En los Caminos A y B, la propiedad pasa del dueño original a un adquirente porque alguien la pidió. El Camino C funciona al revés: el municipio expropia la propiedad declarada estorbo público por su propia decisión, se queda con el título, y después la vende, normalmente en subasta pública abierta a cualquiera.1 Para el comprador es el camino más simple de entender: no hay carta, no hay depósito de tasación, no hay contrato previo; hay una convocatoria, un pliego y una oferta.
Una aclaración honesta antes de empezar: este modelo no es un mecanismo con nombre propio en el Código Municipal. Es la combinación, permitida por la ley, de la expropiación del Artículo 2.018 con las reglas generales de venta de propiedad municipal. Los otros dos caminos, la carta de intención del Art. 4.012 y el sumario del Art. 4.012A, sí son mecanismos con reglas propias. Esta guía recorre las cuatro fases del modelo en orden.
Por qué la ley permite expropiar estorbos
La expropiación forzosa requiere un fin público, y el Artículo 2.018 resuelve ese requisito de dos maneras. Primero, reconoce como fin la propiedad declarada estorbo público según lo establecido en el Código, sin necesidad de consulta de ubicación;7 y el (a)(2)(v) va más lejos: autoriza expropiar estructuras y solares abandonados, yermos o baldíos, constituyendo o no estorbos públicos, con el propósito de transferir su titularidad a personas, corporaciones con o sin fines de lucro, desarrolladores y contratistas con interés legítimo en mantenerlos en condiciones.8 Es decir: el abandono mismo, con o sin declaración formal, puede fundar la expropiación cuando favorece el interés público.
Anuncio
Este anuncio no es de Estorbos.com. Es una promoción de otra compañía que Google muestra aquí. No estamos afiliados a los anunciantes ni respaldamos sus ofertas.
Fase 1: la ordenanza de utilidad pública
El proceso arranca en la Legislatura Municipal. El Alcalde le solicita la aprobación de una ordenanza que declara la utilidad pública de la propiedad que desea adquirir, y esa ordenanza tiene contenido obligatorio: identificar la propiedad, el fin público al que será destinada, los fondos disponibles y reservados para cubrir la totalidad de la justa compensación,9 la cuantía según el informe de valoración, y la facultad del Alcalde para expropiar y firmar la Declaración para la Adquisición y Entrega Material. El uso al que se destina la propiedad y la necesidad del sitio no son revisables por los tribunales,10 pero el titular notificado sí puede contestar la demanda y objetar el carácter público del uso.11
Antes de llegar al tribunal, el municipio también debe preparar su expediente completo. La ley exige cuatro piezas:
- Certificación registral fresca: una certificación del Registro de la Propiedad expedida dentro de los seis meses previos12 (con estudio de título reciente si pasó de tres).
- Plano: un plano de mensura de la propiedad,13 para que no haya duda de qué se expropia.
- Partes: la identificación de todas las personas con interés,14 desde titulares registrales hasta ocupantes.
- Valoración profesional: un informe de valoración preparado por evaluadores profesionales de bienes raíces autorizados,15 aprobado por un tasador revisor distinto o, en su defecto, revisado por el CRIM.
Fase 2: la expropiación en el tribunal
Con la ordenanza y el expediente, el municipio presenta la Petición de Expropiación ante el Tribunal de Primera Instancia. El procedimiento es de naturaleza in rem:16 va dirigido contra la propiedad, y cualquier persona que la ocupe o reclame interés puede comparecer y alegar su derecho aunque no esté nombrada en la demanda.17 Tres reglas definen esta fase:
- El título pasa en días, no en años. Radicada la Petición junto a la Declaración para la Adquisición y Entrega Material (Regla 58.3 de Procedimiento Civil), el Tribunal expide en un término jurisdiccional de cinco (5) días el título absoluto a favor del municipio.18 Ni una apelación ni una fianza detienen esa investidura.19
- Sin consignación inicial en estorbos declarados. El municipio no consigna dinero al radicar la demanda; esa obligación comienza cuando el demandado comparece.20 Este alivio lo introdujo la Ley 114-2024, y reduce la carga económica inicial del municipio que expropia.
- La compensación se basa en el valor razonable en el mercado (Art. 2.018(a)(11)).21 La sentencia la fija e incluye intereses al tipo anual que reglamenta la Junta Financiera de la OCIF,22 computados sobre base simple sobre la cantidad adicional concedida por encima de lo depositado, desde la adquisición hasta el pago. Quien tenga derecho a la compensación tiene tres (3) años desde la sentencia para reclamarla;23 transcurrido el término, la acción prescribe.
- La posesión material tiene su propia orden. Desde la investidura, el tribunal puede fijar el término y las condiciones bajo las cuales los poseedores de los bienes expropiados deben entregar la posesión material40. Traducción práctica: si la propiedad tiene ocupantes, su salida corre por orden judicial con el calendario que fije el tribunal, y quien planee comprar después debe preguntar en qué estado de posesión está el inmueble.
Y una salvedad final de esta fase: sujeto a la Regla 58.8, el municipio puede desistir de la adquisición, total o parcialmente, y en ese caso el título revierte a sus antiguos dueños41.
Fase 3: la Legislatura autoriza la venta
Con el título en manos municipales, la propiedad es propiedad municipal, y venderla tiene sus propias reglas. Toda venta, permuta, gravamen, arrendamiento, donación o cesión de propiedad municipal debe ser aprobada por la Legislatura Municipal mediante ordenanza o resolución (Art. 2.021).24 Y la regla general es clara: la venta y el arrendamiento de propiedad municipal deben hacerse mediante subasta pública, con las excepciones expresas25 que el propio Código enumera y que veremos más abajo.
Fase 4: la subasta pública, paso a paso
Así funciona la venta cuando va por subasta:
- El anuncio. Todo anuncio de subasta pública se publica con no menos de diez (10) días de anticipación,26 por lo menos una vez en un periódico de circulación general y en la plataforma digital o red social de alto alcance del municipio, si cuenta con esas herramientas. Ahí sabes qué se vende y cuándo.
- El pliego. Las condiciones concretas de cada subasta (depósitos, forma de pago, requisitos de los licitadores) las fija el municipio en su pliego o instrucciones. La Junta de Subastas puede además fijar el monto de la fianza provisional para asegurar la participación del licitador.27 Los montos y plazos cambian de convocatoria en convocatoria: verifícalos siempre en el pliego oficial.
- La adjudicación. En ventas de inmuebles, la Junta adjudica al postor más alto. Tiene dos salvedades: puede adjudicar a otro postor cuando el interés público lo justifique, dejándolo por escrito (Art. 2.040(a)),28 y puede rechazar licitaciones cuando el licitador carece de responsabilidad o tiene deudas con el municipio o el Gobierno de Puerto Rico o el federal.29
- La notificación y la revisión. La adjudicación se notifica a todos los licitadores con apercibimiento del término jurisdiccional de diez (10) días para pedir revisión ante el Tribunal de Apelaciones.30
- Si nadie llega. La Junta puede declarar desierta la subasta cuando no comparece ningún licitador, y entonces convocar una segunda subasta o recomendar el trámite administrativo que autorice la Legislatura Municipal (Art. 2.040(d)).31
Los números de esta fase, juntos:
| Regla de la subasta | Número |
|---|---|
| Anuncio previo | Publicado con 10 días o más de anticipación |
| Fianza provisional | El monto lo fija la Junta de Subastas en el pliego |
| Revisión de la adjudicación | 10 días jurisdiccionales ante el Tribunal de Apelaciones |
| Subasta desierta | Segunda subasta, o el trámite administrativo que autorice la Legislatura |
Después de ganar: pago, escritura y el año de obra
Ganada la subasta, pagas el balance y recibes la escritura en la forma y plazos que disponga el pliego. Y aplica el cierre común a todos los caminos: desde la transferencia corre el año del Artículo 4.014 para rehabilitar, reconstruir, restaurar o demoler, o el municipio puede ejercer el retracto convencional.32
Las ventas sin subasta que el Código permite
La subasta es la regla, no la única vía. El Código enumera excepciones expresas, y dos son especialmente relevantes en el mundo de los estorbos:
- La venta al que ya vive u ocupa. El municipio puede vender sin subasta los solares en usufructo edificados,33 mediante ordenanza aprobada con mayoría absoluta de la Legislatura,36 y también al usufructuario o poseedor de hecho, arrendatario, ocupante o inquilino34 de solares edificados en posesión de particulares. En solares dedicados a vivienda, el precio puede incluso ser menor a la tasación del CRIM.35 Es la salida que la ley da para regularizar a familias que llevan años ocupando una propiedad.
- El Community Land Bank. Los municipios que crearon un CLB por ordenanza (Art. 4.005) pueden canalizar propiedades abandonadas, vacantes o en ruinas hacia esa entidad sin fines de lucro como alternativa a la subasta.37 El detalle está en la guía de vivienda asequible, subastas y CLB.
La aceleración opcional: el sumario dentro del Camino C
Nada impide que el municipio combine piezas: si quiere el pleito de expropiación aún más rápido, puede usar el procedimiento sumario del Artículo 4.012A, con sus términos improrrogables de 20 días para contestar (30 por edictos), sentencia en rebeldía en 5 días,38 juicio entre 15 y 30 días, sentencia en 5 días y 15 días para apelar.39 Ese camino completo está explicado en la guía del Camino B.
Dónde se usa este modelo
Las herramientas legales están disponibles para los 78 municipios: el Artículo 2.018 está en el Código desde 2020, y la Ley 114-2024 lo reforzó eliminando la consignación al radicar para estorbos declarados. En la serie 2025-2026, cinco municipios adoptaron reglamentos de declaración, expropiación y enajenación de estorbos públicos con este corte, por fecha de aprobación según los registros de SUTRA:
| Municipio | Ordenanza | Aprobada |
|---|---|---|
| San Lorenzo | Ord. 26 | 28/01/20262 |
| Yauco | Ord. 61 | 24/04/20263 |
| Cidra | Ord. 50 | 08/05/20264 |
| San Germán | Ord. 36 | 26/06/20265 |
| Guayanilla | Ord. 41 | 26/06/20266 |
Otros municipios operan subastas de estorbos bajo reglamentos propios anteriores o combinan este modelo con los otros caminos; la página de cada municipio en estorbos.com indica qué hay disponible.
Cómo participar, en la práctica
Este camino no tiene formularios previos ni carta de intención: tu trabajo consiste en seguir las convocatorias y preparar tu oferta. Sigue las convocatorias por los canales que la propia ley obliga a usar (periódico de circulación general y la plataforma digital del municipio), revisa las propiedades expropiadas y vendidas de tu municipio en estorbos.com/explorar, consigue el pliego de cada subasta que te interese, y preséntate el día señalado cumpliendo sus requisitos de identificación y fianza. Si tu municipio no usa este modelo y quieres una propiedad declarada, tu vía es el Camino A o, si calificas para su prioridad, el Camino B. La comparación completa está en la diferencia entre los caminos legales.
Fuentes
- 1.
Ley 107-2020, Código Municipal de Puerto Rico - texto consolidado OGP (rev. 4 de junio de 2026), según enmendada por las Leyes 114-2024 y 97-2026; los Artículos 2.018 (expropiación forzosa), 2.021 y 2.025 (enajenación de propiedad municipal) y 2.035 y 2.040 (subasta pública y Junta de Subastas) sostienen este modelo
- 2.
San Lorenzo, Ordenanza Núm. 26, Serie 2025-2026 (aprob. 28/01/2026) - registro en SUTRA
- 3.
Yauco, Ordenanza Núm. 61, Serie 2025-2026 (aprob. 24/04/2026) - registro en SUTRA
- 4.
Cidra, Ordenanza Núm. 50, Serie 2025-2026 (aprob. 08/05/2026) - registro en SUTRA
- 5.
San Germán, Ordenanza Núm. 36, Serie 2025-2026 (aprob. 26/06/2026) - registro en SUTRA
- 6.
Guayanilla, Ordenanza Núm. 41, Serie 2025-2026 (aprob. 26/06/2026) - registro en SUTRA
- 7.
Art. 2.018(a)(2)(iv), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 81: «estorbo público según lo establecido en este Código, no teniendo que cumplir con la presentación de una consulta de ubicación ante la Oficina de Gerencia de Permisos.»
- 8.
Art. 2.018(a)(2)(v), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 81: «que las estructuras abandonadas o solares abandonados, yermos o baldíos en las comunidades, que estén en estado de abandono, constituyendo o no estorbos públicos, sean objeto de expropiación por el municipio donde ubiquen, con el propósito de transferir su titularidad a personas, corporaciones con o sin fines de lucro, desarrolladores, contratistas y cualesquiera otros que tengan un legítimo interés»
- 9.
Art. 2.018(a)(4), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 81: «La ordenanza antes mencionada deberá identificar la propiedad, interés o derecho a expropiarse, el fin público al que será destinado, los fondos disponibles y reservados para cubrir la totalidad de la justa compensación»
- 10.
Art. 2.018(a)(4), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 81: «el uso para el cual se destina la propiedad a adquirirse mediante la expropiación, la naturaleza o extensión del derecho a adquirirse, la cantidad de terreno a expropiarse, y la necesidad o lo adecuado del sitio en particular que se expropia, no podrá ser objeto de revisión por los tribunales»
- 11.
Art. 2.018(a)(4), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 81: «este tendrá la oportunidad de presentar una contestación ante el Tribunal y levantar las defensas y objeciones que tenga sobre el carácter público del uso»
- 12.
Art. 2.018(a)(5), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 82: «una certificación expedida por el Registro de la Propiedad dentro de los seis (6) meses anteriores a la presentación de la demanda»
- 13.
Art. 2.018(a)(6), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 82: «los municipios deberán realizar un plano de mensura donde se describa la ubicación, linderos, cabida y codificación de la propiedad a adquirirse»
- 14.
Art. 2.018(a)(8), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 83: «Los municipios deberán identificar a todas las personas, ya sean naturales o jurídicas, que tengan algún interés o derecho sobre la propiedad o derecho a ser adquirido»
- 15.
Art. 2.018(a)(7), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 82: «Los municipios contratarán los servicios de evaluadores profesionales de bienes raíces, debidamente autorizados a ejercer dicha profesión, a los fines de establecer el valor actual de la propiedad a adquirirse»
- 16.
Art. 2.018(a)(9), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 83: «Dicho procedimiento será de naturaleza "in rem"»
- 17.
Art. 2.018(a)(9), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 83: «Todas las personas que ocupasen cualesquiera de las propiedades descritas en la Petición de Expropiación, que tuviesen o pretendiesen tener cualquier interés en la misma o en los daños y perjuicios ocasionados por la expropiación, aunque no se les mencionase en ella, podrán comparecer y alegar su derecho»
- 18.
Art. 2.018(a)(10), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 83: «el Tribunal expedirá en un término jurisdiccional de cinco (5) días el título absoluto de dominio de dicha propiedad»
- 19.
Art. 2.018(a)(10), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 84: «ningún recurso de apelación, ni ninguna fianza o garantía que pudiese prestarse, podrá tener el efecto de evitar o demorar la adquisición o investidura del título de las propiedades»
- 20.
Art. 2.018(a)(10), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 83: «En las expropiaciones de propiedades declaradas estorbos públicos bajo cualquier disposición de expropiación provista en este Código, el Municipio no vendrá obligado a consignar dinero alguno sobre la expropiación al radicar la demanda. Dicha obligación comenzará al momento en que él o los demandados comparezcan al tribunal»
- 21.
Art. 2.018(a)(11), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 84: «Justa Compensación (Valor Razonable en el Mercado)...En el caso de compra o expropiación forzosa de la propiedad particular para fines de utilidad pública»
- 22.
Art. 2.018(a)(11), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 84: «debiendo la sentencia incluir, como parte de la justa compensación concedida, intereses al tipo anual, computados sobre una base simple, que fije por reglamento la Junta Financiera de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras»
- 23.
Art. 2.018(a)(10), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 83: «tendrá tres años para reclamarla. Transcurrido dicho término, la acción para reclamar la cuantía determinada por el tribunal estará prescrito»
- 24.
Art. 2.021, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 87: «Toda permuta, gravamen, arrendamiento, venta, donación o cesión de propiedad municipal deberá ser aprobada por la Legislatura Municipal, mediante ordenanza o resolución al efecto.»
- 25.
Art. 2.021, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 87: «La venta y arrendamiento de cualquier propiedad municipal deberá hacerse mediante el proceso de subasta pública. Estarán exceptuados de los procesos de subasta pública los siguientes:»
- 26.
Art. 2.035, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 98: «Todo anuncio de subasta pública, solicitud de propuestas y solicitud de cualificaciones se hará con no menos de diez (10) días de anticipación a la fecha de celebración de la misma, mediante publicación por lo menos una (1) vez en un (1) periódico de circulación general en Puerto Rico y en una plataforma digital o red social de alto alcance público»
- 27.
Art. 2.040(c), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 104: «la Junta de Subastas podrá fijar el monto de la fianza provisional para asegurar la participación del licitador en la subasta»
- 28.
Art. 2.040(a), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 103: «En el caso de ventas o arrendamiento de bienes muebles e inmuebles adjudicará a favor del postor más alto.»
- 29.
Art. 2.040(b), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 104: «podrá rechazar la licitación o las licitaciones que se reciban como resultado de una convocatoria, cuando considere que el licitador carece de responsabilidad o tiene una deuda con el municipio o el Gobierno de Puerto Rico o Gobierno federal»
- 30.
Art. 2.040(a), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 103: «apercibiéndolos del término jurisdiccional de diez (10) días para solicitar revisión judicial de la adjudicación ante el Tribunal de Apelaciones»
- 31.
Art. 2.040(d), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 104: «La Junta de Subasta podrá declarar desierta una subasta cuando no comparezca ningún licitador. Cuando la Junta de Subasta rechace las licitaciones recibidas o se declare desierta una subasta, podrá convocar una segunda subasta o recomendar a la Legislatura Municipal que autorice atender el asunto administrativamente»
- 32.
Art. 4.014, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 247: «Cuando el adquirente, durante el año contado a partir de la transferencia de la titularidad del inmueble, no haya realizado la rehabilitación, reconstrucción, restauración o demolición de la propiedad adquirida, el Municipio podrá ejercer la acción de retracto convencional»
- 33.
Art. 2.025, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 90: «El municipio podrá vender los solares en usufructo que incluyan edificaciones de los usufructuarios de los mismos, sin necesidad de subasta pública»
- 34.
Art. 2.025, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 90: «También podrá vender, sin necesidad de subasta pública, al usufructuario o poseedor de hecho, arrendatario, ocupante o inquilino del solar de que se trate»
- 35.
Art. 2.025(a)(1), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 90: «el precio de venta podrá ser menor al valor de tasación que fije el CRIM»
- 36.
Art. 1.040(a), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 47: «requerirán la aprobación de la mayoría absoluta...La venta, sin subasta, de solares edificados a los usufructuarios o poseedores de hecho de los solares, o a los arrendatarios, ocupantes o inquilinos de las casas o solares.»
- 37.
Art. 4.005, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 233: «Los CLB, podrán ser creados por los municipios con el fin de adquirir propiedades abandonadas, vacantes o en ruinas para rehabilitarlas y así retornarlas a un uso productivo.»
- 38.
Art. 4.012A(b), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 246: «tendrán un término de veinte (20) días para contestar la demanda y establecer sus defensas y treinta (30) días si fue emplazado mediante edictos. Este término será improrrogable y de no contestar en el término señalado el Tribunal le anotará la rebeldía y dictará sentencia en un término no mayor de cinco (5) días.»
- 39.
Art. 4.012A(c)-(e), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 246: «el Tribunal citará para juicio, el que será celebrado en un término no menor de quince (15) días ni mayor de treinta (30) días de haberse contestado la demanda. (d) Una vez celebrado el juicio el Tribunal dictará sentencia en un término no mayor de cinco (5) días. (e) El término para presentar recurso de apelación al Tribunal de Apelaciones será de quince (15) días.»
- 40.
Art. 2.018(a)(10), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 83: «Desde ese instante el Tribunal podrá fijar el término y las condiciones bajo las cuales los poseedores de los bienes expropiados deberán entregar la posesión material de los mismos al demandante.»
- 41.
Art. 2.018(a)(12), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 85: «queda autorizado para desistir, total o parcialmente, de la adquisición de cualquier propiedad ... y el título de dicha propiedad revertirá total o parcialmente, según sea el caso de desistimiento, a sus antiguos dueños»
Siguiente paso
Explorar PropiedadesAnuncio
Este anuncio no es de Estorbos.com. Es una promoción de otra compañía que Google muestra aquí. No estamos afiliados a los anunciantes ni respaldamos sus ofertas.