Lo que el PS 777 cambia para los estorbos públicos en Puerto Rico

El Proyecto del Senado 777 (PS 777) pasó por el Senado y la Cámara y ahora espera la firma de la Gobernadora. Si la Gobernadora lo firma, cambia las reglas que usan los municipios para tratar con las casas y solares abandonados en Puerto Rico. Cambia plazos, requisitos de notificación, definiciones y la forma en que el municipio puede cobrar y disponer de esas propiedades. Aquí te lo explicamos en lenguaje claro, paso a paso. Cuando damos nuestra opinión, lo decimos.

Qué propiedades pueden declararse estorbo

El Código Municipal le permite al municipio declarar como estorbo público una estructura o un solar abandonado que está en mal estado: con riesgo de incendio, sin ventilación o facilidades sanitarias, o sucio. El PS 777 le añade dos situaciones más a esa lista. La primera: solares llenos de chatarra o escombros. Si hay carros abandonados, materiales de construcción acumulados o basura, el municipio tendrá una base más clara para actuar, aunque no haya una casa en ruinas. La segunda: propiedades sin energía eléctrica o sin agua potable. Un inmueble sin servicios básicos también cuenta. Para las comunidades que llevan años reportando solares convertidos en vertederos o casas sin servicios, el cambio le da al municipio una herramienta más directa.

Qué puede hacer el municipio

El Artículo 1.008(h) hoy le permite al municipio "expropiar, embargar, gravar y ejecutar" una propiedad declarada estorbo. El PS 777 le amplía esa lista: ahora el municipio también puede adquirirla o aceptarla directamente. Es decir: si un dueño ya no puede mantener su casa y quiere entregársela al municipio, podrá hacerlo sin tener que pasar por una expropiación forzosa. La misma enmienda también amplía qué gastos el municipio puede cobrar contra la propiedad. Además de las contribuciones y las multas, incluye expresamente los gastos administrativos y otros gastos del proceso de declaración. Y le da al municipio una autorización clara para descontar esos gastos del dinero que le toca pagar al dueño en la expropiación (lo que la ley llama "justa compensación"). Para activar el mecanismo, el municipio tiene que avisarle primero al CRIM, la agencia que cobra las contribuciones sobre propiedades.

Las propiedades sin dueño conocido se resolverán más rápido. El PS 777 añade un nuevo inciso al Artículo 4.010: cuando nadie compareció a oponerse a la declaración de estorbo y pasó un año sin que la propiedad sea reclamada, el municipio puede pedirle al tribunal que se la adjudique mediante una petición ex parte. Para hacerlo, tiene que haber publicado avisos en un periódico impreso y uno digital, y demostrar con declaración jurada qué hizo para tratar de localizar al dueño. La vía paralela, para las propiedades con herederos que no las reclaman, también se acorta: el plazo baja de cinco años a tres años. Y cuando un inmueble declarado estorbo no tiene titular, ni dueño vivo, ni heredero, el PS 777 dispone que la propiedad se adjudique directamente al municipio donde está ubicada, en lugar de seguir la regla general del Código Civil que la pasaba al Estado. En conjunto, las tres vías hacen que las propiedades abandonadas terminen más rápido en manos del municipio.

El inventario público de estorbos se hace más sencillo. Hoy, en la ficha de cada propiedad, el municipio tiene que enumerar cada hipoteca, cada gravamen y cada deuda con el CRIM. El PS 777 quita ese detalle: basta con la descripción que da el Registro de la Propiedad, si la propiedad está inscrita. La obligación de mantener el inventario en una plataforma digital de alto alcance público se mantiene; lo que se reduce es la carga de prepararlo. Eso facilita que más municipios lo cumplan y lo mantengan al día.

Cómo cambia la expropiación

El tribunal tendrá cinco días para entregar el título. Cuando el municipio radica la petición de expropiación junto a la declaración para tomar posesión de la propiedad, el PS 777 le da al tribunal un plazo máximo de cinco días para expedir el título. El proyecto original proponía 48 horas; la Cámara lo extendió a cinco días tras los señalamientos del Departamento de Justicia. También se quitó un lenguaje que permitía proceder con la expropiación aunque no hubiera un comprador interesado, atendiendo señalamientos sobre la justa compensación bajo la Constitución.

El dueño tendrá tres años para reclamar la justa compensación. Cuando el tribunal fija el valor de la propiedad expropiada, cualquier persona con derecho a ese dinero tiene tres años para pedirlo; si no, prescribe. El proyecto original lo reducía a dos años, pero la Cámara lo devolvió a tres tras advertencias del Departamento de Justicia. El PS 777 además escribe esa regla de tres años directamente en el Artículo 2.018, no solo en el procedimiento sumario del Artículo 4.012A.

El plazo para arreglar la propiedad baja de 60 a 30 días. Una vez que el municipio le notifica al dueño que su propiedad fue declarada estorbo, este es el plazo que tiene para limpiar o ejecutar las obras necesarias antes de que el municipio entre a hacerlo a su costa. Hoy son sesenta días. El PS 777 lo baja a treinta días. Es uno de los cambios prácticos más fuertes para los dueños y para las comunidades que ven cómo una propiedad pasa meses sin atender después de la declaración.

El municipio podrá saltarse la consulta de transacción. El PS 777 añade un Artículo 2.019 nuevo. Le permite al municipio adquirir o vender propiedades sin tener que pasar primero por la consulta de transacción y ubicación ante la Junta de Planificación, en estos casos: cuando el inmueble es parte de un proyecto que el municipio designe como estratégico, prioritario o de infraestructura crítica; cuando cumple con criterios federales bajo PROMESA (Sección 503); o cuando es un proyecto estratégico bajo la Ley 19-2017. También quedan exentas la venta a usufructuarios, poseedores, arrendatarios o inquilinos bajo el Artículo 2.025, y la venta de solares vacantes dentro del centro urbano. Esa exención puede ahorrar meses de trámites a los municipios que quieran mover propiedades adquiridas por la vía de estorbos a un uso productivo.

El municipio podrá certificar sus gastos. Cuando el municipio gasta dinero limpiando o demoliendo una propiedad, hoy tiene que anotar un gravamen en el Registro de la Propiedad. El PS 777 le da una opción adicional: emitir una certificación municipal de esos gastos. Esa certificación cuenta con prioridad cuando llega el momento de distribuir los fondos consignados en el tribunal. Para los municipios que gastan recursos limpiando propiedades abandonadas, eso mejora la recuperación de costos.

Si quieres comprarle un estorbo al municipio

El Artículo 4.012 permite que un ciudadano compre una propiedad declarada estorbo. Hoy, el comprador deposita en el municipio el valor de la tasación más un 10% para cubrir los costos del trámite (estudio de título, emplazamiento, gastos notariales, inscripción). El PS 777 aclara que ese 10% cubre también honorarios, no solo "costas." Es un cambio de redacción que precisa que el comprador asume los honorarios profesionales del trámite, no solo los gastos operacionales.

El PS 777 añade un requisito nuevo: antes de que comience la expropiación, el comprador y el municipio firman un contrato en el que el comprador se compromete a adquirir la propiedad. Eso le da al municipio mayor seguridad de que el comprador va en serio antes de gastar recursos en el proceso judicial. En la otra dirección, el PS 777 elimina un requisito que hoy tiene el comprador: cuando se le transfieren dos o más propiedades susceptibles de agruparse, hoy tiene seis meses para otorgar el instrumento público de agrupación e inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Esa obligación desaparece.

El retracto convencional del Artículo 4.014 también cambia. Esa figura le permite al municipio recuperar una propiedad que vendió como estorbo si el comprador no cumple con la rehabilitación. Hoy aplica cuando el comprador no rehabilita la propiedad dentro de un año desde que recibió el título, o cuando no realiza la agrupación cuando corresponde. El PS 777 amplía las acciones que detienen el retracto: rehabilitación, reconstrucción, restauración o demolición. Y elimina el disparador relacionado con la agrupación, en sintonía con el cambio al Artículo 4.012. El municipio conserva la facultad de retracto, ahora medida contra ese conjunto más amplio de acciones esperadas del comprador.

Servicios tecnológicos: una autorización nueva para contratar

El PS 777 le añade al Artículo 2.014, que regula la contratación municipal de servicios, un nuevo inciso (d): "Contratos de servicios técnicos y especializados en tecnología." El Artículo 2.014 ya permitía a los municipios contratar servicios profesionales, técnicos y consultivos, así que la facultad de fondo no es nueva. Lo que el inciso (d) añade es concreto. Reconoce de forma expresa la categoría de servicios especializados en tecnología y enumera los fines que la justifican: la eficiencia operativa, la modernización digital de procesos municipales y la generación o maximización de ingresos a través de tecnología. Los honorarios se fijan a valor de mercado, dentro de un marco de razonabilidad por parte del municipio.

La cláusula operativa más importante es la última. El PS 777 dice que este tipo de contrato no es un contrato de cobro de deudas. Los contratos de cobro de deudas, regulados en el Artículo 1.018(r), tienen topes de honorarios y restricciones específicas. Al sacar los contratos de tecnología de ese régimen, el PS 777 los pone bajo el estándar más flexible del 2.014(d): valor de mercado y razonabilidad. Según el informe de la Comisión y la Exposición de Motivos, el propósito declarado de esta enmienda es la modernización, la eficiencia administrativa y la consistencia con la Ley 215-2024.

Aquí pasamos de describir la ley a dar nuestra lectura. En los últimos años, varias entidades privadas y sin fines de lucro administraron procesos de estorbos en varios municipios. El Centro de Periodismo Investigativo documentó en 2023 señalamientos sobre ese modelo, incluyendo comisiones descontadas de la justa compensación de los dueños expropiados y controversias sobre el manejo de fondos municipales. Con ese contexto, leemos el Artículo 2.014(d) como una herramienta útil: le da al municipio una base contractual clara para invertir en infraestructura tecnológica que haga el proceso de estorbos más transparente y verificable, con honorarios a valor de mercado y fuera del régimen de cobro de deudas. Conviene ser claros en un punto: ni el informe de la Comisión ni la Exposición de Motivos vinculan el 2.014(d) con ese historial de intermediación. Esa conexión es nuestra lectura, no un propósito declarado por la Legislatura.

En términos prácticos, el Código Municipal ya obliga a los municipios a publicar su inventario de estorbos en una plataforma digital de alto alcance público y a cumplir requisitos formales de notificación y documentación. Sostener esos requisitos requiere infraestructura digital, y el Artículo 2.014(d) le da al municipio una base contractual clara para adquirirla.

El cambio a "Obligaciones Estatutarias"

El PS 777 también modifica una definición del Artículo 8.001: la de "Obligaciones Estatutarias." Esa categoría agrupa las deudas que el municipio tiene que pagar con prioridad. Hoy la definición incluye deudas del municipio con "entidades, con o sin fines de lucro, y personas, naturales o jurídicas." El PS 777 reorganiza ese núcleo, que ahora gira alrededor del CRIM, las entidades gubernamentales y las corporaciones públicas. El pago de las sentencias finales de los tribunales se mantiene dentro de la definición. El informe de la Comisión describe el propósito del cambio en términos generales: alinear la definición con legislación reciente y proteger los intereses fiscales municipales.

El efecto práctico es más matizado de lo que parece a primera vista. La nueva redacción conserva expresamente, entre los renglones incluidos, "los gastos a que esté legalmente obligado el Municipio por contratos ya celebrados." Es decir: las deudas bajo contratos ya formalizados siguen contándose como obligaciones estatutarias. Lo que se reordena es la categoría general, no las obligaciones contractuales existentes. El informe no vincula este cambio con el proceso de estorbos en particular; es una enmienda de definición de alcance general.

Qué no cambia

El procedimiento sumario del Artículo 4.012A, que creó la Ley 114-2024, se mantiene; el PS 777 solo le ajusta dos detalles sin alterar el procedimiento. La prioridad de acceso para familias con oportunidades limitadas en el mercado tradicional sigue siendo obligación del municipio. La cancelación de la deuda con el CRIM cuando la titularidad pasa al municipio por utilidad pública o vivienda asequible se conserva, aunque el Artículo 4.010(d) se enmienda en otros aspectos de redacción. Lo que el municipio puede descontar de la justa compensación se mantiene sustancialmente igual (deudas con el CRIM, multas y gastos de limpieza y mantenimiento), con la adición expresa, vía Artículo 1.008(h), de los gastos administrativos y otros gastos relacionados a la declaración. La obligación de publicar el inventario en una plataforma digital pública se mantiene. Y sigue protegida la familia que vive en una propiedad como su residencia principal con dominio sobre ella: esa estructura no se considera estorbo público, ahora en un inciso (g) propio del Artículo 4.010.

Qué sigue

El PS 777 necesita la firma de la Gobernadora para convertirse en ley. Estaremos monitoreando su trámite en el Sistema Único de Trámite Legislativo y actualizaremos esta guía cuando haya novedades.

Estorbos.com es una iniciativa ciudadana independiente basada en la Ley 107-2020 y la Ley 114-2024. Publicamos el inventario de propiedades declaradas estorbo público en los 78 municipios de Puerto Rico y guías independientes sobre el proceso legal.