extensions for justified cause. For people who do not qualify for traditional financing, the municipality can offer affordable financing ("owner financed"): monthly payments to the municipality until the price is paid off, with the possibility of applying an interest rate.
Restrictive conditions (Arts. 4.10 and 4.11). The sale contract includes conditions:
- The property is used as a sole principal residence, and kept that way for the following ten (10) years.
- If the buyer lets the property become a public nuisance again, the municipality can revoke the sale and exercise the right of retraction, without compensating the owner; it only needs the Public Nuisance Declaration as evidence and to file a certification in the Property Registry.
- If the property needs repairs, the municipality can sell it in its current condition ("as is") and grant a reasonable term of up to one (1) year to fix it or, in the case of lots, to build.
The acquisition benefits of the Affordable Auctions Regulation do not apply to municipal officials or employees (Art. 8).
Legal cite: Affordable Auctions Regulation Arts. 4.7-4.11, 5, 8 · Art. 2.040
The 75/25 revolving fund
Article 18 of the Public Nuisance Regulation distributes all revenue generated by sales related to the regulation:
75% goes to costs of the Public Nuisance Program, housing rehabilitation, the operations of the Community Land Bank, loan guarantees with banks or savings and credit cooperatives that promote affordable housing, future transaction costs (appraisals, surveyors, estimates), and/or subsidizing future sales of properties under the program.
25% goes to other purposes the municipality determines necessary.
This commitment, combined with the Affordable Auctions Regulation, makes Juana Díaz an active facilitator of access to affordable housing, not just a seller of properties.
Legal cite: Public Nuisance Regulation Art. 18 · Art. 4.005
What estorbos.com does in Juana Díaz's case
Estorbos.com documents Juana Díaz's properties at various stages of the public nuisance process (preliminary notices, in process, declared, and sold), along with citizen reports about abandoned properties that have not yet entered the formal process.
For Juana Díaz specifically:
- The declaration process can start with a citizen complaint, and the municipality provides a form to file complaints. Citizen reports on estorbos.com complement that mechanism and the municipality's official inventory.
- When the municipality announces an Affordable Auction, we publish the notice, the pre-qualification period and the bidding period, so interested people can participate in time.
- We show what stage each property is in, from declaration to disposition.
To see Juana Díaz's current inventory and participate in the process, visit the Municipality of Juana Díaz page.
Legal cite: Public Nuisance Regulation Arts. 3, 4 · Affordable Auctions Regulation Art. 4.3