Cómo funciona el proceso de estorbos públicos en GuaynaboHow the public nuisance process works in Guaynabo
El 23 de octubre de 2025, la Legislatura Municipal de Guaynabo aprobó la Ordenanza Núm. 12, Serie 2025-2026, firmada por el alcalde Hon. Edward A. O'Neill Rosa el 29 de octubre de 2025. La ordenanza adopta el Reglamento sobre Manejo, Declaración y Erradicación de Estorbos Públicos de 2025 y deroga el reglamento que regía bajo la Ordenanza Núm. 21, Serie 2020-2021. A diferencia de los municipios cuyo reglamento todavía no está publicado, el de Guaynabo está completo en ocho capítulos, así que esta guía explica el proceso real paso a paso en lenguaje claro.
Qué establece la Ordenanza Núm. 12
La Ordenanza Núm. 12 (Proyecto Núm. 38), presentada por la Administración, se aprobó en Sesión Ordinaria el 23 de octubre de 2025 con 15 votos a favor, ninguno en contra y una legisladora excusada (Hon. Aida M. Márquez Ibáñez). La Secretaria de la Legislatura, Lillian Amado Sarquella, certificó la pieza el 30 de octubre, y el alcalde Hon. Edward A. O'Neill Rosa la firmó el 29 de octubre de 2025.
La Sección 1 deroga el Reglamento sobre Manejo, Declaración y Erradicación de Estorbos Públicos aprobado mediante la Ordenanza Núm. 21, Serie 2020-2021, y adopta en su lugar el Reglamento de 2025, que forma parte de la ordenanza como si estuviera transcrito en ella. El reglamento tiene ocho capítulos. Lo que distingue al modelo de Guaynabo:
- Separa tres funciones: la Oficina de Planificación y Ordenación Territorial investiga, un Oficial Examinador (abogado o ingeniero licenciado) preside la vista y recomienda, y el Director de esa Oficina decide mediante una Resolución y Orden.
- Define cuatro tipos de multa distintos (por declaración, por inmueble deshabitado en estado inadecuado, por limpieza y mitigación, y por reincidencia).
- Publica una tabla fija de costos administrativos y de limpieza, de modo que el municipio no tiene que justificar cada partida caso a caso.
- Crea una categoría intermedia, el inmueble deshabitado en estado inadecuado, para condiciones leves que se pueden corregir con facilidad antes de abrir un proceso formal.
- Le da a las entidades públicas un término de 90 días para corregir antes de iniciar el proceso de declaración.
Cita legal: Ordenanza Núm. 12 (Serie 2025-2026) · Ley 107-2020 · Art. 1.009
Las leyes detrás del reglamento
El Artículo 1.2 del Reglamento (Base Legal) descansa sobre varias capas de ley:
Ley 107-2020 (Código Municipal de Puerto Rico). Es la base principal. El Artículo 1.007 reconoce la autonomía municipal sobre sus poderes jurídicos, económicos y administrativos; el Artículo 1.008 le confiere al municipio el poder legislativo y ejecutivo en los asuntos de naturaleza municipal; y el Artículo 1.005 ordena que esos poderes se interpreten liberalmente a favor del municipio. Las reglas generales de los estorbos viven en el Capítulo II del Libro IV (Artículos 4.007 al 4.014). El Artículo 1.009 permite al municipio aprobar ordenanzas con sanciones e imponer multas administrativas de hasta $5,000 por infracción.
Ley 114-2024. Enmendó el Código Municipal para darle más herramientas a los municipios. Sus disposiciones (el procedimiento sumario del Artículo 4.012A y la facultad de expropiar, embargar, gravar y ejecutar del Artículo 1.008(h)) son parte del Código vigente que el Reglamento incorpora.
Ley General de Expropiación Forzosa. El Reglamento la cita correctamente como la Ley del 12 de marzo de 1903. Establece el procedimiento mediante el cual el Estado o los municipios pueden adquirir propiedades por causa de utilidad pública.
Código Civil de Puerto Rico (Ley 55-2020). Aplica de forma supletoria. El Reglamento cita sus Artículos 250 al 253 (definición de inmueble) y los Artículos 799 y 800 (restricciones legales de la propiedad).
Reglas de Procedimiento Civil de 2009. La Regla 58 rige la expropiación forzosa, y la Regla 58.3 es la que permite que el título quede investido en el municipio una vez presenta la petición y la declaración de adquisición.
Cita legal: Ley 107-2020 (Arts. 1.005, 1.007, 1.008, 1.009, 4.007-4.014) · Ley 114-2024 · Ley General de Expropiación Forzosa de 1903 · Código Civil de Puerto Rico · Regla 58 de Procedimiento Civil
Las obligaciones del dueño y del municipio
El Capítulo II del Reglamento reparte responsabilidades entre la ciudadanía y el municipio.
Las obligaciones del dueño (Art. 2.1). El propietario o la persona con interés sobre un inmueble debe:
- Mantener limpia y segura la parte de su propiedad visible desde la vía pública: balcones, jardines, entradas, techos, escaleras, áreas comunes, galerías comerciales, estacionamientos y patios.
- Asegurar las estructuras desocupadas para que no sirvan de lugar para delitos, albergue ilegal de personas o animales, ni para almacenar desperdicios sólidos.
- Mantener los solares y terrenos limpios, desyerbados y libres de residuos.
Las comunidades, asociaciones de residentes y consejos de titulares tienen el deber de colaborar con el municipio identificando inmuebles que representen un riesgo, aunque esa colaboración no exime a nadie de su responsabilidad individual. Cualquier violación puede dar lugar a que el municipio inicie el proceso de declaración de estorbo público.
Las obligaciones del municipio (Arts. 2.2 y 2.3). El municipio debe velar por la seguridad y el bienestar de sus ciudadanos haciendo inspecciones habituales en las comunidades, y orientar a la ciudadanía sobre las consecuencias de incumplir, mediante publicaciones, charlas y actividades. La Oficina de Planificación y Ordenación Territorial (o la dependencia que designe el Alcalde) es la encargada de inspeccionar, tomar declaraciones y fotografías, preparar documentos, emitir informes, rotular, emitir multas, notificar y coordinar los servicios de peritos y de limpieza necesarios.
Cita legal: Reglamento (Ordenanza Núm. 12), Arts. 2.1-2.3
Qué cuenta como estorbo en Guaynabo
El Reglamento adopta la definición del Artículo 8.001 del Código Municipal: un estorbo público es cualquier estructura abandonada o solar abandonado, yermo o baldío, que es inadecuada para ser habitada o utilizada por seres humanos, por estar en condiciones de ruina, falta de reparación, defectos de construcción, o que es perjudicial a la salud o seguridad del público.
Para evaluar si un inmueble lo es, el Artículo 3.2 enumera 14 criterios, entre ellos: acumulación excesiva de desperdicios; vandalismo (grafitis, ventanas o puertas rotas); ausencia de servicios básicos como agua potable, energía eléctrica o instalaciones sanitarias; desprendimiento de techos, aleros o paredes con riesgo de colapso; infestación de ratas, cucarachas o mosquitos; aguas estancadas que sirvan de criadero de plagas; falta de mantenimiento de áreas verdes; pintura desgastada; uso como refugio de actividades delictivas; y estado ruinoso con peligro de derrumbe.
Tres aclaraciones importantes:
- La concurrencia de varios criterios no implica una declaración automática. El municipio evalúa el conjunto de las circunstancias (la ubicación, la gravedad, el tiempo transcurrido y la reincidencia). Basta con que las condiciones existentes afecten la seguridad, la salubridad, el ornato o el bienestar general.
- Un inmueble habitado no es susceptible de declararse estorbo público (Art. 3.4), aunque cumpla con los criterios. El municipio identifica a los ocupantes y los refiere a las agencias que puedan ayudarles. No cuenta como habitada una ocupación meramente incidental, esporádica o ilegal.
- El inmueble deshabitado en estado inadecuado (Art. 3.5) es una categoría intermedia: cuando una propiedad vacía presenta algunos elementos de estorbo que se pueden corregir con facilidad, el municipio notifica al dueño (puede hacerlo con un rótulo) y le da 15 días para actuar. Esta intervención conlleva la multa del Artículo 5.7 y no impide abrir el proceso formal si la condición se agrava.
Cuando el inmueble pertenece a una entidad pública, el municipio le notifica primero y le concede 90 días para corregir antes de iniciar el proceso de declaración (Art. 3.3).
Cita legal: Reglamento (Ordenanza Núm. 12), Arts. 1.6, 3.2-3.5 · Art. 8.001
Cómo se identifica y se investiga
El proceso comienza con una investigación, por iniciativa propia del municipio o en respuesta a una querella que puede presentar cualquier persona o funcionario (Arts. 3.1 y 4.1). La querella se presenta en persona, por correo electrónico o por cualquier otro método que la Oficina haga disponible, e incluye, en la medida de lo posible, la dirección exacta del inmueble, la descripción de su condición, fotografías con fecha y los datos del propietario si se conocen. El municipio puede archivar una querella cuya información sea incorrecta o insuficiente.
Por cada querella se abre un expediente con número de caso (Art. 4.2). El expediente es público y reúne toda la documentación: la bitácora de inspecciones, las fotografías, el mapa de ubicación, la búsqueda de titularidad en el sistema Karibe del Registro de la Propiedad, las certificaciones de valor y de deuda del CRIM, y, cuando aplique, una declaración de ruina hecha por un ingeniero.
La inspección formal (Art. 4.3) se realiza a más tardar 20 días laborables después de abrir el expediente. La hace un funcionario distinto al que realizó la inspección preliminar y se documenta con fotografías, videos y una narración de las condiciones. Si el inmueble está deshabitado y el dueño se niega a autorizar la entrada, el municipio puede acudir al tribunal para obtener una orden que la autorice.
Cita legal: Reglamento (Ordenanza Núm. 12), Arts. 3.1, 4.1-4.3 · Art. 4.008
Notificación, vista y rebeldía
La intención de declarar (Art. 4.4). Concluida la investigación, si hay fundamentos, la Oficina notifica al querellado su intención de declarar el inmueble estorbo público y le informa de su derecho a oponerse y a solicitar una vista. La notificación incluye un aviso modelo con la dirección, el correo electrónico y el teléfono del municipio para presentar la oposición.
Los métodos de notificación (Art. 4.5). En el primer paso, la notificación se hace en persona o por correo certificado con acuse (para una persona jurídica, a las direcciones que consten en el Registro de Corporaciones del Departamento de Estado). Si se ignora el paradero del dueño, el Director certifica bajo juramento las gestiones realizadas y notifica a "persona desconocida" publicando un aviso en un periódico de circulación general o regional y en un medio digital (que puede ser una red social oficial del municipio), sin orden judicial previa, y fijando un rótulo en el inmueble.
La oposición. El querellado tiene 30 días desde la notificación para oponerse por escrito, con la prueba que estime conveniente, y para solicitar una vista administrativa.
La vista ante el Oficial Examinador (Art. 4.6). Si la solicita, la vista se celebra ante un Oficial Examinador (un abogado o ingeniero licenciado, empleado o contratado; su costo se incluye en los gastos del procedimiento). Se pauta dentro de los 15 días de recibida la solicitud y se notifica con no menos de 10 días de antelación. En la vista, el querellado presenta su prueba y puede interrogar al funcionario que hizo la determinación preliminar; el Oficial Examinador conduce el proceso sin que apliquen de forma estricta las Reglas de Evidencia o de Procedimiento Civil. Si el querellado, debidamente citado, no comparece o abandona el proceso, el Oficial Examinador puede declararlo en rebeldía y continuar sin su participación.
Cita legal: Reglamento (Ordenanza Núm. 12), Arts. 4.4-4.6 · Art. 4.008 · Art. 4.009
La declaración, el gravamen y la revisión
Quién decide (Art. 4.7). Aquí está la particularidad de Guaynabo: el Oficial Examinador no dicta la orden final, sino que evalúa la prueba, hace sus determinaciones de hechos y conclusiones de derecho, y rinde un informe recomendando una determinación. El Director puede adoptar, rechazar o modificar esa recomendación, y es quien emite la Resolución y Orden. Si el querellado nunca compareció a oponerse, el Director puede emitir la Resolución y Orden tomando en cuenta el informe, sin vista.
La Resolución y Orden tiene tres resultados posibles:
- No es estorbo público. Se concluye el caso. Aun así, el Director puede ordenar el recobro de los gastos administrativos si la propiedad se reparó después de presentada la querella.
- Es estorbo, pero reparable. Se concede un término razonable que no excederá de 30 días para las reparaciones o la limpieza. Se pueden conceder prórrogas que en conjunto no superen un (1) año.
- Es estorbo y no reparable. Se ordena la demolición y limpieza por cuenta del dueño en un término no mayor de 30 días, con una prórroga posible de hasta 90 días adicionales.
El plazo de cumplimiento. El dueño queda obligado a limpiar o ejecutar las obras dentro de los 60 días siguientes a la notificación de la Resolución y Orden, salvo que solicite reconsideración o revisión judicial. Transcurridos esos 60 días sin cumplir ni solicitar prórroga, el Director emite la Declaración Final de Estorbo Público, que no está sujeta a reconsideración.
El gravamen. Los gastos que el municipio incurra y no recobre constituyen un gravamen sobre el inmueble equivalente a una hipoteca legal tácita preferente, subordinado únicamente al gravamen de las contribuciones, que se hace constar mediante instancia en el Registro de la Propiedad (Arts. 5.1 y 5.12).
La reconsideración y la revisión judicial (Arts. 4.9 y 4.10). El querellado puede pedir reconsideración dentro de 10 días desde el archivo en autos de la notificación; el Oficial Examinador la considera dentro de los 5 días siguientes, y si no actúa dentro de ese término se entiende rechazada de plano. Las actuaciones del municipio (salvo la expropiación, que se rige por la Regla 58) son revisables ante el Tribunal de Primera Instancia dentro de 20 días desde el depósito en el correo de la notificación. Guaynabo queda dentro de la Región Judicial de Bayamón.
Cita legal: Reglamento (Ordenanza Núm. 12), Arts. 4.7-4.10, 5.1, 5.12 · Art. 4.009 · Art. 4.010 · Art. 4.013
Las multas y la tabla de costos
El Capítulo V define cuatro multas distintas, todas dentro del tope de $5,000 por infracción que permite el Artículo 1.009 del Código, y al amparo de los Artículos 1.009 y 1.039 (incisos f y m):
1. Multa por declaración de estorbo (Art. 5.6). Es mensual y escalonada, por la mera existencia del estorbo, una vez emitida la Resolución y Orden: $500 con la Resolución y Orden (incluida en la misma resolución), $1,000 el primer mes, $1,500 el segundo mes, y $2,000 el tercer mes y los meses subsiguientes. Se acumula automáticamente hasta que se subsane la condición o se emita la Declaración Final.
2. Multa al inmueble deshabitado en estado inadecuado (Art. 5.7). $500 mensual, mediante boleto, cuando un inmueble deshabitado se identifica en estado inadecuado, hasta que se subsane o se inicie el proceso de declaración.
3. Multa por limpieza y mitigación (Art. 5.8). Es trimestral, cuando el municipio incurre en costos de limpieza tras la Declaración Final: $1,000 si la limpieza costó menos de $1,000; $3,000 si costó entre $1,000 y $5,000; y $5,000 si costó $5,000 o más. (Estos montos quedan dentro del rango de $1,000 a $5,000 que fija el Artículo 4.010 del Código.)
4. Multa por reincidencia (Art. 5.9). $1,500 por la primera reincidencia, $3,500 por la segunda y $5,000 por las adicionales. Solo se impone una por querella, no se cuentan los procesos de hace más de tres años, y no se interrumpe por el traspaso de la titularidad.
Las multas son exigibles a los 30 días calendario; si no se pagan ni se solicita vista, advienen finales y acumulan un 6% de interés anual (Art. 5.10).
La tabla de costos (Arts. 5.2 a 5.5). El Reglamento publica costos fijos, de modo que el municipio no tiene que certificar cada partida caso a caso:
- Inspección formal: $60; cada inspección de seguimiento: $40.
- Investigación en el Registro de la Propiedad y el CRIM: $45.
- Preparación del informe de determinación preliminar: $150.
- Preparación y notificación de la intención de declaración: $50; de la Declaración Final: $50.
- Producción y montaje de cada rótulo: $75.
- Oficial Examinador: $500.
- Gastos indirectos: 10% del subtotal.
- Recogido de escombros: $500 por viaje; limpieza de solar (con eliminación de vegetación): $3.25 por metro cuadrado.
- Mano de obra de los trabajadores municipales: el valor por hora más un 35% adicional; el equipo se calcula según la Lista de Tarifas de Equipos de FEMA.
- Certificación de estado de ruinas por un ingeniero licenciado: $200.
- Gastos legales por representación en una acción judicial o administrativa: $2,000 por inmueble.
El Alcalde puede ajustar estos montos cada año mediante orden administrativa.
Cita legal: Reglamento (Ordenanza Núm. 12), Arts. 5.2-5.10 · Art. 1.009 · Art. 1.039 · Art. 4.010
Cómo el municipio adquiere y dispone
El Capítulo VI organiza la disposición de las propiedades con Declaración Final. Todas entran a un Inventario de Estorbos Públicos (Art. 6.1) que incluye tanto las que pasan a titularidad del municipio como las que siguen en manos privadas con una Declaración Final. El Inventario se actualiza al menos cada tres meses y se publica en la página web y las redes sociales del municipio. Quedan fuera del Inventario las propiedades que el municipio piensa expropiar para un fin público.
La adquisición por terceros (Art. 6.3). La Junta de Subastas selecciona al mejor postor. Cuando el inmueble debe expropiarse, se observa el Artículo 4.012 del Código: el adquirente provee por adelantado el valor de tasación más un 10% para las costas (estudio de título, reembolso de la tasación, emplazamiento, gastos notariales e inscripción) y se obliga a cubrir cualquier suma adicional que el tribunal fije como justa compensación. Los funcionarios que participaron en la declaración no pueden licitar ni adquirir el inmueble. Si el adquirente no rehabilita la propiedad dentro del año de transferida la titularidad, el municipio puede ejercer el retracto convencional.
La subasta pública (Art. 6.4). Se anuncia con al menos 20 días de anticipación. La Junta adjudica, por lo general, al postor más alto, pero puede adjudicar a uno menor cuando beneficie más al interés público, evaluando cuatro criterios: el interés social (ausencia de vivienda propia, jefes de familia, personas de edad avanzada o con diversidad funcional, con evidencia documental); la planificación (agrupación de inmuebles colindantes); la capacidad para erradicar la condición; y el interés previo en el inmueble. Toda decisión de adjudicar a un postor que no sea el más alto se consigna por escrito.
El municipio también puede adquirir y disponer por compraventa (Art. 6.5), donación (Art. 6.6), dación en pago (Art. 6.7), ejecución de la hipoteca legal (Art. 6.8) y revocación de usufructo cuando el solar es suyo (Art. 6.9). En el caso de la herencia (Art. 6.10), cuando hay herederos que no reclaman tras más de cinco (5) años de la declaración, el municipio solicita la adjudicación al tribunal con una petición ex parte, conforme al Artículo 4.010(e) del Código. Todo contrato de disposición incluye condiciones restrictivas (Art. 6.12): si es para vivienda, debe usarse como residencia principal y única por 10 años; el adquirente debe erradicar la condición de estorbo en 12 meses; y el incumplimiento permite al municipio ejercer el retracto. Cada expropiación o enajenación requiere la aprobación de la Legislatura Municipal (Art. 6.13), conforme a los Artículos 1.039 y 2.021 del Código.
La expropiación y el procedimiento sumario (Capítulo VII). El municipio puede expropiar el inmueble para su propio uso, por necesidad y utilidad pública, conforme a la Ley General de Expropiación Forzosa, el Código Municipal y la Regla 58 (Art. 7.1). No está obligado a consignar la justa compensación al presentar la demanda, pero debe contar con una certificación de fondos, descontando las deudas de contribuciones, las multas y los gastos. El municipio puede optar por el procedimiento sumario de expropiación del Artículo 4.012A del Código (Art. 7.3). (El Artículo 7.3 del Reglamento cita el "Artículo 4.012(a)" del Código; el procedimiento sumario está en realidad en el Artículo 4.012A, que la Ley 114-2024 añadió como artículo aparte.) El mecanismo sumario no puede usarse para beneficiar a terceros adquirentes ni a inversionistas, pero durante el primer año desde la declaración protege a la persona de recursos limitados que quiera adquirir la propiedad para vivienda: no se le considera tercero adquirente y se le concede un año (prorrogable seis meses) para asegurar los fondos. Por último, una vez el municipio presenta la Petición de Expropiación junto con la Declaración para la Adquisición y Entrega Material de la Propiedad, conforme a la Regla 58.3, el título absoluto de dominio queda investido en el municipio (Art. 7.4).
Para entender estas vías en detalle, lee cómo adquirir una propiedad declarada estorbo público, la diferencia entre los Artículos 4.012 y 4.012A y la guía del procedimiento sumario del Artículo 4.012A.
Cita legal: Reglamento (Ordenanza Núm. 12), Arts. 6.1-6.13, 7.1-7.4 · Art. 1.008(h) · Art. 4.010 · Art. 4.012 · Art. 4.012A · Arts. 1.039 y 2.021 · Regla 58 de Procedimiento Civil
Qué hace estorbos.com en el caso de Guaynabo
Estorbos.com documenta las propiedades de Guaynabo en distintas etapas del proceso de estorbo público (identificadas, en trámite, declaradas y vendidas), junto con los reportes ciudadanos sobre propiedades abandonadas que aún no han entrado al proceso formal.
Para el caso de Guaynabo en particular:
- El proceso puede iniciarse con una querella: el Artículo 4.1 del Reglamento permite que cualquier persona presente una querella sobre una propiedad que pudiera ser estorbo. Los reportes ciudadanos en estorbos.com complementan ese mecanismo.
- El Reglamento exige que el municipio mantenga un Inventario de Estorbos Públicos actualizado cada tres meses y disponible en su página web y redes sociales. Documentar a tiempo una propiedad abandonada ayuda a que la comunidad tenga un registro más completo.
- Cuando una propiedad declarada estorbo se puede adquirir, el comprador interesado radica una carta de intención directamente con el municipio.
Para ver el inventario actual de Guaynabo y participar en el proceso, visita la página del Municipio de Guaynabo.
Cita legal: Reglamento (Ordenanza Núm. 12), Arts. 4.1, 6.1
On October 23, 2025, the Municipal Legislature of Guaynabo approved Ordinance No. 12, Series 2025-2026, signed by Mayor Hon. Edward A. O'Neill Rosa on October 29, 2025. The ordinance adopts the 2025 Regulation on the Management, Declaration and Eradication of Public Nuisances and repeals the regulation in force under Ordinance No. 21, Series 2020-2021. Unlike municipalities whose regulation is not yet published, Guaynabo's is complete in eight chapters, so this guide explains the actual process step by step in plain language.
What Ordinance No. 12 establishes
Ordinance No. 12 (Project No. 38), submitted by the Administration, was approved in Ordinary Session on October 23, 2025, with 15 votes in favor, none against, and one legislator excused (Hon. Aida M. Márquez Ibáñez). The Legislature's Secretary, Lillian Amado Sarquella, certified the measure on October 30, and Mayor Hon. Edward A. O'Neill Rosa signed it on October 29, 2025.
Section 1 repeals the Regulation on the Management, Declaration and Eradication of Public Nuisances approved through Ordinance No. 21, Series 2020-2021, and adopts in its place the 2025 Regulation, which forms part of the ordinance as if transcribed in it. The regulation has eight chapters. What sets Guaynabo's model apart:
- It separates three roles: the Office of Planning and Territorial Management investigates, an Examining Officer (a licensed attorney or engineer) presides over the hearing and recommends, and the Director of that Office decides through a Resolution and Order.
- It defines four distinct types of fine (for declaration, for an uninhabited property in inadequate condition, for cleanup and mitigation, and for recurrence).
- It publishes a fixed cost schedule for administrative and cleanup costs, so the municipality does not have to justify each item case by case.
- It creates an intermediate category, the uninhabited property in inadequate condition, for minor conditions that can be easily corrected before opening a formal process.
- It gives public entities a 90-day term to correct before starting the declaration process.
Legal cite: Ordinance No. 12 (Series 2025-2026) · Law 107-2020 · Art. 1.009
The laws behind the regulation
Article 1.2 of the Regulation (Legal Basis) rests on several layers of law:
Law 107-2020 (Puerto Rico Municipal Code). It is the main basis. Article 1.007 recognizes municipal autonomy over its legal, economic and administrative powers; Article 1.008 grants the municipality legislative and executive power over matters of municipal nature; and Article 1.005 directs that those powers be interpreted liberally in favor of the municipality. The general rules for nuisances live in Book IV, Chapter II (Articles 4.007 to 4.014). Article 1.009 lets the municipality approve ordinances with sanctions and impose administrative fines of up to $5,000 per violation.
Law 114-2024. It amended the Municipal Code to give municipalities more tools. Its provisions (the summary procedure of Article 4.012A and the power to expropriate, embargo, encumber and execute under Article 1.008(h)) are part of the current Code that the Regulation incorporates.
General Eminent Domain Act. The Regulation correctly cites it as the Act of March 12, 1903. It establishes the procedure by which the State or municipalities may acquire properties for a public-utility cause.
Civil Code of Puerto Rico (Law 55-2020). It applies supplementarily. The Regulation cites its Articles 250 to 253 (definition of real property) and Articles 799 and 800 (legal restrictions on property).
Rules of Civil Procedure of 2009. Rule 58 governs eminent domain, and Rule 58.3 is the one that allows title to vest in the municipality once it files the petition and the declaration of taking.
Legal cite: Law 107-2020 (Arts. 1.005, 1.007, 1.008, 1.009, 4.007-4.014) · Law 114-2024 · General Eminent Domain Act of 1903 · Civil Code of Puerto Rico · Rule 58 of Civil Procedure
The owner's and municipality's obligations
Chapter II of the Regulation divides responsibilities between the citizens and the municipality.
The owner's obligations (Art. 2.1). The owner or party with interest over a property must:
- Keep clean and safe the part of their property visible from the public way: balconies, gardens, entrances, roofs, stairs, common areas, commercial galleries, parking and patios.
- Secure vacant structures so they do not become a place for crime, illegal shelter for people or animals, or storage of solid waste.
- Keep lots and land clean, weeded and free of waste.
Communities, resident associations and owner councils have a duty to collaborate with the municipality by identifying properties that pose a risk, although that collaboration does not relieve anyone of their individual responsibility. Any violation may lead the municipality to start the public nuisance declaration process.
The municipality's obligations (Arts. 2.2 and 2.3). The municipality must safeguard the safety and welfare of its citizens by conducting habitual inspections in the communities, and orient the public about the consequences of noncompliance, through publications, talks and activities. The Office of Planning and Territorial Management (or the agency the Mayor designates) is in charge of inspecting, taking statements and photos, preparing documents, issuing reports, labeling, issuing fines, notifying, and coordinating the needed expert and cleanup services.
Legal cite: Regulation (Ordinance No. 12), Arts. 2.1-2.3
What counts as a nuisance in Guaynabo
The Regulation adopts the definition in Article 8.001 of the Municipal Code: a public nuisance is any abandoned structure or abandoned, waste or vacant lot that is inadequate to be inhabited or used by human beings, because it is in a state of ruin, lack of repair, construction defects, or because it is harmful to public health or safety.
To evaluate whether a property is one, Article 3.2 lists 14 criteria, among them: excessive accumulation of waste; vandalism (graffiti, broken windows or doors); absence of basic services such as potable water, electricity or sanitary facilities; detachment of roofs, eaves or walls with collapse risk; infestation of rats, cockroaches or mosquitoes; stagnant water that breeds plagues; lack of maintenance of green areas; worn paint; use as a refuge for criminal activity; and a ruinous state with collapse danger.
Three important clarifications:
- The concurrence of several criteria does not mean an automatic declaration. The municipality evaluates the whole set of circumstances (location, severity, time elapsed and recurrence). It is enough that the existing conditions affect safety, sanitation, aesthetics or general welfare.
- An inhabited property is not subject to being declared a public nuisance (Art. 3.4), even if it meets the criteria. The municipality identifies the occupants and refers them to agencies that can help them. Merely incidental, sporadic or illegal occupation does not count as inhabited.
- The uninhabited property in inadequate condition (Art. 3.5) is an intermediate category: when a vacant property shows some nuisance elements that can be easily corrected, the municipality notifies the owner (it may do so with a label) and gives them 15 days to act. This intervention carries the fine of Article 5.7 and does not prevent opening the formal process if the condition worsens.
When the property belongs to a public entity, the municipality notifies it first and grants it 90 days to correct before starting the declaration process (Art. 3.3).
Legal cite: Regulation (Ordinance No. 12), Arts. 1.6, 3.2-3.5 · Art. 8.001
How it is identified and investigated
The process begins with an investigation, on the municipality's own initiative or in response to a complaint that any person or official may file (Arts. 3.1 and 4.1). The complaint is filed in person, by email or by any other method the Office makes available, and includes, as far as possible, the property's exact address, a description of its condition, dated photos and the owner's data if known. The municipality may archive a complaint whose information is incorrect or insufficient.
For each complaint, a case file is opened with a case number (Art. 4.2). The file is public and gathers all documentation: the inspection log, photos, the location map, the title search in the Property Registry's Karibe system, the CRIM value and debt certifications, and, where applicable, a ruin declaration made by an engineer.
The formal inspection (Art. 4.3) is done no later than 20 business days after opening the file. It is done by an official different from the one who did the preliminary inspection, and is documented with photos, videos and a narration of the conditions. If the property is uninhabited and the owner refuses to authorize entry, the municipality may go to court to obtain an order authorizing it.
Legal cite: Regulation (Ordinance No. 12), Arts. 3.1, 4.1-4.3 · Art. 4.008
Notification, hearing and default
The intent to declare (Art. 4.4). Once the investigation concludes, if there are grounds, the Office notifies the respondent of its intent to declare the property a public nuisance and informs them of their right to oppose it and to request a hearing. The notification includes a model notice with the municipality's address, email and phone for filing the opposition.
The notification methods (Art. 4.5). In the first step, the notification is made in person or by certified mail with receipt (for a legal entity, to the addresses on file at the Department of State's Corporations Registry). If the owner's whereabouts are unknown, the Director certifies under oath the efforts made and notifies "unknown person" by publishing a notice in a newspaper of general or regional circulation and in a digital medium (which may be an official municipal social network), without a prior judicial order, and by posting a label on the property.
The opposition. The respondent has 30 days from the notification to oppose in writing, with the evidence they deem appropriate, and to request an administrative hearing.
The hearing before the Examining Officer (Art. 4.6). If requested, the hearing is held before an Examining Officer (a licensed attorney or engineer, employee or contractor; their cost is included in the procedure expenses). It is scheduled within 15 days of receiving the request and noticed no less than 10 days in advance. At the hearing, the respondent presents their evidence and may question the official who made the preliminary determination; the Examining Officer conducts the process without strict application of the Rules of Evidence or Civil Procedure. If the respondent, duly summoned, does not appear or abandons the process, the Examining Officer may declare them in default and continue without their participation.
Legal cite: Regulation (Ordinance No. 12), Arts. 4.4-4.6 · Art. 4.008 · Art. 4.009
The declaration, the lien and review
Who decides (Art. 4.7). Here is Guaynabo's particularity: the Examining Officer does not issue the final order, but evaluates the evidence, makes its findings of fact and conclusions of law, and renders a report recommending a determination. The Director may adopt, reject or modify that recommendation, and is the one who issues the Resolution and Order. If the respondent never appeared to oppose, the Director may issue the Resolution and Order taking the report into account, without a hearing.
The Resolution and Order has three possible outcomes:
- Not a public nuisance. The case is concluded. Even so, the Director may order the recovery of administrative expenses if the property was repaired after the complaint was filed.
- A nuisance, but repairable. A reasonable term not exceeding 30 days is granted for repairs or cleanup. Extensions may be granted that together do not exceed one (1) year.
- A nuisance and not repairable. Demolition and cleanup at the owner's expense are ordered within a term no longer than 30 days, with a possible extension of up to 90 additional days.
The compliance term. The owner is obligated to clean or carry out the works within the 60 days following the notification of the Resolution and Order, unless they request reconsideration or judicial review. Once those 60 days pass without compliance or a request for extension, the Director issues the Final Declaration of Public Nuisance, which is not subject to reconsideration.
The lien. The expenses the municipality incurs and does not recover constitute a lien on the property equivalent to a preferred tacit statutory mortgage, subordinate only to the tax lien, recorded by filing in the Property Registry (Arts. 5.1 and 5.12).
Reconsideration and judicial review (Arts. 4.9 and 4.10). The respondent may seek reconsideration within 10 days of the filing of the notification; the Examining Officer considers it within the next 5 days, and if it does not act within that term, it is deemed rejected outright. The municipality's actions (except expropriation, which is governed by Rule 58) are reviewable before the Court of First Instance within 20 days of the mailing of the notification. Guaynabo is within the Bayamón Judicial Region.
Legal cite: Regulation (Ordinance No. 12), Arts. 4.7-4.10, 5.1, 5.12 · Art. 4.009 · Art. 4.010 · Art. 4.013
The fines and the cost schedule
Chapter V defines four distinct fines, all within the $5,000-per-violation cap that Article 1.009 of the Code allows, and under Articles 1.009 and 1.039 (subsections f and m):
1. Fine for the nuisance declaration (Art. 5.6). It is monthly and escalating, for the mere existence of the nuisance, once the Resolution and Order is issued: $500 with the Resolution and Order (included in the resolution itself), $1,000 the first month, $1,500 the second month, and $2,000 the third month and the following months. It accumulates automatically until the condition is remedied or the Final Declaration is issued.
2. Fine for the uninhabited property in inadequate condition (Art. 5.7). $500 monthly, by ticket, when an uninhabited property is identified in inadequate condition, until it is remedied or the declaration process begins.
3. Fine for cleanup and mitigation (Art. 5.8). It is quarterly, when the municipality incurs cleanup costs after the Final Declaration: $1,000 if the cleanup cost less than $1,000; $3,000 if it cost between $1,000 and $5,000; and $5,000 if it cost $5,000 or more. (These amounts fall within the $1,000 to $5,000 range set by Article 4.010 of the Code.)
4. Fine for recurrence (Art. 5.9). $1,500 for the first recurrence, $3,500 for the second and $5,000 for additional ones. Only one is imposed per complaint, processes from more than three years ago are not counted, and it is not interrupted by a transfer of title.
The fines are due at 30 calendar days; if they are not paid and no hearing is requested, they become final and accrue a 6% annual interest (Art. 5.10).
The cost schedule (Arts. 5.2 to 5.5). The Regulation publishes fixed costs, so the municipality does not have to certify each item case by case:
- Formal inspection: $60; each follow-up inspection: $40.
- Investigation in the Property Registry and CRIM: $45.
- Preparation of the preliminary determination report: $150.
- Preparation and notification of the intent to declare: $50; of the Final Declaration: $50.
- Production and mounting of each label: $75.
- Examining Officer: $500.
- Indirect costs: 10% of the subtotal.
- Debris removal: $500 per trip; lot cleanup (with vegetation removal): $3.25 per square meter.
- Municipal workers' labor: the hourly value plus an additional 35%; equipment is calculated under FEMA's Schedule of Equipment Rates.
- Ruin-condition certification by a licensed engineer: $200.
- Legal costs for representation in a judicial or administrative action: $2,000 per property.
The Mayor may adjust these amounts each year by administrative order.
Legal cite: Regulation (Ordinance No. 12), Arts. 5.2-5.10 · Art. 1.009 · Art. 1.039 · Art. 4.010
How the municipality acquires and disposes
Chapter VI organizes the disposition of properties with a Final Declaration. They all enter an Inventory of Public Nuisances (Art. 6.1) that includes both those that pass to the municipality's title and those still in private hands with a Final Declaration. The Inventory is updated at least every three months and published on the municipality's website and social networks. Properties the municipality plans to expropriate for a public purpose are left out of the Inventory.
Acquisition by third parties (Art. 6.3). The Auction Board selects the best bidder. When the property must be expropriated, Article 4.012 of the Code is observed: the acquirer provides the appraised value in advance plus a 10% for costs (title study, appraisal reimbursement, summons, notarial expenses and recording) and undertakes to cover any additional sum the court sets as just compensation. Officials who took part in the declaration may not bid for or acquire the property. If the acquirer does not rehabilitate the property within the year after title is transferred, the municipality may exercise the conventional right of repurchase.
The public auction (Art. 6.4). It is announced at least 20 days in advance. The Board generally awards to the highest bidder, but may award to a lower one when it better serves the public interest, evaluating four criteria: social interest (lack of own housing, heads of household, elderly persons or persons with functional diversity, with documentary evidence); planning (grouping of adjacent properties); capacity to eradicate the condition; and prior interest in the property. Any decision to award to a bidder who is not the highest is recorded in writing.
The municipality may also acquire and dispose through sale (Art. 6.5), donation (Art. 6.6), payment in kind (Art. 6.7), execution of the statutory mortgage (Art. 6.8) and revocation of usufruct when the lot is its own (Art. 6.9). In the case of inheritance (Art. 6.10), when there are heirs who do not claim after more than five (5) years of the declaration, the municipality seeks adjudication from the court with an ex parte petition, under Article 4.010(e) of the Code. Every disposition contract includes restrictive conditions (Art. 6.12): if it is for housing, it must be used as a primary and sole residence for 10 years; the acquirer must eradicate the nuisance condition within 12 months; and noncompliance lets the municipality exercise the right of repurchase. Each expropriation or alienation requires the Municipal Legislature's approval (Art. 6.13), under Articles 1.039 and 2.021 of the Code.
Expropriation and the summary procedure (Chapter VII). The municipality may expropriate the property for its own use, for need and public utility, under the General Eminent Domain Act, the Municipal Code and Rule 58 (Art. 7.1). It is not required to deposit just compensation when filing the complaint, but it must have a certification of funds, discounting the tax debts, fines and expenses. The municipality may opt for the summary expropriation procedure of Article 4.012A of the Code (Art. 7.3). (Article 7.3 of the Regulation cites "Article 4.012(a)" of the Code; the summary procedure is actually in Article 4.012A, which Law 114-2024 added as a separate article.) The summary mechanism may not be used to benefit third-party acquirers or investors, but during the first year after the declaration it protects the person of limited means who wants to acquire the property for housing: they are not considered a third-party acquirer and are granted one year (extendable six months) to secure the funds. Finally, once the municipality files the Expropriation Petition together with the Declaration of Taking and Material Delivery of the Property, under Rule 58.3, absolute title vests in the municipality (Art. 7.4).
To understand these paths in detail, read how to acquire a property declared a public nuisance, the difference between Articles 4.012 and 4.012A, and the Article 4.012A summary procedure guide.
Legal cite: Regulation (Ordinance No. 12), Arts. 6.1-6.13, 7.1-7.4 · Art. 1.008(h) · Art. 4.010 · Art. 4.012 · Art. 4.012A · Arts. 1.039 and 2.021 · Rule 58 of Civil Procedure
What estorbos.com does in Guaynabo's case
Estorbos.com documents Guaynabo's properties at various stages of the public nuisance process (identified, in process, declared, and sold), along with citizen reports about abandoned properties that have not yet entered the formal process.
For Guaynabo specifically:
- The process can start with a complaint: Article 4.1 of the Regulation allows anyone to file a complaint about a property that might be a nuisance. Citizen reports on estorbos.com complement that mechanism.
- The Regulation requires the municipality to keep an Inventory of Public Nuisances updated every three months and available on its website and social networks. Documenting an abandoned property early helps the community keep a more complete record.
- When a property declared a nuisance can be acquired, the interested buyer files a letter of intent directly with the municipality.
To see Guaynabo's current inventory and participate in the process, visit the Municipality of Guaynabo page.
Legal cite: Regulation (Ordinance No. 12), Arts. 4.1, 6.1