In Paths A and B, the property moves from the original owner to an acquirer because someone asked for it. Path C works in reverse: the municipality expropriates the declared nuisance property by its own decision, keeps the title, and then sells it, normally at a public auction open to anyone.1 For the buyer it is the simplest path to understand: no letter, no appraisal deposit, no prior contract; there is a call, a bid package, and an offer.
One honest clarification before starting: this model is not a mechanism with its own name in the Municipal Code. It is the combination, allowed by law, of Article 2.018 expropriation with the general rules for selling municipal property. The other two paths, the Article 4.012 letter of intent and the Article 4.012A summary track, are mechanisms with their own rules. This guide walks the model's four phases in order.
Why the law allows expropriating nuisances
Forced expropriation requires a public purpose, and Article 2.018 solves that requirement in two ways. First, it recognizes as a purpose the property declared a public nuisance as established in the Code, with no location consultation needed;7 and (a)(2)(v) goes further: it authorizes expropriating abandoned, vacant, or idle structures and lots, whether or not they are public nuisances, for the purpose of transferring their title to persons, corporations with or without profit motive, developers, and contractors with a legitimate interest in keeping them in good condition.8 In other words: abandonment itself, with or without a formal declaration, can ground the expropriation when it favors the public interest.
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Phase 1: the public utility ordinance
The process starts in the Municipal Legislature. The Mayor asks it to approve an ordinance declaring the public utility of the property to be acquired, and that ordinance has mandatory content: identifying the property, the public purpose it will serve, the funds available and reserved to cover the full just compensation,9 the amount per the valuation report, and the Mayor's authority to expropriate and to sign the Declaration for Acquisition and Material Delivery. The use the property is destined for and the fitness of the site are not reviewable by the courts,10 but the notified owner can answer the complaint and contest the public character of the use.11
Before reaching the court, the municipality must also prepare its complete case file. The law demands four pieces:
- A fresh registry certification: a Property Registry certification issued within the prior six months12 (with a recent title study if it is older than three).
- A plan: a survey plan of the property,13 so there is no doubt about what is being expropriated.
- The parties: the identification of everyone with an interest,14 from record owners to occupants.
- A professional valuation: a valuation report prepared by licensed professional real estate appraisers,15 approved by a distinct reviewing appraiser or, failing that, reviewed by the CRIM.
Phase 2: the expropriation in court
With the ordinance and the file, the municipality files the Expropriation Petition before the Court of First Instance. The proceeding is in rem in nature:16 it runs against the property, and anyone occupying it or claiming an interest may appear and assert their right even if not named in the complaint.17 Three rules define this phase:
- Title passes in days, not years. Once the Petition is filed with the Declaration for Acquisition and Material Delivery (Rule 58.3 of Civil Procedure), the court issues within a jurisdictional term of five (5) days the absolute title in the municipality's favor.18 Neither an appeal nor a bond stops that vesting.19
- No initial deposit for declared nuisances. The municipality deposits no money when filing the complaint; that obligation begins when the defendant appears.20 This relief was introduced by Act 114-2024, and it reduces the up-front economic burden on the expropriating municipality.
- Compensation is based on reasonable market value (Art. 2.018(a)(11)).21 The judgment sets it and includes interest at the annual rate regulated by the OCIF Financial Board,22 computed on a simple basis on the additional amount granted above what was deposited, from acquisition to payment. Whoever is entitled to the compensation has three (3) years from the judgment to claim it;23 once the term runs, the action prescribes.
- Material possession has its own order. From the vesting, the court may set the term and conditions under which the possessors of the expropriated property must deliver material possession40. Practical translation: if the property has occupants, their departure runs on a court order with the calendar the court sets, and anyone planning to buy afterward should ask what state of possession the property is in.
And one final caveat in this phase: subject to Rule 58.8, the municipality may withdraw from the acquisition, in whole or in part, and in that case title reverts to its former owners41.
Phase 3: the Legislature authorizes the sale
With title in municipal hands, the property is municipal property, and selling it has its own rules. Every sale, exchange, encumbrance, lease, donation, or assignment of municipal property must be approved by the Municipal Legislature through an ordinance or resolution (Art. 2.021).24 And the general rule is clear: the sale and lease of municipal property must be done through public auction, with the express exceptions25 the Code itself lists, covered below.
Phase 4: the public auction, step by step
This is how the sale works when it goes to auction:
- The notice. Every public auction notice is published no less than ten (10) days in advance,26 at least once in a newspaper of general circulation and on the municipality's high-reach digital platform or social network, if it has those tools. That is where you learn what is for sale and when.
- The bid package. The concrete conditions of each auction (deposits, payment form, bidder requirements) are set by the municipality in its bid package or instructions. The Auction Board may also set the amount of the provisional bond to secure the bidder's participation.27 Amounts and deadlines change from call to call: always verify them in the official bid package.
- The award. In sales of real property, the Board awards to the highest bidder. It has two caveats: it may award to another bidder when the public interest justifies it, stating the reasons in writing (Art. 2.040(a)),28 and it may reject bids when the bidder lacks responsibility or owes debts to the municipality or the Puerto Rico or federal government.29
- Notice and review. The award is notified to all bidders with a warning of the jurisdictional term of ten (10) days to seek review before the Court of Appeals.30
- If no one shows. The Board may declare the auction deserted when no bidder appears, and then call a second auction or recommend the administrative handling the Municipal Legislature authorizes (Art. 2.040(d)).31
This phase's numbers, together:
| Auction rule | Number |
|---|---|
| Advance announcement | Published 10 or more days ahead |
| Provisional bond | Amount set by the Auction Board in the bid terms |
| Review of the award | 10 jurisdictional days before the Court of Appeals |
| Deserted auction | A second auction, or the administrative route the Legislature authorizes |
After winning: payment, deed, and the year of work
Once you win, you pay the balance and receive the deed in the form and terms the bid package provides. And the closing rule common to every path applies: from the transfer runs the Article 4.014 year to rehabilitate, rebuild, restore, or demolish, or the municipality may exercise the conventional repurchase right.32
The no-auction sales the Code allows
The auction is the rule, not the only route. The Code lists express exceptions, and two matter especially in the nuisance world:
- The sale to whoever already lives there or occupies it. The municipality may sell without auction the built lots held in usufruct,33 through an ordinance approved by an absolute majority of the Legislature,36 and also to the usufructuary or de facto possessor, lessee, occupant, or tenant34 of built lots in private possession. For lots devoted to housing, the price may even be below the CRIM appraisal.35 It is the route the law provides to regularize families who have occupied a property for years.
- The Community Land Bank. Municipalities that created a CLB by ordinance (Art. 4.005) can channel abandoned, vacant, or ruined properties into that nonprofit entity as an alternative to the auction.37 The detail is in the affordable housing, auctions, and CLB guide.
The optional acceleration: the summary track inside Path C
Nothing stops the municipality from combining pieces: if it wants the expropriation lawsuit even faster, it can use the summary procedure of Article 4.012A, with its unextendable terms of 20 days to answer (30 by edicts), default judgment in 5 days,38 trial between 15 and 30 days, judgment in 5 days, and 15 days to appeal.39 That full path is explained in the Path B guide.
Where this model is used
The legal tools are available to all 78 municipalities: Article 2.018 has been in the Code since 2020, and Act 114-2024 reinforced it by removing the filing deposit for declared nuisances. In the 2025-2026 series, five municipalities adopted regulations on the declaration, expropriation, and disposal of public nuisances along these lines, by approval date per the SUTRA records:
| Municipality | Ordinance | Approved |
|---|---|---|
| San Lorenzo | Ord. 26 | 01/28/20262 |
| Yauco | Ord. 61 | 04/24/20263 |
| Cidra | Ord. 50 | 05/08/20264 |
| San Germán | Ord. 36 | 06/26/20265 |
| Guayanilla | Ord. 41 | 06/26/20266 |
Other municipalities run nuisance auctions under earlier regulations of their own or combine this model with the other paths; each municipality's page on estorbos.com shows what is available.
How to participate, in practice
This path has no prior forms and no letter of intent: your work consists of following the announcements and preparing your bid. Follow the calls through the channels the law itself requires (a general circulation newspaper and the municipality's digital platform), review your municipality's expropriated and sold properties at estorbos.com/explorar, get the bid package for every auction that interests you, and show up on the appointed day meeting its identification and bond requirements. If your municipality does not use this model and you want a declared property, your route is Path A or, if you qualify for its priority, Path B. The full comparison is in the difference between the legal paths.
Sources
- 1.
Ley 107-2020, Código Municipal de Puerto Rico - texto consolidado OGP (rev. 4 de junio de 2026), según enmendada por las Leyes 114-2024 y 97-2026; los Artículos 2.018 (expropiación forzosa), 2.021 y 2.025 (enajenación de propiedad municipal) y 2.035 y 2.040 (subasta pública y Junta de Subastas) sostienen este modelo
- 2.
San Lorenzo, Ordenanza Núm. 26, Serie 2025-2026 (aprob. 28/01/2026) - registro en SUTRA
- 3.
Yauco, Ordenanza Núm. 61, Serie 2025-2026 (aprob. 24/04/2026) - registro en SUTRA
- 4.
Cidra, Ordenanza Núm. 50, Serie 2025-2026 (aprob. 08/05/2026) - registro en SUTRA
- 5.
San Germán, Ordenanza Núm. 36, Serie 2025-2026 (aprob. 26/06/2026) - registro en SUTRA
- 6.
Guayanilla, Ordenanza Núm. 41, Serie 2025-2026 (aprob. 26/06/2026) - registro en SUTRA
- 7.
Art. 2.018(a)(2)(iv), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 81: «estorbo público según lo establecido en este Código, no teniendo que cumplir con la presentación de una consulta de ubicación ante la Oficina de Gerencia de Permisos.»
- 8.
Art. 2.018(a)(2)(v), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 81: «que las estructuras abandonadas o solares abandonados, yermos o baldíos en las comunidades, que estén en estado de abandono, constituyendo o no estorbos públicos, sean objeto de expropiación por el municipio donde ubiquen, con el propósito de transferir su titularidad a personas, corporaciones con o sin fines de lucro, desarrolladores, contratistas y cualesquiera otros que tengan un legítimo interés»
- 9.
Art. 2.018(a)(4), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 81: «La ordenanza antes mencionada deberá identificar la propiedad, interés o derecho a expropiarse, el fin público al que será destinado, los fondos disponibles y reservados para cubrir la totalidad de la justa compensación»
- 10.
Art. 2.018(a)(4), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 81: «el uso para el cual se destina la propiedad a adquirirse mediante la expropiación, la naturaleza o extensión del derecho a adquirirse, la cantidad de terreno a expropiarse, y la necesidad o lo adecuado del sitio en particular que se expropia, no podrá ser objeto de revisión por los tribunales»
- 11.
Art. 2.018(a)(4), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 81: «este tendrá la oportunidad de presentar una contestación ante el Tribunal y levantar las defensas y objeciones que tenga sobre el carácter público del uso»
- 12.
Art. 2.018(a)(5), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 82: «una certificación expedida por el Registro de la Propiedad dentro de los seis (6) meses anteriores a la presentación de la demanda»
- 13.
Art. 2.018(a)(6), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 82: «los municipios deberán realizar un plano de mensura donde se describa la ubicación, linderos, cabida y codificación de la propiedad a adquirirse»
- 14.
Art. 2.018(a)(8), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 83: «Los municipios deberán identificar a todas las personas, ya sean naturales o jurídicas, que tengan algún interés o derecho sobre la propiedad o derecho a ser adquirido»
- 15.
Art. 2.018(a)(7), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 82: «Los municipios contratarán los servicios de evaluadores profesionales de bienes raíces, debidamente autorizados a ejercer dicha profesión, a los fines de establecer el valor actual de la propiedad a adquirirse»
- 16.
Art. 2.018(a)(9), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 83: «Dicho procedimiento será de naturaleza "in rem"»
- 17.
Art. 2.018(a)(9), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 83: «Todas las personas que ocupasen cualesquiera de las propiedades descritas en la Petición de Expropiación, que tuviesen o pretendiesen tener cualquier interés en la misma o en los daños y perjuicios ocasionados por la expropiación, aunque no se les mencionase en ella, podrán comparecer y alegar su derecho»
- 18.
Art. 2.018(a)(10), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 83: «el Tribunal expedirá en un término jurisdiccional de cinco (5) días el título absoluto de dominio de dicha propiedad»
- 19.
Art. 2.018(a)(10), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 84: «ningún recurso de apelación, ni ninguna fianza o garantía que pudiese prestarse, podrá tener el efecto de evitar o demorar la adquisición o investidura del título de las propiedades»
- 20.
Art. 2.018(a)(10), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 83: «En las expropiaciones de propiedades declaradas estorbos públicos bajo cualquier disposición de expropiación provista en este Código, el Municipio no vendrá obligado a consignar dinero alguno sobre la expropiación al radicar la demanda. Dicha obligación comenzará al momento en que él o los demandados comparezcan al tribunal»
- 21.
Art. 2.018(a)(11), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 84: «Justa Compensación (Valor Razonable en el Mercado)...En el caso de compra o expropiación forzosa de la propiedad particular para fines de utilidad pública»
- 22.
Art. 2.018(a)(11), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 84: «debiendo la sentencia incluir, como parte de la justa compensación concedida, intereses al tipo anual, computados sobre una base simple, que fije por reglamento la Junta Financiera de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras»
- 23.
Art. 2.018(a)(10), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 83: «tendrá tres años para reclamarla. Transcurrido dicho término, la acción para reclamar la cuantía determinada por el tribunal estará prescrito»
- 24.
Art. 2.021, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 87: «Toda permuta, gravamen, arrendamiento, venta, donación o cesión de propiedad municipal deberá ser aprobada por la Legislatura Municipal, mediante ordenanza o resolución al efecto.»
- 25.
Art. 2.021, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 87: «La venta y arrendamiento de cualquier propiedad municipal deberá hacerse mediante el proceso de subasta pública. Estarán exceptuados de los procesos de subasta pública los siguientes:»
- 26.
Art. 2.035, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 98: «Todo anuncio de subasta pública, solicitud de propuestas y solicitud de cualificaciones se hará con no menos de diez (10) días de anticipación a la fecha de celebración de la misma, mediante publicación por lo menos una (1) vez en un (1) periódico de circulación general en Puerto Rico y en una plataforma digital o red social de alto alcance público»
- 27.
Art. 2.040(c), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 104: «la Junta de Subastas podrá fijar el monto de la fianza provisional para asegurar la participación del licitador en la subasta»
- 28.
Art. 2.040(a), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 103: «En el caso de ventas o arrendamiento de bienes muebles e inmuebles adjudicará a favor del postor más alto.»
- 29.
Art. 2.040(b), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 104: «podrá rechazar la licitación o las licitaciones que se reciban como resultado de una convocatoria, cuando considere que el licitador carece de responsabilidad o tiene una deuda con el municipio o el Gobierno de Puerto Rico o Gobierno federal»
- 30.
Art. 2.040(a), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 103: «apercibiéndolos del término jurisdiccional de diez (10) días para solicitar revisión judicial de la adjudicación ante el Tribunal de Apelaciones»
- 31.
Art. 2.040(d), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 104: «La Junta de Subasta podrá declarar desierta una subasta cuando no comparezca ningún licitador. Cuando la Junta de Subasta rechace las licitaciones recibidas o se declare desierta una subasta, podrá convocar una segunda subasta o recomendar a la Legislatura Municipal que autorice atender el asunto administrativamente»
- 32.
Art. 4.014, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 247: «Cuando el adquirente, durante el año contado a partir de la transferencia de la titularidad del inmueble, no haya realizado la rehabilitación, reconstrucción, restauración o demolición de la propiedad adquirida, el Municipio podrá ejercer la acción de retracto convencional»
- 33.
Art. 2.025, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 90: «El municipio podrá vender los solares en usufructo que incluyan edificaciones de los usufructuarios de los mismos, sin necesidad de subasta pública»
- 34.
Art. 2.025, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 90: «También podrá vender, sin necesidad de subasta pública, al usufructuario o poseedor de hecho, arrendatario, ocupante o inquilino del solar de que se trate»
- 35.
Art. 2.025(a)(1), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 90: «el precio de venta podrá ser menor al valor de tasación que fije el CRIM»
- 36.
Art. 1.040(a), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 47: «requerirán la aprobación de la mayoría absoluta...La venta, sin subasta, de solares edificados a los usufructuarios o poseedores de hecho de los solares, o a los arrendatarios, ocupantes o inquilinos de las casas o solares.»
- 37.
Art. 4.005, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 233: «Los CLB, podrán ser creados por los municipios con el fin de adquirir propiedades abandonadas, vacantes o en ruinas para rehabilitarlas y así retornarlas a un uso productivo.»
- 38.
Art. 4.012A(b), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 246: «tendrán un término de veinte (20) días para contestar la demanda y establecer sus defensas y treinta (30) días si fue emplazado mediante edictos. Este término será improrrogable y de no contestar en el término señalado el Tribunal le anotará la rebeldía y dictará sentencia en un término no mayor de cinco (5) días.»
- 39.
Art. 4.012A(c)-(e), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 246: «el Tribunal citará para juicio, el que será celebrado en un término no menor de quince (15) días ni mayor de treinta (30) días de haberse contestado la demanda. (d) Una vez celebrado el juicio el Tribunal dictará sentencia en un término no mayor de cinco (5) días. (e) El término para presentar recurso de apelación al Tribunal de Apelaciones será de quince (15) días.»
- 40.
Art. 2.018(a)(10), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 83: «Desde ese instante el Tribunal podrá fijar el término y las condiciones bajo las cuales los poseedores de los bienes expropiados deberán entregar la posesión material de los mismos al demandante.»
- 41.
Art. 2.018(a)(12), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 85: «queda autorizado para desistir, total o parcialmente, de la adquisición de cualquier propiedad ... y el título de dicha propiedad revertirá total o parcialmente, según sea el caso de desistimiento, a sus antiguos dueños»
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