Cómo funciona el proceso de estorbos públicos en SalinasHow the public nuisance process works in Salinas
El 23 de septiembre de 2025, la Legislatura Municipal de Salinas aprobó la Ordenanza Núm. 10, Serie 2025-2026, firmada por la Alcaldesa Karilyn Bonilla Colón. Esta ordenanza derogó la Ordenanza Núm. 03 de 2018-2019 y adoptó un nuevo "Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos del Municipio de Salinas". Esta guía explica cómo funciona el proceso paso a paso bajo el nuevo marco.
Qué cambió con la Ordenanza Núm. 10
La Ordenanza Núm. 03 de 2018-2019 fue escrita antes de la Ley 114-2024, que entró en vigor el 29 de julio de 2024 y reformó múltiples artículos del Código Municipal. Salinas necesitaba un reglamento actualizado para incorporar el procedimiento sumario del nuevo Artículo 4.012A, la escalera de multas mensuales bajo la Ley 114-2024, la facultad de embargo del nuevo Artículo 1.008(h), y otras enmiendas.
La nueva Ordenanza Núm. 10 hace más que simplemente actualizar: también llena vacíos importantes del Código. Por ejemplo, los Artículos 4.008 y 4.010 del Código solo dicen que las notificaciones de la determinación preliminar y la resolución final deben "cumplir sustancialmente" con la Regla 4 de Procedimiento Civil, pero no especifican qué hacer con las demás comunicaciones del proceso (multas adicionales, citaciones, órdenes provisionales). El Artículo 8 del reglamento de Salinas resuelve esto con un sistema explícito de tres niveles.
Además, la ordenanza establece una estructura concreta de costos y de multas (en vez de dejarlo a discreción caso por caso), formaliza un Comité del alcalde para tomar decisiones operativas, y compromete el 75% de los ingresos por venta a un fondo rotativo para vivienda asequible.
Cita legal: Art. 1.008(h) · Art. 4.012A · Reglamento Art. 8 · Regla 4 · Ley 114-2024
Marco legal: Ley 107-2020, Ley 114-2024 y la Ordenanza #10
El sistema legal para estorbos públicos en Salinas opera en tres capas:
Capa 1: Ley 107-2020 (Código Municipal de Puerto Rico). El Libro IV, Capítulo II del Código (Artículos 4.007 a 4.014) establece el marco general: identificación, vista administrativa ante Oficial Examinador, declaración final, inventario, vías de expropiación y retracto convencional. El Capítulo II del Libro II (Artículos 2.018 a 2.026) regula la expropiación general y la disposición de bienes municipales. El Artículo 1.009 fija los límites de multas administrativas; el Artículo 1.039 enumera las facultades de la Legislatura Municipal; el Artículo 7.052 obliga a notificar al CRIM dentro de 30 días después de cualquier adquisición.
Capa 2: Ley 114-2024. Esta ley enmendó los Artículos 1.008, 2.018, 4.008, 4.009, 4.010, 4.011 y 4.012 del Código, y añadió el Artículo 4.012A (procedimiento sumario). Le dio al municipio la facultad explícita de expropiar, embargar, gravar y ejecutar, Art. 1.008(h), eliminó el requisito de consignar dinero al radicar la demanda de expropiación para propiedades declaradas estorbo público, Art. 2.018(a)(10) y Art. 4.012A(f), y creó la prioridad para personas con acceso limitado al mercado tradicional cuando la propiedad puede rehabilitarse como residencia.
Capa 3: Ordenanza Núm. 10 (Serie 2025-2026). Es el reglamento local que implementa las dos capas anteriores en Salinas. La ordenanza se aprobó al amparo de los Artículos 1.009, 1.010, 1.039 y 2.021 del Código Municipal, y también del Artículo 4.012A que exige a cada municipio adoptar requisitos y normas para la transferencia o venta de las propiedades adquiridas mediante el procedimiento sumario.
La ordenanza también reconoce la Ley 210-2015 ("Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria"): la inscripción registral en Puerto Rico es de naturaleza voluntaria, salvo contadas excepciones, y según el Artículo 23 de esa ley, la inscripción no incluye direcciones postales ni información de contacto. Por eso Salinas determina expresamente que los registros del CRIM son la fuente más confiable de información de contacto.
Cita legal: Art. 1.008(h) · Art. 1.009 · Art. 1.039 · Art. 2.018(a)(10) · Art. 4.012A · Art. 4.012A(f) · Art. 7.052 · Art. 23 · Ley 107-2020 · Ley 114-2024 · Ley 210-2015
El flujo paso a paso
El proceso tiene cinco etapas principales:
1. Investigación (Art. 4 del reglamento). El municipio puede iniciar por iniciativa propia o respondiendo a una querella ciudadana. Salinas provee un formulario para facilitar la radicación. La investigación incluye trabajo de campo y búsqueda de nombres y direcciones en tres registros: CRIM, Registro de la Propiedad, y, cuando se trata de personas jurídicas, el Registro de Corporaciones del Departamento de Estado (incluyendo al agente residente). Toda gestión se documenta y se incluye en el expediente. El municipio puede desestimar la denuncia en cualquier momento si entiende que la propiedad no cumple los criterios.
2. Determinación preliminar (Art. 5). Si la investigación encuentra base, el municipio emite y notifica una determinación preliminar que incluye el informe de investigación. La notificación desglosa las faltas, informa el derecho a solicitar vista administrativa dentro de 30 días calendario desde la notificación, reconoce el derecho a comparecer asistido por abogado (sin obligación), permite contestar por escrito en el mismo plazo, y advierte que la falta de respuesta resultará en anotación de rebeldía y declaración final expedita.
3. Vista administrativa (Art. 6). Si la parte responde o solicita vista, un Oficial Examinador designado por la Alcaldesa preside. Conforme al Artículo 4.009 del Código Municipal, el Oficial Examinador debe ser ingeniero licenciado o abogado licenciado; si el municipio no cuenta con uno, puede contratarlo o entrar en acuerdo de colaboración con otro municipio. De determinarse que procede la declaración, emite una resolución con un término razonable no mayor de 30 días calendario para eliminar las faltas. Hay prórrogas posibles: el municipio tiene 10 días para expresar su posición sobre cada solicitud. El conjunto de prórrogas no excederá 90 días para órdenes de demolición y limpieza, o un (1) año para los demás casos.
4. Declaración final (Art. 7). Si la parte no comparece, o si compareció pero no cumplió con la orden, se emite la resolución de declaración final de estorbo público.
5. Subsanación y remedios (Art. 9). A partir de la notificación de la resolución final, el propietario tiene 60 días calendario para subsanar. Si no lo hace, el municipio puede rotular, clausurar, reparar, limpiar, demoler o mantener la propiedad, e imponer multas. La demolición se considera viable solo cuando la propiedad no pueda repararse por insuficiencia de fondos.
Cita legal: Reglamento Art. 4 · Art. 4.009 · Reglamento Art. 5 · Reglamento Art. 6 · Reglamento Art. 7 · Reglamento Art. 9
Cómo notifica Salinas (Art. 8 del reglamento)
El Artículo 8 establece tres categorías de notificación, cada una con sus propias reglas:
(a) Notificaciones de declaraciones preliminares y finales. Para cumplir sustancialmente con la Regla 4 de Procedimiento Civil, se notifica al propietario, poseedor o parte con interés de una de las siguientes maneras:
- Personalmente, o
- Por correo certificado. Si el correo certificado es devuelto, no se vuelve a enviar a esa dirección. Sin embargo, si es devuelto como "unclaimed" o con nota de "return to sender", se envía una copia mediante correo regular, lo cual queda evidenciado mediante afirmación del empleado o funcionario municipal que envió la carta.
Cuando se ignora el paradero de las personas o se trata de propiedades no inscritas, el municipio lo certifica y notifica a "persona desconocida" mediante:
- Publicación de un aviso en un (1) periódico de circulación general o regional y uno (1) digital, sin que medie orden judicial previa, y
- Fijación de copia en sitio visible en el lugar afectado.
(b) Notificaciones luego de anotar la rebeldía. Si se anota rebeldía, el municipio notifica la Resolución y Orden final declarando la propiedad como estorbo público y anotando la rebeldía. Toda comunicación subsecuente (multas de limpieza, multas por la condición de estorbo, etc.) se coloca en el expediente y no se sigue notificando. Esto es un efecto directo de la anotación de rebeldía.
(c) Otras comunicaciones. Multas, vistas, citaciones, resoluciones y órdenes provisionales, cuando no hay anotación de rebeldía, se notifican a toda dirección postal obtenida que no haya sido devuelta por inexistente o por desocupada, mediante: correo regular, correo electrónico (de haber alguno), y/o entrega personal.
Cita legal: Reglamento Art. 8 · Regla 4
La escalera de multas bajo la Ley 114-2024
El reglamento establece tres stacks de multa independientes en el Artículo 9(c). La palabra "independientes" es importante: pueden aplicarse simultáneamente.
Multa por estorbo público, Art. 9(c)(iii). Bajo las facultades del Artículo 1.009 y 1.039 del Código Municipal, después de la Ley 114-2024, Salinas impone una multa mensual escalonada por la mera existencia de la condición:
- $500 con la declaración final (incluida dentro de la misma Resolución; no se expide individualmente).
- $1,500 el primer mes.
- $3,500 el segundo mes.
- $5,000 el tercer mes y meses subsiguientes.
Cálculo concreto: a los seis meses después de la declaración final, sin subsanar, la propiedad acumula $25,500 solo por esta multa ($500 + $1,500 + $3,500 + $5,000 × 4). A los doce meses, $55,500 ($500 + $1,500 + $3,500 + $5,000 × 10). A los veinticuatro meses, $115,500 ($500 + $1,500 + $3,500 + $5,000 × 22). Las multas se acumulan automáticamente sin necesidad de gestiones adicionales.
Multa por limpieza, Art. 9(c)(i). Si el municipio tiene que intervenir, se impone una multa trimestral de $5,000. Esto es independiente de la multa anterior. Adicionalmente, los gastos incurridos y no recobrados constituyen un gravamen sobre la propiedad.
Multa por reincidencia, Art. 9(c)(ii). Solo aplica a casos declarados estorbo público antes de la Ley 114-2024, donde el propietario subsanó, el caso fue archivado por cumplimiento, y luego la propiedad volvió a recaer en condición de estorbo. Los importes son $1,500 la primera reincidencia, $3,500 la segunda, $5,000 la tercera y subsiguientes. Cuando se reabre el caso, se imponen las multas según esta escala.
El cobro de estas multas se respalda en la facultad del Artículo 1.008(h) del Código (añadido por la Ley 114-2024): una vez declarada estorbo, el municipio puede embargar, gravar y ejecutar la propiedad para el cobro de contribuciones, multas u otros gastos relacionados, conforme al Artículo 4.010.
Cita legal: Art. 1.008(h) · Art. 1.009 · Art. 4.010 · Reglamento Art. 9(c) · Reglamento Art. 9(c)(i) · Reglamento Art. 9(c)(ii) · Reglamento Art. 9(c)(iii) · Ley 114-2024
Costos fijos (Art. 10) y de limpieza (Art. 11)
Salinas separa los costos en dos categorías: costos fijos de gestión (que no requieren certificación individual) y costos de limpieza o mitigación (que sí requieren certificación caso por caso).
Costos de gestiones (Art. 10). Son fijos para todas las propiedades que llegan a una declaración final. La Declaración Final basta para justificar el cobro o gravamen de estos costos sobre la propiedad, sin necesidad de certificaciones adicionales en el expediente.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Inspección | $60 |
| Inspección de seguimiento | $40 |
| Preparación de informe de declaración preliminar | $100 |
| Preparación y notificación de denuncia | $40 |
| Impresa y colocación de rotulación | $60 |
| Investigación de Registro de la Propiedad y CRIM | $70 |
| Gastos legales | $450 |
| Gastos administrativos | 10% del subtotal anterior |
Subtotal antes de admin: $820. Con 10% admin: $902 por cada propiedad que llega a declaración final, antes de cualquier multa o costo de limpieza.
Costos de limpiezas o mitigación (Art. 11). Cuando el municipio interviene, los costos son certificados por el municipio e incluidos en el expediente:
- Recogido de escombros: $500 por viaje.
- Limpieza de solar, incluyendo eliminación de vegetación: $3.20 por metro cuadrado de la parcela intervenida.
- Labor por hora de los trabajadores municipales, calculada desde su despacho hasta la culminación, más 35% para cubrir gastos marginales y costos administrativos.
- Transporte, movilización y uso de cualquier equipo, maquinaria o vehículo municipal, calculado a base de la Lista de Tarifas de Equipos (FEMA Schedule of Equipment Rates) vigente.
Otros gastos (Art. 12). Si el municipio contrata servicios adicionales (demolición, pruebas, gestoría de permisos, contratación especializada, o cualquier otro no contemplado), se incluye en el expediente evidencia de los gastos más un 10% para esfuerzos administrativos. Estos gastos también son certificados.
Todos los gastos no recobrados se convierten en un gravamen sobre la propiedad, equivalente a una hipoteca legal tácita, subordinada únicamente al gravamen de contribuciones sobre la propiedad inmueble (Art. 4.010 del Código).
Cita legal: Art. 4.010 · Reglamento Art. 10 · Reglamento Art. 11 · Reglamento Art. 12
Las vías de adquisición
El Artículo 9(f) del reglamento enumera tres mecanismos de adquisición: (i) expropiación por utilidad pública, (ii) revocación de usufructo, y (iii) dación en pago o cesión de bienes. La opción (i) se abre a su vez en tres sub-opciones según el tipo de caso (Arts. 2.018, 4.012 o 4.012A del Código Municipal), por lo que en la práctica Salinas dispone de cinco caminos. Salinas escoge la vía según las características del caso.
1. Expropiación bajo el Artículo 2.018. La vía general de expropiación forzosa. El Artículo 2.018(a)(2)(iv)-(v) del Código autoriza expropiar declaraciones de estorbo público y estructuras o solares abandonados con el propósito de transferir titularidad a adquirentes privados. El Artículo 2.018(a)(10), reforzado por la Ley 114-2024, elimina la obligación de consignar dinero al radicar la demanda cuando se trata de estorbos públicos.
2. Expropiación bajo el Artículo 4.012 (propiedades comerciales). Esta es la vía del Solicitante-Adquiriente: un adquiriente comercial notifica al municipio su intención, suministra el valor de tasación más el 10% para costas, cubre cualquier diferencia, y el municipio procede con la expropiación judicial conforme a la Regla 58. Salinas reserva esta vía explícitamente para propiedades comerciales.
3. Procedimiento sumario bajo el Artículo 4.012A. Añadido por la Ley 114-2024, es la vía principal para residencias rehabilitables. Lo inicia el municipio por iniciativa propia, no el ciudadano. Los plazos son comprimidos (20 días para contestar, 5 días para sentencia en rebeldía, 15-30 días para juicio, 5 días para sentencia, 15 días para apelación). El municipio no consigna dinero al radicar; la obligación comienza cuando los demandados comparecen. Para residencias rehabilitables, las personas con acceso limitado al mercado tradicional tienen prioridad. Para entender este procedimiento en detalle lee la guía del Artículo 4.012A, y para entender cómo se compara con el Artículo 4.012 lee la comparación.
4. Revocación de usufructo (Art. 2.026). Si el estorbo público se encuentra en un solar, finca o inmueble del municipio bajo un derecho de usufructo, el reglamento permite revocar la concesión. La revocación requiere notificación escrita con acuse de recibo a la última dirección conocida del usufructuario.
5. Dación en pago o cesión de bienes. El reglamento permite que el municipio reciba la propiedad mediante dación en pago o cesión de bienes para cancelar cualquier deuda municipal, conforme a lo acordado entre las partes. Si no comparece ninguna parte con derecho legítimo sobre el inmueble, se procede con el proceso de expropiación.
En todos los casos de expropiación, el municipio deduce del cálculo de justa compensación la cantidad adeudada de contribuciones sobre la propiedad, multas y gastos de limpieza y mantenimiento, conforme al Artículo 4.010 del Código.
Cita legal: Art. 2.018 · Art. 2.018(a)(10) · Art. 2.018(a)(2)(iv) · Art. 2.026 · Art. 4.010 · Art. 4.012 · Art. 4.012A · Reglamento Art. 9(f) · Regla 58 · Ley 114-2024
El Comité y la Legislatura Municipal (Art. 17)
El Comité del alcalde (Art. 13). La Alcaldesa designa un Comité compuesto por funcionarios y empleados municipales, además de peritos externos contratados o integrados mediante convenio según sea necesario. El Comité es el órgano que evalúa, analiza y toma decisiones operativas sobre el proceso de manejo de estorbos públicos.
La autorización de la Legislatura Municipal (Art. 17). Cada proceso de expropiación y enajenación de bienes bajo este reglamento requiere la aprobación de la Legislatura Municipal cuando se necesite una asignación adicional de fondos, conforme a los Artículos 2.018 y 2.021 del Código Municipal. La autorización puede tomar cuatro formas:
- Previa: la Legislatura aprueba con anterioridad al inicio del proceso, refiriendo casos específicos al Comité junto con las condiciones aplicables que la Legislatura determine.
- Posterior por ratificación: el Comité puede, por iniciativa propia, iniciar procesos de disposición de propiedades en casos de emergencia, mediante excepción debidamente justificada. Estos procesos deben ser ratificados mediante autorización posterior de la Legislatura.
- Agrupada: la Legislatura puede agrupar múltiples propiedades en una sola autorización.
- Combinada: la Legislatura puede autorizar la expropiación y disposición en un solo acto.
Esta flexibilidad permite al municipio actuar con rapidez en casos urgentes sin sacrificar el control legislativo sobre la gestión del programa.
Cita legal: Reglamento Art. 13 · Reglamento Art. 17
Investidura inmediata del título (Art. 15)
Cuando el municipio radica la Petición de Expropiación junto a la Declaración para la Adquisición y Entrega Material de la Propiedad, conforme a la Regla 58.3 de las Reglas de Procedimiento Civil de Puerto Rico, el título absoluto de dominio queda invertido en el municipio en ese mismo instante.
Esto tiene una consecuencia práctica importante: desde ese momento, el municipio puede pactar la disposición de la propiedad, aun cuando se esté a la espera de la resolución final del tribunal o de la inscripción en el Registro de la Propiedad. En cualquier acuerdo de disposición se incluye lenguaje que establece que, si por alguna razón el título absoluto de dominio es anulado, el negocio será revertido.
Esto le permite a Salinas mover propiedades rápidamente hacia compradores prioritarios sin esperar todos los trámites judiciales y registrales.
Cita legal: Regla 58.3
El fondo rotativo 75/25 (Art. 16)
El Artículo 16 es probablemente la pieza más distintiva del reglamento de Salinas. Distribuye todos los ingresos generados por las ventas relacionadas con el reglamento de la siguiente manera:
75% de los ingresos se destina a:
- Costos asociados con el Programa de Estorbos Públicos del municipio.
- Rehabilitación de viviendas.
- Garantías para préstamos a la banca o cooperativas de ahorro y crédito para fomentar la vivienda asequible.
- Costos futuros de transacciones (tasaciones, agrimensores, estimados de costo).
- Subsidios para futuras ventas de propiedades bajo este programa.
25% de los ingresos se destina a otros fines que el municipio determine necesarios.
La parte de garantías para préstamos es particularmente importante: el municipio puede actuar como aval para que una familia con recursos limitados pueda obtener financiamiento privado para comprar un estorbo público y rehabilitarlo. Esto convierte a Salinas en facilitador activo del acceso a vivienda asequible, no solo en vendedor de propiedades.
Cita legal: Reglamento Art. 16
Cómo participar como comprador con prioridad
El Artículo 4.012A del Código Municipal establece que cuando una propiedad puede rehabilitarse como residencia, las personas cuyas oportunidades de adquirir propiedad están limitadas en los procesos del mercado tradicional tienen prioridad. Durante el primer año desde que la propiedad fue declarada estorbo público, estas personas no se consideran terceros adquirientes y tienen derecho a ser consideradas como primera opción.
Concretamente, el ciudadano interesado:
- Se comunica con el Municipio de Salinas y demuestra interés en una propiedad rehabilitable como residencia.
- Tiene un (1) año para asegurar los fondos, ayudas o cualquier otro método disponible para satisfacer la justa compensación y los gastos asociados al proceso. Salinas, por el Artículo 16 del reglamento, puede asistir mediante garantías para préstamos.
- Si necesita más tiempo, puede solicitar una prórroga adicional de seis (6) meses.
- Transcurrido el total del término sin concretarse la compra, el municipio puede vender la propiedad a terceros adquirientes, incluyendo inversionistas del mercado inmobiliario.
El último párrafo del Artículo 4.012A excluye expresamente el uso del mecanismo sumario para beneficiar a terceros adquirientes. Salinas asume este mandato y lo refuerza con el fondo rotativo del Artículo 16.
Cita legal: Art. 4.012A · Reglamento Art. 16
Casos antes y después del 29 de julio de 2024
El Artículo 18 establece las disposiciones transitorias. Hay dos reglas que se aplican a casos en distintas etapas:
Casos iniciados antes de la nueva ordenanza pero aún en proceso. Se busca compatibilidad y armonía entre la legislación anterior y la vigente. Se aplican las normas, estándares y procedimientos que provean mayores derechos al propietario, poseedor o parte con interés. Es decir, si bajo el reglamento anterior el propietario tenía un derecho que el nuevo no contempla, ese derecho se preserva.
Casos declarados estorbo público antes de la Ley 114-2024 (29 de julio de 2024). Estos casos mantienen la duración dispuesta en la legislación anterior y continúan rigiéndose bajo las ordenanzas municipales aplicables durante ese término. Por eso la multa por reincidencia del reglamento, Art. 9(c)(ii) específicamente se reserva para estos casos.
La Ley 114-2024 aplica de manera prospectiva desde el 29 de julio de 2024. Las propiedades declaradas estorbo público a partir de esa fecha caen bajo el nuevo marco completo, incluyendo la escalera mensual de multas y el procedimiento sumario.
Cita legal: Reglamento Art. 9(c)(ii) · Reglamento Art. 18 · Ley 114-2024
Qué hace estorbos.com en el caso de Salinas
Estorbos.com documenta las propiedades de Salinas en distintas etapas del proceso de estorbo público (avisos preliminares, en trámite, declaradas y vendidas), además de los reportes ciudadanos sobre propiedades abandonadas que aún no han entrado al proceso formal. Para el caso de Salinas en particular:
- Cuando una propiedad está en proceso bajo el Artículo 4.012A (vía sumaria), facilitamos un botón "Contactar al Municipio" para que la expresión de interés del comprador prioritario quede documentada con sello de tiempo. Esto es importante porque el Artículo 4.012A no contempla una carta de intención formal del ciudadano; es el municipio el que decide cuándo y cómo abrir las oportunidades.
- Cuando una propiedad cae bajo el Artículo 4.012 (vía comercial), el comprador potencial radica una carta de intención directamente con el municipio.
- Cuando una propiedad se va a vender bajo el Artículo 2.018 mediante subasta pública (la vía general menos común en Salinas), estorbos.com publica los avisos de subasta y los términos.
- Los reportes ciudadanos en estorbos.com complementan el inventario oficial del municipio (Art. 4.011 del Código), dándole al Comité y a la Legislatura Municipal información práctica sobre qué propiedades necesitan atención.
Para ver el inventario actual de Salinas y participar en el proceso, visita la página del Municipio de Salinas.
Cita legal: Art. 2.018 · Art. 4.011 · Art. 4.012 · Art. 4.012A
On September 23, 2025, the Municipal Legislature of Salinas approved Ordinance No. 10, Series 2025-2026, signed by Mayor Karilyn Bonilla Colón. This ordinance repealed Ordinance No. 03 of 2018-2019 and adopted a new "Regulation for the Declaration of Public Nuisances of the Municipality of Salinas." This guide explains how the process works step by step under the new framework.
What changed with Ordinance No. 10
Ordinance No. 03 of 2018-2019 was written before Law 114-2024, which took effect on July 29, 2024 and reformed multiple articles of the Municipal Code. Salinas needed an updated regulation to incorporate the new Article 4.012A summary procedure, the monthly fine ladder under Law 114-2024, the embargo power of the new Article 1.008(h), and other amendments.
The new Ordinance No. 10 does more than just update: it also fills important gaps in the Code. For example, Articles 4.008 and 4.010 of the Code only say that notifications of the preliminary determination and the final resolution must "substantially comply" with Rule 4 of Civil Procedure, but they do not specify what to do with other communications in the process (additional fines, citations, provisional orders). Article 8 of the Salinas regulation resolves this with an explicit three-tier system.
The ordinance also establishes a concrete structure of costs and fines (instead of leaving it to case-by-case discretion), formalizes a mayor's Committee to make operational decisions, and commits 75% of sale revenue to a revolving fund for affordable housing.
Legal cite: Art. 1.008(h) · Art. 4.012A · Reglamento Art. 8 · Law 114-2024
Legal framework: Law 107-2020, Law 114-2024 and Ordinance No. 10
The legal system for public nuisances in Salinas operates on three layers:
Layer 1: Law 107-2020 (Puerto Rico Municipal Code). Book IV, Chapter II of the Code (Articles 4.007 to 4.014) establishes the general framework: identification, administrative hearing before an Examining Officer, final declaration, inventory, expropriation paths, and conventional retraction. Chapter II of Book II (Articles 2.018 to 2.026) regulates general expropriation and the disposition of municipal property. Article 1.009 sets the limits of administrative fines; Article 1.039 enumerates the powers of the Municipal Legislature; Article 7.052 requires CRIM notification within 30 days after any acquisition.
Layer 2: Law 114-2024. This law amended Articles 1.008, 2.018, 4.008, 4.009, 4.010, 4.011 and 4.012 of the Code, and added Article 4.012A (summary procedure). It gave the municipality the explicit power to expropriate, embargo, encumber and execute, Art. 1.008(h), eliminated the requirement to deposit money when filing the expropriation suit for properties declared public nuisance, Art. 2.018(a)(10) and Art. 4.012A(f), and created the priority for people with limited access to the traditional market when the property can be rehabilitated as a residence.
Layer 3: Ordinance No. 10 (Series 2025-2026). This is the local regulation that implements the two previous layers in Salinas. The ordinance was approved under Articles 1.009, 1.010, 1.039 and 2.021 of the Municipal Code, and also under Article 4.012A, which requires each municipality to adopt requirements and standards for the transfer or sale of properties acquired through the summary procedure.
The ordinance also acknowledges Law 210-2015 ("Real Property Registry Law"): registration in Puerto Rico is voluntary in nature, except for limited exceptions, and according to Article 23 of that law, registration does not include postal addresses or contact information. That is why Salinas expressly determines that CRIM records are the most reliable source of contact information.
Legal cite: Art. 1.008(h) · Art. 1.009 · Art. 1.039 · Art. 2.018(a)(10) · Art. 4.012A · Art. 4.012A(f) · Art. 7.052 · Art. 23 · Law 107-2020 · Law 114-2024 · Law 210-2015
The process step by step
The process has five main stages:
1. Investigation (Art. 4 of the regulation). The municipality can act on its own initiative or in response to a citizen complaint. Salinas provides a form to facilitate filing. The investigation includes field work and a search for names and addresses in three registries: CRIM, the Property Registry, and, when dealing with legal persons, the Department of State Corporations Registry (including the resident agent). Every action is documented and added to the case file. The municipality can dismiss the complaint at any moment if it concludes the property does not meet the criteria.
2. Preliminary determination (Art. 5). If the investigation finds a basis, the municipality issues and serves a preliminary determination that includes the investigation report. The notice breaks down the faults charged, informs the right to request an administrative hearing within 30 calendar days of notification, recognizes the right to appear with counsel (not required), allows a written response in the same time frame, and warns that failure to respond will result in default and expedited final declaration.
3. Administrative hearing (Art. 6). If the party responds or requests a hearing, an Examining Officer appointed by the Mayor presides. Per Article 4.009 of the Municipal Code, the Examining Officer must be a licensed engineer or licensed attorney; if the municipality has neither, it can contract one or enter into a collaboration agreement with another municipality. If declaration is warranted, an order issues with a reasonable term not exceeding 30 calendar days to eliminate the faults. Extensions are possible: the municipality has 10 days to express its position on each request. The combined extensions will not exceed 90 days for demolition and cleanup orders, or one (1) year for other cases.
4. Final declaration (Art. 7). If the party does not appear, or if it appeared but did not comply with the order, the final declaration resolution is issued.
5. Cure window and remedies (Art. 9). From the notification of the final resolution, the owner has 60 calendar days to cure. If not, the municipality can label, close, repair, clean, demolish or maintain the property, and impose fines. Demolition is considered viable only when the property cannot be repaired due to insufficient available funds.
Legal cite: Reglamento Art. 4 · Art. 4.009 · Reglamento Art. 5 · Reglamento Art. 6 · Reglamento Art. 7 · Reglamento Art. 9
How Salinas notifies (Art. 8 of the regulation)
Article 8 establishes three categories of notification, each with its own rules:
(a) Preliminary and final declaration notifications. To substantially comply with Rule 4 of Civil Procedure, the owner, possessor or party with interest is notified in one of the following ways:
- Personally, or
- By certified mail. If certified mail is returned, it is not resent to that address. However, if it is returned as "unclaimed" or with a "return to sender" notation, a copy is sent via regular mail, evidenced by an affirmation of the municipal employee or official who sent the letter.
When the whereabouts of the persons are unknown or the property is unregistered, the municipality certifies this and notifies "unknown person" via:
- Publication of a notice in one (1) general or regional circulation newspaper and one (1) digital one, with no prior judicial order required, and
- Posting a copy in a visible site at the affected location.
(b) Notifications after default is entered. If default is entered, the municipality serves the final Resolution and Order declaring the property a public nuisance and noting default. All subsequent communication (cleanup fines, fines for the nuisance condition, etc.) is placed in the file and is no longer served. This is a direct effect of entering default.
(c) Other communications. Fines, hearings, citations, resolutions and provisional orders, when there is no default, are notified to any obtained postal address that has not been returned as nonexistent or vacant, via: regular mail, email (if any), and/or personal delivery.
Legal cite: Reglamento Art. 8
The fine ladder under Law 114-2024
The regulation establishes three independent fine stacks in Article 9(c). The word "independent" is important: they can apply simultaneously.
Public nuisance fine, Art. 9(c)(iii). Under the powers of Articles 1.009 and 1.039 of the Municipal Code, post-Law 114-2024, Salinas imposes a monthly escalating fine for the mere existence of the condition:
- $500 with the final declaration (included within the same Resolution; not issued individually).
- $1,500 in the first month.
- $3,500 in the second month.
- $5,000 in the third month and every month thereafter.
Concrete calculation: six months after the final declaration without curing, the property accumulates $25,500 for this fine alone ($500 + $1,500 + $3,500 + $5,000 × 4). At twelve months, $55,500 ($500 + $1,500 + $3,500 + $5,000 × 10). At twenty-four months, $115,500 ($500 + $1,500 + $3,500 + $5,000 × 22). The fines accumulate automatically without further action.
Cleanup fine, Art. 9(c)(i). If the municipality has to intervene, a quarterly $5,000 fine applies. This is independent of the previous one. Additionally, costs incurred and not recovered become a lien on the property.
Recurrence fine, Art. 9(c)(ii). This only applies to cases declared public nuisance before Law 114-2024, where the owner cured, the case was archived for compliance, and then the property fell back into nuisance condition. Amounts are $1,500 for the first recurrence, $3,500 for the second, $5,000 for the third and thereafter. When the case is reopened, fines are imposed on this scale.
Collection of these fines is backed by the power of Article 1.008(h) of the Code (added by Law 114-2024): once declared a nuisance, the municipality can embargo, encumber and execute the property to collect taxes, fines or other related expenses, in accordance with Article 4.010.
Legal cite: Art. 1.008(h) · Art. 4.010 · Reglamento Art. 9(c) · Reglamento Art. 9(c)(i) · Reglamento Art. 9(c)(ii) · Reglamento Art. 9(c)(iii) · Law 114-2024
Fixed costs (Art. 10) and cleanup costs (Art. 11)
Salinas separates costs into two categories: fixed management costs (which do not require individual certification) and cleanup or mitigation costs (which do require case-by-case certification).
Management costs (Art. 10). Fixed for all properties that reach a final declaration. The Final Declaration is enough to justify collection or lien on these costs, with no additional certifications required in the file.
| Item | Amount |
|---|---|
| Inspection | $60 |
| Follow-up inspection | $40 |
| Preliminary determination report preparation | $100 |
| Complaint preparation and notification | $40 |
| Sign printing and placement | $60 |
| Property Registry and CRIM research | $70 |
| Legal expenses | $450 |
| Administrative expenses | 10% of subtotal |
Subtotal before admin: $820. With 10% admin: $902 per property that reaches final declaration, before any fine or cleanup cost.
Cleanup or mitigation costs (Art. 11). When the municipality intervenes, costs are certified by the municipality and included in the file:
- Debris removal: $500 per trip.
- Lot cleanup, including vegetation removal: $3.20 per square meter of the affected parcel.
- Hourly labor of municipal workers, calculated from dispatch to completion, plus 35% to cover marginal expenses and administrative costs.
- Transport, mobilization and use of any equipment, machinery or vehicle municipal, calculated based on the current FEMA Schedule of Equipment Rates.
Other expenses (Art. 12). If the municipality contracts additional services (demolition, testing, permit processing, specialized contracting, or any other not contemplated), evidence of the expenses is included in the file plus 10% for administrative efforts. These expenses are also certified.
All unrecovered costs become a lien on the property, equivalent to a tacit statutory mortgage, subordinated only to the property tax lien (Art. 4.010 of the Code).
Legal cite: Art. 4.010 · Reglamento Art. 10 · Reglamento Art. 11 · Reglamento Art. 12
The acquisition tracks
Article 9(f) of the regulation enumerates three mechanisms for acquisition: (i) expropriation for public utility, (ii) revocation of usufruct, and (iii) datio in solutum or property assignment. Option (i) opens into three sub-options depending on the type of case (Arts. 2.018, 4.012, or 4.012A of the Municipal Code), so in practice Salinas has five tracks available. Salinas picks the track according to the characteristics of the case.
1. Expropriation under Article 2.018. The general expropriation track. Article 2.018(a)(2)(iv)-(v) of the Code authorizes expropriating declared public nuisances and abandoned structures or lots with the purpose of transferring title to private acquirers. Article 2.018(a)(10), reinforced by Law 114-2024, eliminates the obligation to deposit money when filing the suit when dealing with public nuisances.
2. Expropriation under Article 4.012 (commercial properties). This is the Solicitante-Adquiriente (Applicant-Acquirer) track: a commercial acquirer notifies the municipality of intent, supplies the appraisal value plus 10% for costs, covers any shortfall, and the municipality proceeds with the judicial expropriation under Rule 58. Salinas explicitly reserves this track for commercial properties.
3. Summary procedure under Article 4.012A. Added by Law 114-2024, it is the main track for rehabilitable residences. The municipality initiates on its own, not the citizen. Deadlines are compressed (20 days to answer, 5 days for default judgment, 15-30 days for trial, 5 days for judgment, 15 days for appeal). The municipality does not deposit money upon filing; the obligation begins when defendants appear. For rehabilitable residences, people with limited access to the traditional market have priority. To understand this procedure in detail read the Article 4.012A guide, and to understand how it compares with Article 4.012 read the comparison.
4. Revocation of usufruct (Art. 2.026). If the public nuisance is on a lot, farm or property of the municipality under a usufruct right, the regulation allows revoking the concession. Revocation requires written notification with acknowledgment of receipt to the last known address of the usufructuary.
5. Datio in solutum or property assignment. The regulation allows the municipality to receive the property via datio in solutum or property assignment to cancel any municipal debt, as agreed between the parties. If no party with legitimate right over the property appears, expropriation proceedings begin.
In all expropriation cases, the municipality deducts from the just compensation calculation the amount owed in property taxes, fines and cleanup and maintenance expenses, in accordance with Article 4.010 of the Code.
Legal cite: Art. 2.018 · Art. 2.018(a)(10) · Art. 2.018(a)(2)(iv) · Art. 2.026 · Art. 4.010 · Art. 4.012 · Art. 4.012A · Reglamento Art. 9(f) · Law 114-2024
The Committee and the Municipal Legislature (Art. 17)
The mayor's Committee (Art. 13). The Mayor designates a Committee composed of municipal officials and employees, plus external experts contracted or integrated through agreement as needed. The Committee is the body that evaluates, analyzes and makes operational decisions about the nuisance management process.
The Municipal Legislature's authorization (Art. 17). Each expropriation and disposition process under this regulation requires approval of the Municipal Legislature when additional fund allocation is needed, in accordance with Articles 2.018 and 2.021 of the Municipal Code. The authorization can take four forms:
- Prior: the Legislature approves before the process begins, referring specific cases to the Committee along with applicable conditions.
- Subsequent ratification: the Committee can, on its own initiative, initiate disposition processes in emergencies, through a duly justified exception. These processes must be ratified by subsequent authorization from the Legislature.
- Grouped: the Legislature can group multiple properties in a single authorization.
- Combined: the Legislature can authorize the expropriation and disposition in a single act.
This flexibility allows the municipality to act quickly in urgent cases without sacrificing legislative control over program management.
Legal cite: Reglamento Art. 13 · Reglamento Art. 17
Immediate title vesting (Art. 15)
When the municipality files the Expropriation Petition together with the Declaration for Acquisition and Material Delivery of the Property, in accordance with Rule 58.3 of the Puerto Rico Rules of Civil Procedure, absolute title vests in the municipality at that very moment.
This has an important practical consequence: from that moment, the municipality can negotiate the disposition of the property, even while awaiting the final court resolution or the inscription in the Property Registry. Every disposition agreement includes language establishing that, if the absolute title is later voided, the deal is reversed.
This allows Salinas to move properties quickly to priority buyers without waiting for all judicial and registry formalities.
The 75/25 revolving fund (Art. 16)
Article 16 is probably the most distinctive piece of the Salinas regulation. It distributes all revenue generated by sales related to the regulation as follows:
75% of revenue goes to:
- Costs associated with the Municipal Public Nuisance Program.
- Housing rehabilitation.
- Loan guarantees with banks or savings cooperatives to promote affordable housing.
- Future transaction costs (appraisals, surveyors, cost estimates).
- Subsidies for future sales of properties under this program.
25% of revenue goes to other purposes the municipality determines necessary.
The loan guarantee piece is particularly important: the municipality can act as guarantor so that a family with limited resources can obtain private financing to buy a public nuisance and rehabilitate it. This makes Salinas an active facilitator of affordable housing access, not just a seller of properties.
Legal cite: Reglamento Art. 16
How to participate as a priority buyer
Article 4.012A of the Municipal Code establishes that when a property can be rehabilitated as a residence, people whose opportunities to acquire property are limited in traditional market processes have priority. During the first year after the property was declared a public nuisance, these people are not considered third-party acquirers and have the right to be considered as the first option.
Specifically, the interested citizen:
- Contacts the Municipality of Salinas and demonstrates interest in a residence-rehabilitable property.
- Has one (1) year to secure funds, aid or any other available method to satisfy the just compensation and the expenses associated with the process. Salinas, under Article 16 of the regulation, can assist via loan guarantees.
- If more time is needed, can request an additional six (6)-month extension.
- Once the total term passes without the purchase being completed, the municipality can sell the property to third-party acquirers, including real estate market investors.
The last paragraph of Article 4.012A expressly excludes the use of the summary mechanism to benefit third-party acquirers. Salinas adopts this mandate and reinforces it with the Article 16 revolving fund.
Legal cite: Art. 4.012A · Reglamento Art. 16
Cases before and after July 29, 2024
Article 18 establishes the transitional provisions. There are two rules that apply to cases at different stages:
Cases initiated before the new ordinance but still in process. Compatibility and harmony are sought between the prior and current legislation. The norms, standards and procedures that provide greater rights to the owner, possessor or party with interest apply. That is, if under the previous regulation the owner had a right that the new one does not contemplate, that right is preserved.
Cases declared public nuisance before Law 114-2024 (July 29, 2024). These cases keep the duration set in prior legislation and continue to be governed by the applicable municipal ordinances during that term. That is why the regulation's recurrence fine, Art. 9(c)(ii) is specifically reserved for these cases.
Law 114-2024 applies prospectively from July 29, 2024. Properties declared public nuisance from that date fall under the new framework in full, including the monthly fine ladder and the summary procedure.
Legal cite: Reglamento Art. 9(c)(ii) · Reglamento Art. 18 · Law 114-2024
What estorbos.com does in Salinas's case
Estorbos.com documents Salinas's properties at various stages of the public nuisance process (preliminary notices, in process, declared, and sold), along with citizen reports about abandoned properties that have not yet entered the formal process. For the Salinas case specifically:
- When a property is in process under Article 4.012A (summary track), we provide a "Contact the Municipality" button so the priority buyer's expression of interest is documented with a timestamp. This is important because Article 4.012A does not contemplate a formal letter of intent from the citizen; the municipality is the one that decides when and how to open opportunities.
- When a property falls under Article 4.012 (commercial track), the potential buyer files a letter of intent directly with the municipality.
- When a property is to be sold under Article 2.018 via public auction (the general track, less common in Salinas), estorbos.com publishes the auction notices and terms.
- Citizen reports on estorbos.com complement the municipality's official inventory (Art. 4.011 of the Code), giving the Committee and the Municipal Legislature practical information about which properties need attention.
To see Salinas's current inventory and participate in the process, visit the Municipality of Salinas page.
Legal cite: Art. 2.018 · Art. 4.011 · Art. 4.012 · Art. 4.012A