El modelo de subasta pública bajo el Artículo 2.018(a)(10): qué es, cómo funciona, y dónde se aplicaThe public auction model under Article 2.018(a)(10): what it is, how it works, and where it applies
No todos los municipios manejan los estorbos públicos de la misma manera. La Ley 107-2020 (Código Municipal de Puerto Rico) y la Ley 114-2024 le dan a los municipios dos caminos legales para disponer de propiedades declaradas estorbo público. Esta guía explica el segundo: el modelo donde el municipio expropia directamente y vende en subasta pública, sin depender de que un ciudadano o empresa inicie el proceso.
Dos modelos, una ley
El Código Municipal establece dos mecanismos principales:
Modelo 1: Artículo 4.012 (Intención de Adquirir). Un ciudadano notifica al municipio su intención de adquirir una propiedad del inventario de estorbos públicos. El ciudadano deposita el valor tasado más un 10% para costos. El municipio expropia a favor del ciudadano. Este es el proceso que explicamos en Cómo adquirir una propiedad declarada estorbo público.
Modelo 2: Artículo 2.018(a)(10) (Expropiación directa y subasta). El municipio expropia la propiedad directamente, sin esperar a que un ciudadano lo solicite. Una vez tiene el título, la vende en subasta pública. El ciudadano no inicia el proceso. Solo participa el día de la subasta.
Ambos modelos son legales. Ambos están en la misma ley. Cada municipio decide cuál usar mediante ordenanza municipal.
Cómo funciona el modelo de subasta
El proceso legal es el mismo que el del Artículo 4.012 hasta la declaración de estorbo público. Lo que cambia es quién actúa después y cómo se dispone de la propiedad.
Paso 1: Identificación (Artículo 4.008). El municipio estudia sus comunidades para encontrar propiedades abandonadas. Los ciudadanos también pueden reportar propiedades a través del portal de su municipio o de estorbos.com. Una vez identificada, el municipio notifica al propietario registrado en el CRIM o en el Registro de la Propiedad, personalmente o por correo certificado. El propietario tiene 30 días para oponerse y solicitar una vista.
Paso 2: Vista administrativa (Artículo 4.009). Si el propietario solicita vista, un Oficial Examinador, que debe ser abogado o ingeniero licenciado, evalúa la situación. Puede determinar que la propiedad no es un estorbo público y cerrar el caso, que es un estorbo pero puede repararse y concede hasta 30 días para las reparaciones, o que no es reparable y ordena su demolición.
Paso 3: Declaración (Artículo 4.010). Si el propietario no se opone dentro de los 30 días, o no cumple con la orden del Oficial Examinador, el municipio emite la declaración formal de estorbo público. El propietario tiene 60 días adicionales para ejecutar las obras necesarias. Si no lo hace, el municipio puede actuar y reclamar los gastos incurridos.
Paso 4: Expropiación directa (Artículo 2.018(a)(10)). Aquí es donde este modelo se diferencia del 4.012. En vez de esperar a que un ciudadano deposite dinero e inicie el proceso, el municipio radica la petición de expropiación en el Tribunal de Primera Instancia. Desde el momento en que se radica la petición junto a la Declaración para la Adquisición y Entrega Material, el título absoluto de dominio queda investido en el municipio. La transferencia es inmediata.
Gracias a la Ley 114-2024, el municipio no tiene que depositar dinero alguno al radicar la demanda cuando se trata de propiedades declaradas estorbo público. La obligación de pagar justa compensación solo comienza si el propietario original comparece al tribunal. Ningún recurso de apelación puede detener o demorar la adquisición del título.
Paso 5: Subasta pública. Una vez el municipio tiene el título, celebra una subasta pública donde cualquier ciudadano puede participar. El municipio establece las reglas mediante ordenanza.
Las reglas de la subasta
Las reglas específicas las establece cada municipio mediante ordenanza. Como referencia, las Instrucciones Generales para Subasta Pública del Municipio de San Lorenzo, el primer municipio en implementar este modelo con subastas a viva voz, establecen lo siguiente:
La subasta se celebra a viva voz, abierta al público. Para participar como licitador se requiere identificación vigente y un cheque de gerente por $5,000 a nombre del municipio por cada propiedad que se interese adquirir. Las ofertas se aceptan en incrementos mínimos de $1,000 y solo en múltiplos de mil. Se adjudica al licitador con la oferta más alta. Si hay empate sin una oferta superior, la propiedad no se adjudica.
El licitador victorioso tiene 120 días para entregar al municipio el balance restante en cheque de gerente. Si no cumple, el municipio retiene los $5,000 como penalidad. No se acepta ningún otro método de pago.
Una vez completado el pago total, el municipio transfiere la titularidad mediante escritura pública de compraventa en un máximo de 30 días. El municipio cubre los gastos de la escritura. El comprador cubre los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Protecciones para la comunidad
Retracto convencional (Artículo 4.014). El comprador tiene un año a partir de la transferencia del título para rehabilitar la propiedad. Si no realiza la rehabilitación dentro de ese término, el municipio puede ejercer la acción de retracto convencional y recuperar la propiedad, conforme al Código Civil de Puerto Rico.
Restricciones a inversionistas (Artículo 4.012A). La Ley 114-2024 estableció que el mecanismo de expropiación sumaria no puede utilizarse para beneficiar a terceros adquirientes, incluyendo inversionistas del mercado inmobiliario. Durante el primer año después de la declaración, las personas cuyas oportunidades de adquirir vivienda estén limitadas en el mercado tradicional no se consideran terceros adquirientes y tienen prioridad.
Dónde se aplica
San Lorenzo es actualmente el primer municipio en Puerto Rico que ha implementado este modelo con subastas públicas a viva voz. En marzo de 2026, celebró la primera subasta de este tipo en la historia de Puerto Rico, vendiendo cinco propiedades en un solo día en el Teatro Priscila Flores. La segunda subasta está programada para el 6 de mayo de 2026 con 8 propiedades disponibles y precios mínimos desde $9,000 hasta $99,000.
Según reportó El Vocero en marzo de 2026, otros municipios enviaron representación a observar la subasta, incluyendo Aguas Buenas y Vega Baja.
Las herramientas legales para implementar este modelo están disponibles para los 78 municipios. El Artículo 2.018(a)(10) está en el Código Municipal desde 2020 y la Ley 114-2024 lo reforzó eliminando el requisito de depósito para estorbos públicos.
Diferencias entre los dos modelos
¿Quién inicia el proceso? En el Artículo 4.012, el ciudadano inicia notificando al municipio. En el 2.018(a)(10), el municipio inicia por cuenta propia.
¿Quién paga la expropiación? En el 4.012, el ciudadano deposita el valor tasado más 10%. En el 2.018(a)(10), el municipio no deposita dinero al radicar la demanda gracias a la Ley 114-2024.
¿Cómo se vende la propiedad? En el 4.012, la propiedad se transfiere directamente al ciudadano que inició el proceso. En el 2.018(a)(10), la propiedad se vende en subasta pública donde cualquier ciudadano puede participar.
¿Se necesitan terceros? En el 4.012, el municipio puede contratar empresas externas para gestionar los procesos. En el 2.018(a)(10), el municipio puede manejar todo el proceso con personal propio.
¿Cuánto cuesta para el comprador? En el 4.012, el costo es el valor tasado más 10% más cualquier diferencia en gastos. En el 2.018(a)(10) con subasta, el costo es la oferta ganadora más los gastos de inscripción registral.
Cómo participar
Si un municipio está implementando el modelo de subasta, la participación es directa: presentarse el día de la subasta con identificación vigente y un cheque de gerente por el monto requerido. No hay que llenar formularios previos ni notificar intención de adquirir.
Actualmente, el único municipio con subastas activas bajo este modelo es San Lorenzo. Las propiedades disponibles, con fotos, números de catastro y precios mínimos, se pueden ver en estorbos.com/municipio/san-lorenzo y en el portal del municipio estorbos.sanlorenzo.gov.pr.
Si tu municipio no utiliza este modelo y quieres adquirir una propiedad declarada estorbo público, consulta nuestra guía sobre el proceso bajo el Artículo 4.012.
Not all municipalities handle public nuisances the same way. Law 107-2020 (Puerto Rico Municipal Code) and Law 114-2024 give municipalities two legal paths for disposing of properties declared as public nuisances. This guide explains the second: the model where the municipality expropriates directly and sells at public auction, without relying on a citizen or company to initiate the process.
Two models, one law
The Municipal Code establishes two main mechanisms:
Model 1: Article 4.012 (Intent to Acquire). A citizen notifies the municipality of their intent to acquire a property from the public nuisance inventory. The citizen deposits the appraised value plus 10% for costs. The municipality expropriates on behalf of the citizen. This is the process explained in How to acquire a property declared a public nuisance.
Model 2: Article 2.018(a)(10) (Direct expropriation and auction). The municipality expropriates the property directly, without waiting for a citizen to request it. Once it holds the title, it sells the property at public auction. The citizen does not initiate the process. They simply participate on auction day.
Both models are legal. Both are in the same law. Each municipality decides which to use through municipal ordinance.
How the auction model works
The legal process is the same as Article 4.012 up to the public nuisance declaration. What changes is who acts after the declaration and how the property is disposed of.
Step 1: Identification (Article 4.008). The municipality studies its communities to find abandoned properties. Citizens can also report properties through their municipality portal or through estorbos.com. Once identified, the municipality notifies the registered owner at the CRIM or Property Registry, personally or by certified mail. The owner has 30 days to oppose and request a hearing.
Step 2: Administrative hearing (Article 4.009). If the owner requests a hearing, an Examining Officer, who must be a licensed attorney or engineer, evaluates the situation. They may determine the property is not a public nuisance and close the case, that it is a nuisance but can be repaired with up to 30 days for repairs, or that it is not repairable and orders demolition.
Step 3: Declaration (Article 4.010). If the owner does not oppose within 30 days, or does not comply with the Examining Officer's order, the municipality issues the formal public nuisance declaration. The owner has 60 additional days to carry out necessary repairs. If they do not, the municipality may act and claim the costs incurred.
Step 4: Direct expropriation (Article 2.018(a)(10)). This is where this model differs from 4.012. Instead of waiting for a citizen to deposit funds and initiate the process, the municipality files the expropriation petition in the Court of First Instance. From the moment the petition is filed along with the Declaration for Acquisition and Material Delivery, absolute title vests in the municipality. The transfer is immediate.
Thanks to Law 114-2024, the municipality does not need to deposit any money when filing the lawsuit for properties declared as public nuisances. The obligation to pay just compensation only begins if the original owner appears in court. No appeal can stop or delay the title acquisition.
Step 5: Public auction. Once the municipality holds the title, it holds a public auction where any citizen can participate. The municipality establishes the rules through ordinance.
Auction rules
The specific rules are established by each municipality through ordinance. As a reference, the General Instructions for Public Auction from the Municipality of San Lorenzo, the first municipality to implement this model with live voice auctions, establish the following:
The auction is held a viva voz (live voice), open to the public. To participate as a bidder, a valid ID and a cashier's check for $5,000 payable to the municipality are required for each property of interest. Bids are accepted in minimum increments of $1,000 and only in multiples of one thousand. The property is awarded to the highest bidder. If there is a tie with no higher offer, the property is not awarded.
The winning bidder has 120 days to deliver the remaining balance by cashier's check. If they fail to do so, the municipality retains the $5,000 as a penalty. No other payment method is accepted.
Once full payment is completed, the municipality transfers ownership through a public deed of sale within a maximum of 30 days. The municipality covers the deed costs. The buyer covers registry inscription costs.
Community protections
Conventional redemption (Article 4.014). The buyer has one year from the title transfer to rehabilitate the property. If they do not complete the rehabilitation within that term, the municipality may exercise the right of conventional redemption and recover the property, in accordance with the Puerto Rico Civil Code.
Investor restrictions (Article 4.012A). Law 114-2024 established that the summary expropriation mechanism cannot be used to benefit third-party acquirers, including real estate investors. During the first year after the declaration, people whose housing opportunities are limited in the traditional market are not considered third-party acquirers and have priority.
Where it applies
San Lorenzo is currently the first municipality in Puerto Rico to have implemented this model with live voice public auctions. In March 2026, it held the first auction of this type in Puerto Rico's history, selling five properties in one day at the Teatro Priscila Flores. The second auction is scheduled for May 6, 2026 with 8 properties available and minimum prices from $9,000 to $99,000.
According to El Vocero's March 2026 report, other municipalities sent representatives to observe the auction, including Aguas Buenas and Vega Baja.
The legal tools to implement this model are available to all 78 municipalities. Article 2.018(a)(10) has been in the Municipal Code since 2020 and Law 114-2024 strengthened it by eliminating the deposit requirement for public nuisances.
Differences between the two models
Who initiates the process? Under Article 4.012, the citizen initiates by notifying the municipality. Under 2.018(a)(10), the municipality initiates on its own.
Who pays for the expropriation? Under 4.012, the citizen deposits the appraised value plus 10%. Under 2.018(a)(10), the municipality does not deposit money when filing the lawsuit, thanks to Law 114-2024.
How is the property sold? Under 4.012, the property is transferred directly to the citizen who initiated the process. Under 2.018(a)(10), the property is sold at public auction where any citizen can participate.
Are third parties needed? Under 4.012, the municipality may contract external companies to manage the processes. Under 2.018(a)(10), the municipality can manage the entire process with its own staff.
What does it cost the buyer? Under 4.012, the cost is the appraised value plus 10% plus any difference in expenses. Under 2.018(a)(10) with auction, the cost is the winning bid plus registry inscription costs.
How to participate
If a municipality is implementing the auction model, participation is direct: show up on auction day with valid ID and a cashier's check for the required amount. No prior forms or intent notifications are needed.
Currently, the only municipality with active auctions under this model is San Lorenzo. Available properties, with photos, cadastral numbers, and minimum prices, can be viewed at estorbos.com/municipio/san-lorenzo and at the municipality portal estorbos.sanlorenzo.gov.pr.
If your municipality does not use this model and you want to acquire a property declared a public nuisance, see our guide on the process under Article 4.012.