Cómo funciona el proceso de estorbos públicos en LuquilloHow the public nuisance process works in Luquillo
El 16 de octubre de 2025, la Legislatura Municipal de Luquillo aprobó la Ordenanza Núm. 07, Serie 2025, firmada por el alcalde Hon. Jesús G. Márquez Rodríguez el 31 de octubre de 2025. La ordenanza derogó la Ordenanza Núm. 11, Serie 2019-2020, y adoptó el Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos del Municipio de Luquillo. Esta guía explica el proceso paso a paso.
Qué cambió con la Ordenanza Núm. 07
La Ordenanza Núm. 07, Serie 2025 (P. de O. 02) fue aprobada por la Legislatura Municipal de Luquillo el 16 de octubre de 2025, con 8 votos a favor, ninguno en contra y 2 legisladores ausentes, y firmada por el alcalde Hon. Jesús G. Márquez Rodríguez el 31 de octubre de 2025. Derogó la Ordenanza Núm. 11, Serie 2019-2020 —el reglamento de manejo de estorbos que regía hasta entonces— y la sustituyó con el nuevo Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos.
Un detalle de fechas importa: el reglamento anterior, de 2019-2020, se aprobó antes de la Ley 114-2024, que entró en vigor el 29 de julio de 2024 y enmendó el Código Municipal. El reglamento nuevo, aprobado en octubre de 2025, se construyó sobre el Código ya enmendado. Por eso incorpora:
- La escalera mensual de multas que permite la Ley 114-2024.
- El procedimiento sumario de expropiación del Artículo 4.012A.
- Las facultades de embargar, gravar y ejecutar una propiedad declarada estorbo.
- Un mecanismo de rebeldía para los casos en que el dueño no responde.
- Una tabla de costos fijos por cada propiedad declarada.
- Una multa fija por remover el rótulo de declaración de estorbo.
- Un fondo rotativo 75/25 para la vivienda asequible y el Banco de Tierras.
Cita legal: Ordenanza Núm. 07 (Serie 2025) · Reglamento Art. 1 · Ley 114-2024 · Ley 107-2020
Las leyes detrás del reglamento
El Artículo 1 del reglamento lo adopta al amparo de las facultades del Código Municipal, e incorpora facultades de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria y del Código Civil. El sistema tiene cuatro capas:
Ley 107-2020 (Código Municipal de Puerto Rico). Las reglas generales: identificación, vista ante un Oficial Examinador, declaración de estorbo público, vías de expropiación, retracto e inventario. También crea el Banco de Tierras (Art. 4.005), autoriza donaciones a entidades sin fines de lucro (Art. 2.033) y reconoce la facultad del municipio de imponer multas (Arts. 1.009 y 1.039). Una vez una propiedad es declarada estorbo público, el Artículo 1.008(h) faculta al municipio a expropiar, embargar, gravar y ejecutar, previa notificación al CRIM.
Ley 114-2024. Enmendó el Código Municipal en 2024 y entró en vigor el 29 de julio de 2024. Creó el procedimiento sumario del Artículo 4.012A y reforzó las facultades del municipio sobre los estorbos públicos.
Ley 210-2015 (Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria). Permite anotar las multas y los costos como gravamen sobre la propiedad: una anotación preventiva por gastos y multas (Art. 44(6)) y la hipoteca legal tácita a favor del CRIM por las deudas de mitigación de estorbos (Art. 55), con preferencia sobre cualquier otro acreedor.
Código Civil (Ley 55-2020). Obliga a todo propietario a custodiar sus terrenos y construcciones en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público (Arts. 799 y 800), y rige la herencia cuando no hay herederos (Art. 1727).
Sobre esas capas se asienta la Ordenanza Núm. 07 (Serie 2025), el reglamento local de Luquillo que aplica todo lo anterior.
Cita legal: Reglamento Art. 1 · Ley 107-2020 · Ley 114-2024 · Ley 210-2015 (Arts. 44(6), 55) · Código Civil (Arts. 799, 800, 1727) · Ordenanza Núm. 07
El proceso paso a paso
El reglamento define un estorbo público como cualquier estructura deshabitada y abandonada, o solar abandonado, yermo o baldío, que es inadecuada para ser habitada o utilizada por seres humanos —por estar en condiciones de ruina, falta de reparación, defectos de construcción, o por ser perjudicial a la salud o seguridad del público— y que no esté siendo ocupada por ninguna persona. El proceso lo maneja el Municipio, al que el reglamento llama indistintamente la Oficina o el Departamento.
1. Inicio e investigación (Arts. 3 y 4). El proceso puede iniciarse por iniciativa propia del Departamento o respondiendo a una queja ciudadana; el municipio provee un formulario para facilitar la radicación de querellas, y puede entrar en acuerdos de colaboración con organizaciones de base comunitaria y sin fines de lucro para levantar inventarios. El Departamento realiza investigaciones de campo e investiga los nombres y direcciones del dueño en el CRIM, el Registro de la Propiedad y, si se trata de una persona jurídica, el Registro de Corporaciones del Departamento de Estado. Concluida la investigación, emite un informe con sus hallazgos. El Departamento puede desestimar una denuncia en cualquier momento si entiende que la propiedad no cumple con los criterios.
2. Determinación preliminar (Art. 5). Si la investigación da base, el Departamento notifica una determinación preliminar —que incluye el informe de investigación— y que: desglosa las faltas que se imputan; informa del derecho a solicitar una vista administrativa ante un Oficial Examinador dentro de 30 días calendario; reconoce que la parte puede comparecer asistida de abogado, sin estar obligada a ello; reconoce el derecho a oponerse también mediante contestación escrita dentro del mismo plazo de 30 días calendario; y advierte que no responder resultará en la anotación de rebeldía y una declaración final expedita.
3. Rebeldía o vista (Arts. 6 y 7). Si la parte no solicita vista ni objeta por escrito dentro del plazo, se anota la rebeldía: se aceptan las condiciones en que se encuentra la propiedad y el municipio puede emitir la resolución y orden que la declara estorbo público. Si la parte sí responde, un Oficial Examinador nombrado por el alcalde evalúa la prueba y determina por escrito si procede la declaración. De proceder, emite una resolución y orden que concede un plazo razonable, no mayor de 30 días calendario, para eliminar las faltas. A petición de parte, por razón justificada y circunstancias extraordinarias evidenciadas mediante prueba fehaciente, el Oficial Examinador puede conceder prórrogas adicionales, luego de que el Departamento exprese su posición dentro de 10 días calendario. Las prórrogas en conjunto no exceden 90 días para las órdenes de demolición y limpieza, o un (1) año para los demás casos.
4. Declaración final (Art. 8). Si la parte no compareció en forma alguna a oponerse, el Departamento emite la resolución de declaración final de estorbo público. Si la parte compareció —a la vista o por escrito— pero incumplió la orden correspondiente, es el Oficial Examinador quien emite la resolución de declaración final.
5. Plazo de 60 días para subsanar (Art. 11). Después de la declaración final, el propietario tiene 60 días calendario desde la notificación de la resolución y orden para subsanar. Si no lo hace, el municipio puede rotular, clausurar, reparar, limpiar, demoler o mantener la propiedad —la demolición solo procede cuando la propiedad no es susceptible de ser reparada por falta de fondos— e imponer multas.
Cita legal: Reglamento Arts. 2-8, 11 · Art. 4.008 · Art. 4.009 · Art. 4.010
Cómo te notifica Luquillo
El artículo del reglamento dedicado a la notificación organiza las comunicaciones del proceso en tres categorías, y exige cumplir sustancialmente con la Regla 4 de Procedimiento Civil.
Declaraciones preliminares y finales y anotaciones de rebeldía. Se notifican al propietario, poseedor o parte con interés de una de estas maneras:
- Personalmente.
- Por correo certificado. Si el correo certificado se devuelve, no se reenvía a esa dirección. Pero si se devuelve por no ser reclamado ("unclaimed") o con nota de "return to sender", se envía una copia por correo regular, evidenciado mediante afirmación del empleado o funcionario municipal que envió la carta.
- A "persona desconocida", cuando se ignora el paradero de las personas o la propiedad no está inscrita. El municipio lo certifica y publica un aviso en un (1) periódico de circulación general o regional y uno (1) digital, sin orden judicial previa, y fija copia en sitio visible del lugar afectado.
Después de anotar la rebeldía. Una vez anotada la rebeldía, el municipio notifica la Resolución y Orden final que declara la propiedad estorbo público y anota la rebeldía; pero toda comunicación subsecuente —como la expedición de multas de limpieza o multas por la condición de estorbo— se coloca en el expediente y ya no se sigue notificando. Ese es uno de los efectos de la rebeldía.
Otras comunicaciones. Las multas, vistas, citaciones, resoluciones y órdenes provisionales, cuando no hay anotación de rebeldía, se notifican por correo regular a toda dirección postal no devuelta, por correo electrónico de haber alguno, y/o por entrega personal.
Cita legal: Reglamento Art. 10 · Regla 4 de Procedimiento Civil · Art. 4.008
Las multas que se acumulan
El Artículo 11(c) del reglamento establece cuatro modalidades de multa, independientes entre sí. Se pueden imponer al mismo tiempo y todas se pueden condonar bajo el Artículo 15.
Multa por estorbo público. Mensual y escalonada, por la mera existencia de la condición. Se computa a partir de la declaración final:
- Con la declaración final: $500
- Primer mes: $1,500
- Segundo mes: $3,500
- Tercer mes y meses subsiguientes: $5,000 cada mes
Estas multas se acumulan automáticamente, según la escala, hasta que se subsane la condición. Cálculo concreto: a los seis meses una propiedad sin subsanar acumula unos $25,500 solo por esta multa; a los doce meses, $55,500.
Multa por limpieza. Si el municipio tiene que intervenir para clausurar, reparar, limpiar, demoler o mantener la propiedad, se impone una multa trimestral de $5,000. Los gastos incurridos y no recobrados por el municipio en esa gestión constituyen un gravamen sobre la propiedad.
Multa por reincidencia. $1,500 por la primera reincidencia, $3,500 por la segunda, y $5,000 por la tercera y subsiguientes. Aplica a los dueños que incurren en un patrón de dejadez y dejan que su propiedad vuelva a caer en condición de estorbo después de que el caso se cerró o archivó por cumplimiento. El reglamento reserva expresamente esta multa para los casos declarados estorbo público antes de la aprobación de la Ley 114-2024.
Multa por remoción de rótulo. Una multa fija de $500 por cada rótulo de declaración final de estorbo público que sea removido de la propiedad por el dueño, poseedor o persona con interés. Se puede sumar a las demás multas y costos para gravar la propiedad.
Para el cobro de contribuciones, multas u otros gastos relacionados al manejo de la condición de estorbo, el municipio puede embargar, gravar y ejecutar la propiedad conforme al Artículo 4.010 del Código Municipal, y al Artículo 1.008(h), que para activar ese mecanismo exige notificarlo al CRIM. Los gastos y multas no pagados se anotan como gravamen sobre la propiedad bajo la Ley 210-2015.
Cita legal: Reglamento Art. 11(c) · Art. 1.008(h) · Art. 1.009 · Art. 1.039 · Art. 4.010 · Ley 210-2015 · Ley 114-2024
Los costos fijos y de limpieza
Costos de gestiones (Art. 12). Son fijos para toda propiedad que llega a una declaración final y no requieren certificaciones adicionales en el expediente; la Declaración Final de Estorbo Público basta para justificar el cobro o gravamen:
| Concepto | Costo |
|---|---|
| Inspección | $100 |
| Inspección de seguimiento | $60 |
| Informe de declaración preliminar | $250 |
| Preparación y notificación de denuncia | $70 |
| Impresión y colocación de rotulación | $155 |
| Investigación de Registro de la Propiedad y CRIM | $45 |
| Gastos legales | $450 |
| Gastos administrativos | 30% del subtotal |
Total: $1,469.00 por cada propiedad declarada estorbo público, antes de cualquier multa o costo de limpieza.
Costos de limpiezas o mitigación (Art. 13). Cuando el municipio interviene para limpiar o mitigar, estos costos se certifican caso por caso: recogido de escombros $500 por viaje; limpieza de solar, incluida la eliminación de vegetación, $3.20 por metro cuadrado de la parcela intervenida; el valor de la labor por hora de los trabajadores municipales, calculado desde su despacho hasta la culminación, más un 35% para cubrir gastos marginales y administrativos; y el transporte, movilización y uso de equipo, maquinaria o vehículos municipales, calculado según la Lista de Tarifas de Equipos (Schedule of Equipment Rates) de FEMA vigente.
Otros gastos (Art. 14). Si el municipio incurre en cualquier otro gasto mediante contratación de servicios —demolición, pruebas, gestoría de permisos, servicios especializados u otros no contemplados antes— se incluye en el expediente la evidencia del gasto, más un 10% para cubrir los esfuerzos administrativos del municipio.
Cita legal: Reglamento Arts. 12-14 · Art. 4.010
Cuándo se pueden condonar las deudas
El Artículo 15 del reglamento permite condonar las multas —cancelarlas o suspenderlas, total o parcialmente—. A petición del propietario, poseedor o persona con interés, la condonación la concede el alcalde a su discreción, con el consentimiento y aval de la Legislatura Municipal, mediando la evidencia correspondiente. La petición la evalúa el Departamento o el Oficial Examinador, según sea el caso.
Las seis causas para condonar son:
- La propiedad se convirtió en estorbo público debido a un evento de fuerza mayor.
- La comparecencia tardía se debió a deficiencias o errores en la información de contacto del CRIM, si la persona puede probar que hizo gestiones para actualizarla.
- La estructura está ocupada como residencia principal por un poseedor que ejerce dominio sobre la propiedad.
- Se levanta la anotación de rebeldía.
- Por razón de enfermedad incapacitante.
- Se rehabilita la propiedad y se eliminan las condiciones que la convirtieron en estorbo público.
Cita legal: Reglamento Art. 15
Cinco vías para que el municipio adquiera
Una vez declarada la propiedad estorbo público, el Artículo 11(f) del reglamento le da al municipio cinco vías para adquirirla:
1. Expropiación por utilidad pública. Mediante los Artículos 2.018, 4.012 o 4.012A del Código Municipal. En la expropiación, el municipio deduce del cálculo de justa compensación la cantidad adeudada de contribuciones sobre la propiedad, las multas y los gastos de limpieza y mantenimiento, conforme al Artículo 4.010 del Código. Hay tres rutas de expropiación: el Artículo 2.018 (la vía general); el Artículo 4.012 (cuando un solicitante-adquiriente provee los fondos para adquirir la propiedad); y el Artículo 4.012A (el procedimiento sumario que la Ley 114-2024 creó, con plazos cortos en el tribunal).
2. Revocación de usufructo. Mediante el Artículo 2.026 del Código Municipal, cuando el estorbo público se encuentra en un solar propiedad del municipio cedido bajo un derecho de usufructo.
3. Herencia ab intestato. Mediante el procedimiento del Artículo 1727 del Código Civil, cuando faltan personas con derecho a heredar.
4. Adjudicación judicial. El municipio puede solicitar al Tribunal que la propiedad le sea adjudicada cuando no haya herederos que la reclamen una vez transcurridos más de cinco años, conforme al Artículo 4.010(e) del Código Municipal.
5. Dación en pago o cesión de bienes. El municipio puede recibir la propiedad mediante dación en pago o cesión de bienes para cancelar una deuda municipal, según se acuerde entre las partes.
A esto se suma que, de existir alguna deuda con el CRIM, el municipio puede referir la propiedad a esa agencia para iniciar un proceso de embargo.
Para entender estas vías en mayor detalle, lee cómo adquirir una propiedad declarada estorbo público, la diferencia entre los Artículos 4.012 y 4.012A, y la guía del procedimiento sumario del Artículo 4.012A.
Cita legal: Reglamento Art. 11(e)-(f) · Art. 2.018 · Art. 2.026 · Art. 4.010 · Art. 4.012 · Art. 4.012A · Art. 1727 del Código Civil
Cómo el municipio dispone de las propiedades
El Artículo 17 del reglamento le da al municipio cuatro maneras de disponer de las propiedades que adquirió, y puede combinarlas según la necesidad de cada caso:
- Retener la titularidad para sus propios usos.
- Transferir la propiedad al Banco de Tierras del Municipio, organizado bajo el Artículo 4.005 del Código Municipal.
- Donarla a una entidad sin fines de lucro para gestiones o actividades de interés público que promuevan el bienestar general de la comunidad, conforme al Artículo 2.033 del Código Municipal.
- Disponerla por los mecanismos legales disponibles en el Capítulo IV del Código Municipal.
Investidura del título (Art. 18). Dentro de un proceso de expropiación, tan pronto el municipio radica la Petición de Expropiación junto a la Declaración para la Adquisición y Entrega Material de la Propiedad —conforme a la Regla 58.3 de Procedimiento Civil— el título absoluto de dominio queda investido en el municipio. Desde ese momento el municipio puede pactar la disposición de la propiedad, aun mientras espera la resolución final del tribunal o la inscripción registral; el acuerdo de disposición incluirá lenguaje que establezca que, si por alguna razón el título se anula, el negocio se revertirá.
Autorización de la Legislatura Municipal (Art. 20). Cada proceso de expropiación y enajenación de bienes bajo el reglamento requiere la aprobación de la Legislatura Municipal, conforme a los Artículos 1.039 y 2.021 del Código Municipal. Esa autorización puede emitirse previamente al inicio del proceso, refiriendo casos específicos a la Junta de Subastas; alternativamente, la Junta de Subastas puede iniciar procesos de disposición por iniciativa propia, pero deben ser ratificados después por la Legislatura. La Legislatura también puede agrupar varias propiedades en una sola autorización y autorizar la expropiación y la disposición en un solo acto.
Cita legal: Reglamento Arts. 17, 18, 20 · Art. 1.039 · Art. 2.021 · Art. 2.033 · Art. 4.005 · Regla 58.3 de Procedimiento Civil
El fondo rotativo 75/25
El Artículo 19 del reglamento crea un fondo rotativo para la vivienda asequible y distribuye todos los ingresos generados por las ventas relacionadas con el reglamento:
75% se destina a cubrir los costos asociados con el Programa de Estorbos Públicos del Municipio, la rehabilitación de viviendas, las operaciones del Banco de Tierras Comunitarias, garantías para préstamos a la banca o a cooperativas de ahorro y crédito que fomenten la vivienda asequible, costos futuros de transacciones —tasaciones, agrimensores, estimados de costo— y/o subsidios para futuras ventas de propiedades bajo el programa.
25% se destina a otros fines que el municipio determine necesarios.
El Banco de Tierras —la entidad que el Código Municipal autoriza crear en su Artículo 4.005 para adquirir propiedades abandonadas, rehabilitarlas y devolverlas a un uso productivo— es la pieza que conecta este fondo con el objetivo de vivienda asequible.
Cita legal: Reglamento Art. 19 · Art. 4.005
Casos antes y después de la Ley 114-2024
La regla de transición (Art. 21). Para los casos de declaración de estorbo público que comenzaron antes de la aprobación de este reglamento y del Código Municipal vigente, el municipio buscará compatibilidad y armonía entre la legislación anterior y la vigente. Se aplicarán las normas, estándares y procedimientos —de la legislación anterior o la actual— que provean mayores derechos a los propietarios, poseedores y partes con interés.
La línea de la Ley 114-2024. El propio reglamento traza una distinción según cuándo se declaró la propiedad estorbo público. La multa por reincidencia ($1,500 / $3,500 / $5,000) se reserva expresamente para los casos declarados estorbo antes de la aprobación de la Ley 114-2024. La escalera mensual de multas —$500 con la declaración final y los tramos crecientes hasta $5,000 mensuales— responde al marco que la Ley 114-2024 habilitó, y aplica a los casos bajo el reglamento vigente. La Ley 114-2024 entró en vigor el 29 de julio de 2024.
Cita legal: Reglamento Arts. 11(c), 21 · Ley 114-2024
Qué hace estorbos.com en el caso de Luquillo
Estorbos.com documenta las propiedades de Luquillo en distintas etapas del proceso de estorbo público (avisos preliminares, en trámite, declaradas y vendidas), junto con los reportes ciudadanos sobre propiedades abandonadas que aún no han entrado al proceso formal.
Para el caso de Luquillo en particular:
- El proceso de declaración puede iniciarse con una queja ciudadana, y el municipio provee un formulario para radicar querellas (Art. 3). Los reportes ciudadanos en estorbos.com complementan ese mecanismo y el inventario oficial del municipio.
- El reglamento permite al municipio formalizar acuerdos colaborativos con organizaciones de base comunitaria y sin fines de lucro para crear inventarios de posibles estorbos públicos y dar seguimiento a los declarados (Arts. 3 y 16). El reglamento también dispone que el municipio celebre reuniones comunitarias sobre el programa, anunciadas con 30 días de anticipación en sus redes sociales (Art. 9).
- Cuando una propiedad está en proceso de expropiación bajo el Artículo 4.012A, mostramos un botón "Contactar al Municipio" para que tu interés quede documentado con sello de tiempo. Cuando aplica la vía del Artículo 4.012, el comprador potencial radica una carta de intención directamente con el municipio.
Para ver el inventario actual de Luquillo y participar en el proceso, visita la página del Municipio de Luquillo.
Cita legal: Reglamento Arts. 3, 9, 16 · Art. 4.011
On October 16, 2025, the Municipal Legislature of Luquillo approved Ordinance No. 07, Series 2025, signed by Mayor Hon. Jesús G. Márquez Rodríguez on October 31, 2025. The ordinance repealed Ordinance No. 11, Series 2019-2020, and adopted the Regulation for the Declaration of Public Nuisances of the Municipality of Luquillo. This guide explains the process step by step.
What changed with Ordinance No. 07
Ordinance No. 07, Series 2025 (P. de O. 02) was approved by the Municipal Legislature of Luquillo on October 16, 2025, with 8 votes in favor, none against, and 2 legislators absent, and signed by Mayor Hon. Jesús G. Márquez Rodríguez on October 31, 2025. It repealed Ordinance No. 11, Series 2019-2020 — the nuisance management regulation that governed until then — and replaced it with the new Regulation for the Declaration of Public Nuisances.
A point of dates matters: the previous regulation, from 2019-2020, was approved before Law 114-2024, which took effect on July 29, 2024 and amended the Municipal Code. The new regulation, approved in October 2025, was built on the already-amended Code. That is why it incorporates:
- The monthly fine ladder allowed by Law 114-2024.
- The summary expropriation procedure of Article 4.012A.
- The powers to embargo, encumber and execute a property declared a nuisance.
- A default mechanism for cases where the owner does not respond.
- A fixed cost schedule for each declared property.
- A flat fine for removing the sign of the nuisance declaration.
- A 75/25 revolving fund for affordable housing and the Land Bank.
Legal cite: Ordinance No. 07 (Series 2025) · Regulation Art. 1 · Law 114-2024 · Law 107-2020
The laws behind the regulation
Article 1 of the regulation adopts it under the powers of the Municipal Code, and incorporates powers from the Real Property Registry Law and the Civil Code. The system has four layers:
Law 107-2020 (Puerto Rico Municipal Code). The general rules: identification, hearing before an Examining Officer, public nuisance declaration, expropriation tracks, retraction, and inventory. It also creates the Land Bank (Art. 4.005), authorizes donations to nonprofit entities (Art. 2.033), and recognizes the municipality's power to impose fines (Arts. 1.009 and 1.039). Once a property is declared a public nuisance, Article 1.008(h) empowers the municipality to expropriate, embargo, encumber and execute, after notifying CRIM.
Law 114-2024. It amended the Municipal Code in 2024 and took effect on July 29, 2024. It created the summary procedure of Article 4.012A and reinforced the municipality's powers over public nuisances.
Law 210-2015 (Real Property Registry Law). It allows recording fines and costs as a lien on the property: a preventive annotation for expenses and fines (Art. 44(6)) and the tacit statutory mortgage in favor of CRIM for nuisance-mitigation debts (Art. 55), with preference over any other creditor.
Civil Code (Law 55-2020). It requires every owner to keep their land and buildings in conditions of safety, sanitation and public decorum (Arts. 799 and 800), and governs inheritance when there are no heirs (Art. 1727).
On those layers rests Ordinance No. 07 (Series 2025), Luquillo's local regulation that applies all of the above.
Legal cite: Regulation Art. 1 · Law 107-2020 · Law 114-2024 · Law 210-2015 (Arts. 44(6), 55) · Civil Code (Arts. 799, 800, 1727) · Ordinance No. 07
The process step by step
The regulation defines a public nuisance as any uninhabited and abandoned structure, or abandoned, vacant or idle lot, that is unsuitable to be inhabited or used by human beings — because it is in a state of ruin, lack of repair, construction defects, or because it is harmful to public health or safety — and that is not being occupied by any person. The process is handled by the Municipality, which the regulation refers to interchangeably as the Office or the Department.
1. Initiation and investigation (Arts. 3 and 4). The process can start on the Department's own initiative or in response to a citizen complaint; the municipality provides a form to make filing complaints easier, and can enter into collaboration agreements with community-based and nonprofit organizations to build inventories. The Department conducts field investigations and looks up the owner's names and addresses in CRIM, the Property Registry, and, for a legal person, the Department of State Corporations Registry. Once the investigation concludes, it issues a report with its findings. The Department can dismiss a complaint at any time if it understands the property does not meet the criteria.
2. Preliminary determination (Art. 5). If the investigation finds a basis, the Department serves a preliminary determination — which includes the investigation report — that: breaks down the faults charged; informs of the right to request an administrative hearing before an Examining Officer within 30 calendar days; recognizes that the party may appear assisted by an attorney, without being required to; recognizes the right to oppose also through a written response within the same 30 calendar days; and warns that not responding will result in a default annotation and an expedited final declaration.
3. Default or hearing (Arts. 6 and 7). If the party does not request a hearing or object in writing within the term, default is entered: the conditions the property is in are accepted, and the municipality can issue the resolution and order declaring it a public nuisance. If the party does respond, an Examining Officer appointed by the Mayor evaluates the evidence and determines in writing whether the declaration is warranted. If it is, the Officer issues a resolution and order granting a reasonable term, no longer than 30 calendar days, to eliminate the faults. At the party's request, for justified reason and extraordinary circumstances evidenced by reliable proof, the Examining Officer can grant additional extensions, after the Department states its position within 10 calendar days. Extensions together do not exceed 90 days for demolition and cleanup orders, or one (1) year for other cases.
4. Final declaration (Art. 8). If the party did not appear in any way to oppose, the Department issues the final public nuisance declaration resolution. If the party appeared — at the hearing or in writing — but failed to comply with the corresponding order, it is the Examining Officer who issues the final declaration resolution.
5. 60-day cure window (Art. 11). After the final declaration, the owner has 60 calendar days from the notification of the resolution and order to cure. If they do not, the municipality can label, close, repair, clean, demolish or maintain the property — demolition is viable only when the property is not susceptible to repair for lack of funds — and impose fines.
Legal cite: Regulation Arts. 2-8, 11 · Art. 4.008 · Art. 4.009 · Art. 4.010
How Luquillo notifies you
The regulation's notification article organizes the process communications into three categories, and requires substantial compliance with Rule 4 of Civil Procedure.
Preliminary and final declarations and default entries. They are notified to the owner, possessor or party with interest in one of these ways:
- In person.
- By certified mail. If certified mail is returned, it is not resent to that address. But if it is returned as "unclaimed" or marked "return to sender," a copy is sent by regular mail, evidenced by an affirmation of the municipal employee or official who sent the letter.
- To an "unknown person," when the persons' whereabouts are unknown or the property is unregistered. The municipality certifies this and publishes a notice in one (1) general or regional circulation newspaper and one (1) digital one, with no prior judicial order, and posts a copy at a visible site at the location.
After default is entered. Once default is entered, the municipality notifies the final Resolution and Order declaring the property a public nuisance and entering the default; but every subsequent communication — such as the issuance of cleanup fines or fines for the nuisance condition — is placed in the file and is no longer served. That is one of the effects of default.
Other communications. Fines, hearings, citations, resolutions and provisional orders, when there is no default annotation, are notified by regular mail to any postal address not returned, by email if there is one, and/or by personal delivery.
Legal cite: Regulation Art. 10 · Rule 4 of Civil Procedure · Art. 4.008
Fines that accumulate
Article 11(c) of the regulation establishes four fine modalities, independent of each other. They can be imposed at the same time, and all can be forgiven under Article 15.
Public nuisance fine. Monthly and escalating, for the mere existence of the condition. It is computed from the final declaration:
- With the final declaration: $500
- First month: $1,500
- Second month: $3,500
- Third month and following months: $5,000 per month
These fines accumulate automatically, per the scale, until the condition is cured. Concrete calculation: at six months a property that has not been cured accumulates about $25,500 for this fine alone; at twelve months, $55,500.
Cleanup fine. If the municipality has to intervene to close, repair, clean, demolish or maintain the property, a quarterly fine of $5,000 is imposed. The costs incurred and not recovered by the municipality in that action constitute a lien on the property.
Recurrence fine. $1,500 for the first recurrence, $3,500 for the second, and $5,000 for the third and following. It applies to owners who incur in a pattern of neglect and let their property fall back into nuisance condition after the case was closed or archived for compliance. The regulation expressly reserves this fine for cases declared a public nuisance before the approval of Law 114-2024.
Sign-removal fine. A flat fine of $500 for each sign of the final nuisance declaration that is removed from the property by the owner, possessor or party with interest. It can be added to the other fines and costs to lien the property.
To collect taxes, fines or other expenses related to managing the nuisance condition, the municipality can embargo, encumber and execute the property under Article 4.010 of the Municipal Code, and Article 1.008(h), which to activate that mechanism requires notifying CRIM. Unpaid expenses and fines are recorded as a lien on the property under Law 210-2015.
Legal cite: Regulation Art. 11(c) · Art. 1.008(h) · Art. 1.009 · Art. 1.039 · Art. 4.010 · Law 210-2015 · Law 114-2024
Fixed and cleanup costs
Management costs (Art. 12). Fixed for every property that reaches a final declaration, and they require no additional certifications in the file; the Final Public Nuisance Declaration is enough to justify the charge or lien:
| Item | Cost |
|---|---|
| Inspection | $100 |
| Follow-up inspection | $60 |
| Preliminary determination report | $250 |
| Complaint preparation and notification | $70 |
| Sign printing and placement | $155 |
| Property Registry and CRIM research | $45 |
| Legal expenses | $450 |
| Administrative expenses | 30% of subtotal |
Total: $1,469.00 per property declared a public nuisance, before any fine or cleanup cost.
Cleanup or mitigation costs (Art. 13). When the municipality intervenes to clean or mitigate, these costs are certified case by case: debris removal $500 per trip; lot cleanup, including vegetation removal, $3.20 per square meter of the intervened parcel; the value of the municipal workers' hourly labor, calculated from their dispatch to completion, plus 35% to cover marginal and administrative expenses; and the transport, mobilization and use of municipal equipment, machinery or vehicles, calculated under the current FEMA Schedule of Equipment Rates.
Other expenses (Art. 14). If the municipality incurs any other expense through contracted services — demolition, testing, permit processing, specialized services, or others not contemplated before — the evidence of the expense is included in the file, plus 10% to cover the municipality's administrative efforts.
Legal cite: Regulation Arts. 12-14 · Art. 4.010
When debts can be forgiven
Article 15 of the regulation allows forgiving the fines — cancelling or suspending them, in whole or in part. At the request of the owner, possessor or party with interest, the forgiveness is granted by the Mayor at the Mayor's discretion, with the consent and endorsement of the Municipal Legislature, with the corresponding evidence. The petition is evaluated by the Department or the Examining Officer, as the case may be.
The six grounds for forgiveness are:
- The property became a public nuisance due to a force majeure event.
- The late appearance was due to deficiencies or errors in the CRIM contact information, if the person can prove they made efforts to update it.
- The structure is occupied as a principal residence by a possessor who exercises dominion over the property.
- The default annotation is lifted.
- By reason of incapacitating illness.
- The property is rehabilitated and the conditions that made it a public nuisance are eliminated.
Legal cite: Regulation Art. 15
Five ways the municipality can acquire
Once the property is declared a public nuisance, Article 11(f) of the regulation gives the municipality five ways to acquire it:
1. Expropriation for public utility. Through Articles 2.018, 4.012 or 4.012A of the Municipal Code. In the expropriation, the municipality deducts from the just compensation calculation the amount owed in property taxes, the fines, and the cleanup and maintenance costs, in accordance with Article 4.010 of the Code. There are three expropriation routes: Article 2.018 (the general path); Article 4.012 (when an applicant-acquirer provides the funds to acquire the property); and Article 4.012A (the summary procedure that Law 114-2024 created, with short court deadlines).
2. Revocation of usufruct. Through Article 2.026 of the Municipal Code, when the public nuisance is on a lot owned by the municipality granted under a usufruct right.
3. Intestate inheritance. Through the procedure of Article 1727 of the Civil Code, when there are no persons with a right to inherit.
4. Judicial adjudication. The municipality can ask the Court to adjudicate the property to it when no heirs claim it once more than five years have passed, in accordance with Article 4.010(e) of the Municipal Code.
5. Datio in solutum or assignment of assets. The municipality can receive the property through datio in solutum or an assignment of assets to cancel a municipal debt, as agreed between the parties.
In addition, if there is any debt with CRIM, the municipality can refer the property to that agency to start an embargo process.
To understand these tracks in more detail, read how to acquire a property declared a public nuisance, the difference between Articles 4.012 and 4.012A, and the Article 4.012A summary procedure guide.
Legal cite: Regulation Art. 11(e)-(f) · Art. 2.018 · Art. 2.026 · Art. 4.010 · Art. 4.012 · Art. 4.012A · Art. 1727 of the Civil Code
How the municipality disposes of properties
Article 17 of the regulation gives the municipality four ways to dispose of the properties it acquired, and it can combine them according to the needs of each case:
- Retain title for its own uses.
- Transfer the property to the Land Bank of the Municipality, organized under Article 4.005 of the Municipal Code.
- Donate it to a nonprofit entity for public-interest activities that promote the general welfare of the community, in accordance with Article 2.033 of the Municipal Code.
- Dispose of it through the legal mechanisms available in Chapter IV of the Municipal Code.
Vesting of title (Art. 18). Within an expropriation process, as soon as the municipality files the Expropriation Petition together with the Declaration for the Acquisition and Material Delivery of the Property — under Rule 58.3 of Civil Procedure — absolute title vests in the municipality. From that moment the municipality can negotiate the disposition of the property, even while it awaits the court's final resolution or the registry inscription; the disposition agreement will include language establishing that, if for some reason the title is annulled, the deal will be reversed.
Municipal Legislature authorization (Art. 20). Each expropriation and disposition process under the regulation requires the approval of the Municipal Legislature, in accordance with Articles 1.039 and 2.021 of the Municipal Code. That authorization can be issued prior to the start of the process, referring specific cases to the Auction Board; alternatively, the Auction Board can initiate disposition processes on its own initiative, but they must later be ratified by the Legislature. The Legislature can also group several properties into a single authorization and authorize the expropriation and the disposition in a single act.
Legal cite: Regulation Arts. 17, 18, 20 · Art. 1.039 · Art. 2.021 · Art. 2.033 · Art. 4.005 · Rule 58.3 of Civil Procedure
The 75/25 revolving fund
Article 19 of the regulation creates a revolving fund for affordable housing and distributes all revenue generated by sales related to the regulation:
75% goes to covering the costs associated with the Municipality's Public Nuisance Program, housing rehabilitation, the operations of the Community Land Bank, loan guarantees with banks or savings and credit cooperatives that promote affordable housing, future transaction costs — appraisals, surveyors, cost estimates — and/or subsidies for future sales of properties under the program.
25% goes to other purposes the municipality determines necessary.
The Land Bank — the entity the Municipal Code authorizes creating in its Article 4.005 to acquire abandoned properties, rehabilitate them, and return them to productive use — is the piece that connects this fund to the affordable housing objective.
Legal cite: Regulation Art. 19 · Art. 4.005
Cases before and after Law 114-2024
The transition rule (Art. 21). For public nuisance declaration cases that began before the approval of this regulation and the current Municipal Code, the municipality will seek compatibility and harmony between the prior and the current legislation. The norms, standards and procedures — of the prior or the current legislation — that provide greater rights to owners, possessors and parties with interest will apply.
The Law 114-2024 line. The regulation itself draws a distinction based on when the property was declared a public nuisance. The recurrence fine ($1,500 / $3,500 / $5,000) is expressly reserved for cases declared a nuisance before the approval of Law 114-2024. The monthly fine ladder — $500 with the final declaration and the rising tiers up to $5,000 monthly — responds to the framework Law 114-2024 enabled, and applies to cases under the current regulation. Law 114-2024 took effect on July 29, 2024.
Legal cite: Regulation Arts. 11(c), 21 · Law 114-2024
What estorbos.com does in Luquillo's case
Estorbos.com documents Luquillo's properties at various stages of the public nuisance process (preliminary notices, in process, declared, and sold), along with citizen reports about abandoned properties that have not yet entered the formal process.
For Luquillo specifically:
- The declaration process can start with a citizen complaint, and the municipality provides a form to file complaints (Art. 3). Citizen reports on estorbos.com complement that mechanism and the municipality's official inventory.
- The regulation lets the municipality formalize collaboration agreements with community-based and nonprofit organizations to create inventories of possible public nuisances and follow up on declared ones (Arts. 3 and 16). The regulation also provides that the municipality holds community meetings about the program, announced 30 days in advance on its social media (Art. 9).
- When a property is in the expropriation process under Article 4.012A, we show a "Contact the Municipality" button so your interest is documented with a timestamp. When the Article 4.012 track applies, the potential buyer files a letter of intent directly with the municipality.
To see Luquillo's current inventory and participate in the process, visit the Municipality of Luquillo page.
Legal cite: Regulation Arts. 3, 9, 16 · Art. 4.011