If you read about public nuisances in a guide, an ordinance or a municipal regulation written before mid-2026, you may be looking at superseded rules. The law changed twice in two years. This guide lays out the map: which law governs, what each reform touched, and what the text says today.
The map of laws
- Act 107-2020 - Puerto Rico Municipal Code (August 13, 2020): consolidated the public-nuisance regime in Book IV, Articles 4.007 through 4.014, with the definition in Article 8.001. It is the base law.
- Act 27-2022: a first round of adjustments to Articles 4.010 and 4.012, per the consolidated text's amendment records.6
- Act 114-2024 (July 29, 2024): the big reform. It touched Articles 1.008, 2.018, 4.008, 4.009, 4.010, 4.011 and 4.012, and added Article 4.012A (the summary procedure).7
- Act 97-2026 (June 1, 2026): the most recent reform. It touched Articles 1.008, 2.018, 4.009, 4.010, 4.011, 4.012, 4.012A and 4.014 again, plus the public-nuisance definition of Article 8.001 (definition 98), whose current text was fixed by this act.1354
Everything below describes the Municipal Code's current text after those reforms.
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What today's system owes to Act 114-2024
- The summary procedure (Art. 4.012A). The municipality can expropriate declared nuisances on a timeline of days: 20 days to answer (30 by edict), default judgment in 5 days, trial in 15-30 days, judgment in 5 days, appeal in 15 days. It includes the first-year priority8 for people with limited opportunities in the traditional market when the property can be rehabilitated as a residence, and the exclusion of third-party acquirers and investors. Full guide: Art. 4.012A.
- Expropriating without depositing at filing. In expropriations of properties declared public nuisances, under any route in the Code, the municipality is not required to deposit money when filing the complaint; the obligation arises when the defendant appears (Art. 2.018(a)(10)).9 The same article sets three (3) years to claim the compensation fixed by judgment.10
- The tiered fines of Art. 4.010. A quarterly fine of $1,000 to $5,000 when the municipality performed the work;11 recidivism: first between $1,000 and $1,500, second between $2,000 and $3,500, and a fixed $5,000 for each additional one - per property of the notified owner.12
- The powers of Art. 1.008(h). Once the property is declared, the municipality may acquire, accept, expropriate, attach, encumber and execute the property to collect taxes, fines and program costs, notifying CRIM to activate the mechanism.13
What Act 97-2026 brought or refined
These rules stand out in the text in force after Act 97-2026:
- Thirty (30) days to perform the works after the declaration (Art. 4.010).22 The text in force cut from sixty to thirty the days an owner has to perform or comply with the order from notice of the declaration; once it lapses, the municipality may do the works at the owner's expense. Municipal regulations adopted before June 2026 still say sixty.
- The occupied principal residence is not a nuisance (Art. 4.010(g)). "A structure occupied as the principal residence of a possessor exercising dominion over the property shall not be considered a public nuisance." It is the most important protection14 for owners who live in their property.
- Adjudication terms for unclaimed properties (Art. 4.010(e)-(f)). No living owner and no heirs: title is adjudicated to the municipality. Heirs who do not claim for more than three (3) years from the declaration: adjudication to the municipality by court order, through an ex parte petition with proof of the notifications.15 And where no one ever appeared (notified as "unknown person"): adjudication after more than one (1) year unclaimed, with a sworn statement of the efforts made.16
- The Art. 4.012 case is capped at one (1) year, from the answer or default to the resolution on the merits (Art. 4.012(f)),1721 and the article details the solicitante-adquiriente's financial responsibilities (Arts. 4.012(b)-(e)).
- The extension regime for orders (Art. 4.009). Repairs: a term of no more than 30 days, with extensions that combined cannot exceed one (1) year, and a 10-day window18 for the municipality to comment on each extension. Demolition: a term of no more than 30 days, an extension of up to 90 days, and the municipality's cost certification19 as a priority element when distributing deposited funds.
- The conventional retraction (Art. 4.014): if the acquirer does not carry out the rehabilitation, reconstruction, restoration or demolition during the year following the transfer, the municipality may recover the property under the Civil Code.20
What this means for municipal regulations
Each municipality implements the Code with its own regulation adopted by ordinance. The two reforms triggered waves of new regulations: a large one in 2024-2025 after Act 114-2024, and one just beginning after Act 97-2026 - for example, Adjuntas amended its regulation on June 30, 2026 expressly "to conform it" to Act 97 of 2026 (Ord. 31, Series 2025-2026).2
Two practical consequences:
- A municipal regulation adopted before June 2026 remains in force until repealed, but where it contradicts the Code's current text, the Code controls. Always check both layers.
- Expect more municipal amendments through 2026-2027. On estorbos.com we keep the per-municipality guides aligned with the instrument in force; read how the process changes by municipality.
How to stay current
Estorbos.com's guides cite the law in force with its amendments and are updated when the Code or the municipal regulations change. If something you read elsewhere does not match these rules - quarterly fines described without the $1,000 floor, different adjudication terms, or no special treatment for the occupied principal residence - it probably describes the text before these reforms. For the full process under current law, start with what a public nuisance is and the owner's guide.
Sources
- 1.
Ley 107-2020, Código Municipal de Puerto Rico - texto consolidado OGP (rev. 4 de junio de 2026), según enmendada por las Leyes 114-2024 y 97-2026
- 2.
Adjuntas, Ordenanza Núm. 31, Serie 2025-2026 (30/06/2026) - enmienda su reglamento para atemperarlo a la Ley 97-2026; registro en SUTRA
- 3.
Ley 97-2026 (1 de junio de 2026), texto de la ley radicado en SUTRA
- 4.
Título de la Ley 97-2026, Ley 97-2026 (texto de la ley radicado en SUTRA), pág. 1: «4.012; 4.012A y los incisos (f) y (g); 4.014; 6.007; 6.016; 7.200 para añadir un nuevo inciso (k); y 8.001»
- 5.
Título de la Ley 97-2026, Ley 97-2026 (texto de la ley radicado en SUTRA), pág. 1: «modificar las definiciones de "Estorbo Público" y "Obligaciones Estatutarias"»
- 6.
Art. 4.010, registro de enmiendas OGP, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 244: «[Enmiendas: Ley 27-2022; Ley 114-2024; Ley 97-2026]»
- 7.
Art. 4.012A, registro de enmiendas OGP, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 247: «Añadido por la Ley 114-2024»
- 8.
Art. 4.012A(b), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 246: «tendrán un término de veinte (20) días para contestar la demanda y establecer sus defensas y treinta (30) días si fue emplazado mediante edictos. Este término será improrrogable y de no contestar en el término señalado el Tribunal le anotará la rebeldía y dictará sentencia en un término no mayor de cinco (5) días.»
- 9.
Art. 2.018(a)(10), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 83: «En las expropiaciones de propiedades declaradas estorbos públicos bajo cualquier disposición de expropiación provista en este Código, el Municipio no vendrá obligado a consignar dinero alguno sobre la expropiación al radicar la demanda. Dicha obligación comenzará al momento en que él o los demandados comparezcan al tribunal»
- 10.
Art. 2.018(a)(10), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 83: «tendrá tres años para reclamarla. Transcurrido dicho término, la acción para reclamar la cuantía determinada por el tribunal estará prescrito»
- 11.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «se le impondrá una multa trimestral al titular, a ser pagada al Municipio donde esté situada la propiedad inmueble, la cual será no menor de mil (1,000) dólares ni mayor de cinco mil (5,000) dólares.»
- 12.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «Se multará por la primera reincidencia no menos de mil (1,000) dólares, pero nunca más de mil quinientos (1,500) dólares. En caso de una segunda reincidencia la multa no será menor de dos mil (2,000) dólares, ni mayor de tres mil quinientos (3,500). Por cada reincidencia adicional se impondrá una multa fija de cinco mil (5,000) dólares.»
- 13.
Art. 1.008(h), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 10: «el Municipio podrá adquirir, aceptar, expropiar, embargar, gravar y ejecutar cualquier propiedad declarada estorbo público para el cobro de contribuciones sobre la propiedad, multas, gastos administrativos, otros gastos relacionados a la declaración de estorbo público»
- 14.
Art. 4.010(g), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 244: «Para fines de este Artículo no se considerará un estorbo público la estructura ocupada como residencia principal de un poseedor que ejerce dominio sobre la propiedad.»
- 15.
Art. 4.010(e), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 243: «Cuando el inmueble tenga heredero(s), pero hayan pasado más de tres (3) años, luego de haber sido declarado estorbo público, sin ser reclamado, el mismo será adjudicado al Municipio donde esté sito, mediante mandamiento judicial.»
- 16.
Art. 4.010(f), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 244: «no compareció ningún titular ni persona alguna con un derecho real sobre la propiedad a oponerse a la declaración y haya pasado más de un (1) año, luego de haber sido declarado estorbo público, sin ser reclamado, el mismo será adjudicado al Municipio»
- 17.
Art. 4.012(f), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 245: «El pleito judicial, desde la contestación a la demanda o la anotación en rebeldía, en caso de no contestar la demanda en el tiempo estipulado por las Reglas de Procedimiento Civil, hasta la resolución en sus méritos, no podrá exceder de un (1) año.»
- 18.
Art. 4.009(b), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 241: «En ningún caso el conjunto de prórrogas excederá de un (1) año.»
- 19.
Art. 4.009(c), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 241: «se ordenará su demolición y limpieza, por cuenta del propietario, poseedor o persona con interés, dentro de un término de tiempo razonable, que no será mayor de treinta (30) días. A petición de parte, por razón justificada y circunstancias extraordinarias, el Oficial Examinador podrá conceder una prórroga no mayor de noventa (90) días»
- 20.
Art. 4.014, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 247: «Cuando el adquirente, durante el año contado a partir de la transferencia de la titularidad del inmueble, no haya realizado la rehabilitación, reconstrucción, restauración o demolición de la propiedad adquirida, el Municipio podrá ejercer la acción de retracto convencional»
- 21.
Art. 4.012(f), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 245: «pleito judicial, desde la contestación a la demanda o la anotación en rebeldía, en caso de no contestar la demanda en el tiempo estipulado por las Reglas de Procedimiento Civil, hasta la resolución en sus méritos, no podrá exceder de un (1) año.»
- 22.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «si el propietario no realiza o cumple con la orden expedida, según lo antes dispuesto, dentro del término de treinta (30) días a partir de la notificación de la declaración»
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