Luquillo adopted its public nuisance regulation through Ordinance No. 07, Series 2025, passed by the Municipal Legislature on October 16, 2025 and signed by the mayor on October 31, 2025.1 It repeals Ordinance 11, Series 2019-2020. It follows the template several recent municipalities share (default, monthly fines, fixed fees), but with three stamps of its own: it is the only one that commits to holding community meetings about the program, it fines sign-removal at $500, and its costs carry a 30% administrative surcharge.
What only Luquillo has: community meetings
The regulation dedicates a full article to keeping the community informed: the Municipality will plan open community meetings to show the nuisance program's progress and educate about the process. Each meeting must be announced thirty (30) days in advance on the Municipality's social media,4 with physical copies of the regulation available, email collection to send it digitally, and the option of showing attendees the inventory of abandoned or declared properties.5 If you are interested in buying in Luquillo, those meetings are the natural entry point.
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How a case begins and your 30 days
The local definition requires the structure to be uninhabited and abandoned: it is indispensable that the lot or structure not be occupied by anyone.6 The process starts on the Municipality's initiative (which the regulation calls the Office or the Department) or with any citizen's complaint, with a public form,7 and agreements with community organizations to build inventories are allowed. The investigation looks for owners at CRIM, the Property Registry and the Corporations Registry.
If there are grounds, a preliminary determination is served with the alleged faults. From that notice you have thirty (30) calendar days to request an administrative hearing before an Examining Official, or to oppose through a written answer within the same term.8 Notice arrives personally or by certified mail, re-sent by regular mail if returned unclaimed; if whereabouts are unknown or the property is unrecorded, a notice is published in one newspaper and one digital outlet, with no court order, and a copy is posted in a visible spot on the property.9
If you neither answer nor appear, default is entered: it is taken as acceptance of the property's condition and the Municipality is authorized to directly issue the final declaration resolution.10 And once default is entered, later fines and communications are no longer served on you: they accumulate in the case file.11
The hearing and the terms to cure
If you appear, the Examining Official appointed by the Mayor decides in writing (the regulation does not require an engineer or attorney, but Article 4.009 of the Municipal Code does, and where they differ the Code controls). If the declaration proceeds, the order grants up to thirty (30) calendar days to eliminate the faults,12 with extensions for proven extraordinary circumstances (the Department weighs in within ten days): combined, up to ninety (90) days for demolition and cleanup and up to one (1) year for the rest.13 Once the term lapses, or without an appearance, the Municipality may close, repair, clean or demolish starting sixty (60) calendar days after notice of the final resolution.14
The key deadlines at a glance
| Step | Term | If it lapses |
|---|---|---|
| Oppose or request a hearing | 30 calendar days from the preliminary determination | Default: expedited declaration and no further notices |
| Comply with the Examining Official's order | Up to 30 calendar days | Final public nuisance declaration |
| Extensions for demolition and cleanup | Maximum 90 days combined | The Municipality executes at your expense |
| Extensions in all other cases | Maximum 1 year combined | The Municipality executes at your expense |
| Municipal intervention after the resolution | From 60 calendar days | Cleanup, closure or demolition at your expense |
| Community meeting announcements | 30 days in advance on social media | The Municipality's own obligation |
| Unclaimed heirs (current Code) | 3 years from the declaration | Adjudication to the municipality (the regulation still speaks of 5) |
The fines: four tracks, and one is for the sign
Luquillo adopted the model's three fines and added a fourth of its own. The escalating monthly fine runs for the mere existence of the nuisance, grounded on Articles 1.009 and 1.039 of the Code, accruing automatically until the condition is cured.15
| Fine | Amount | When it applies |
|---|---|---|
| With the final declaration | $500 | Imposed within the resolution itself |
| First month uncured | $1,500 | Automatic, monthly |
| Second month | $3,500 | Automatic, monthly |
| Third month onward | $5,000 per month | Automatic until the condition is cured |
| Quarterly for municipal cleanup | $5,000 flat | If the Municipality cleaned or demolished for you (the Code frames it between $1,000 and $5,000) |
| Repeat offense | $1,500 / $3,500 / $5,000 | Closed property that relapses into nuisance condition |
| Removing the sign | $500 flat per sign | For each final-declaration sign removed |
On top comes the fixed fee per step, the priciest in the group: $100 per inspection, $60 per follow-up, $250 for the preliminary report, $70 for the complaint, $150 for the sign, $45 for the registry investigation and $450 in legal costs, plus a 30% administrative surcharge on the subtotal (triple the 10% used by neighboring municipalities with this same template).19 If the Municipality cleans, it charges $500 per debris trip, $3.20 per square meter of lot, labor by the hour plus 35%, and machinery per FEMA's equipment rate schedule.20
Forgiveness exists, but with a double lock: it rests in the Mayor's discretion with the consent and endorsement of the Municipal Legislature, for force majeure, CRIM contact-information errors (proving the update attempt), a principal residence occupied by a possessor with dominion, the lifting of default, disabling illness, or rehabilitating the property.21
Buying a nuisance property in Luquillo
Acquired properties can be retained for municipal use, transferred to the Article 4.005 Land Bank, donated to nonprofits for public-interest purposes, or disposed of through the mechanisms of Chapter IV of the Code.22 For a buyer, the routes are the Code's: the Article 4.012 expropriation-with-transfer (with the letter of intent and its appraisal-plus-10% deposit), the summary route of Article 4.012A with its priority for buyers of properties rehabilitable as residences, and the 2.018 auction model. Compare the tracks in 4.012 vs 4.012A and the general process in our acquisition guide.
When expropriating, the Municipality deducts from just compensation the property taxes owed, the fines, and the cleanup and maintenance costs. As in the rest of the template, absolute title vests in the Municipality upon filing the petition with the Rule 58.3 declaration of acquisition, with a reversal clause if the title is annulled23 (Article 2.018(a)(10) of the Code, by contrast, has the Court issue the title within five juridical days). Seventy-five percent of sale proceeds feeds a revolving fund for the program, housing rehabilitation, the Community Land Bank, loan guarantees and subsidies for future sales.24 And every expropriation and conveyance requires Municipal Legislature approval, in advance or by later ratification, with cases referred to the Bids Board for disposition.25
And if what you occupy is a built municipal lot (even if not an expropriated nuisance), Luquillo has a separate track: Ordinance 10 (Series 2022) approved the regulation to sell them without public auction, and Ordinance 11 (Series 2023) fine-tuned it.33 The mayor is authorized to sell, by public deed, to usufructuaries, assignees, de facto possessors, occupants, lessees, or tenants35, at a price laddered on the CRIM appraisal: whoever applied early paid 20% of the value36, and since July 1, 2025 the price is 50% of the appraisal value37. Unlike other municipalities, here each sale does go through the floor: it is an indispensable requirement that each transaction be submitted to the Municipal Legislature38. The track is used: in the same 2023 series, the Legislature authorized four individual lot sales on San Rafael, Soledad, Dávila Zalduondo, and Esperanza streets.34
What Act 97-2026 changed that the regulation does not capture
The ordinance is from October 2025; Act 97-2026 amended the Municipal Code on June 1, 2026.3 Where they differ, the Code controls:
- The deadline to perform the works: 30 days, not 60.32 Act 97-2026 cut from sixty (60) to thirty (30) days the Article 4.010 term to perform the works after notice of the declaration; the regulation still says sixty.
- Heirs: 3 years, not 5. The regulation speaks of adjudication to the municipality after more than five years (with wording that also differs from the Code's, conditioning it on there being no heirs who claim).26 The Code in force provides for adjudication when the property has heirs but more than three (3) years pass without it being claimed.27
- Unknown owner: 1 year. The reform added that if no titleholder or person with a real right appears and more than one (1) year passes from the declaration, the property can be adjudicated to the municipality ex parte, a route the regulation does not capture.28
- Occupied principal residence: the local definition already excludes any occupied structure and forgiveness expressly covers the principal residence of a possessor with dominion, in line with the Code's new Article 4.010(g).29
- The quarterly fine: the Code frames it as a $1,000 to $5,000 range; the regulation sets it at $5,000, the top.30 The escalating monthly fine is a separate track built on Article 1.009, with its own $5,000 maximum per fine.
Where to verify every fact
The full text of Ordinance 07 is in the SUTRA registry of the Office of Legislative Services,1 and the consolidated Municipal Code is in OGP's Virtual Library.2 The municipality's profile on our platform is at Luquillo. For cases that began before this regulation, the transitional clause orders applying the norms that give owners, possessors and interested parties greater rights.31
Sources
- 1.
Ordenanza Núm. 07, Serie 2025, del Municipio de Luquillo, aprobada por la Legislatura Municipal el 16 de octubre de 2025 y firmada por el alcalde el 31 de octubre de 2025; deroga la Ordenanza 11, Serie 2019-2020, y adopta el Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos (registro SUTRA con el PDF completo)
- 2.
Ley 107-2020, Código Municipal de Puerto Rico, texto consolidado OGP (rev. 4 de junio de 2026), según enmendada por las Leyes 114-2024 y 97-2026
- 3.
Ley 97-2026 (P. del S. 777), aprobada el 1 de junio de 2026, que enmendó los Artículos 4.008, 4.010, 4.012 y 4.012A del Código Municipal, texto radicado en SUTRA
- 4.
Art. 9, Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «el Municipio planificará reuniones comunitarias abiertas al público en general para mostrar avances del programa y educar a sus ciudadanos sobre el proceso. ... Toda reunión abierta a la comunidad que se haga por el Municipio sobre el programa de estorbos públicos deberá ser anunciada con treinta (30) días de anticipación en las redes sociales del Municipio.»
- 5.
Art. 9(e), Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «En caso de tener un inventario de propiedades abandonadas o declaradas estorbo público, el Municipio podrá mostrar el mismo a los asistentes.»
- 6.
Art. 2, Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Un estorbo público es cualquier estructura deshabitada y abandonada o solar abandonado, yermo o baldío que es inadecuada para ser habitada o utilizada por seres humanos, por estar en condiciones de ruina, falta de reparación, defectos de construcción, o que es perjudicial a la salud o seguridad del público. Es indispensable que dicho solar o estructura no esté siendo ocupado por ninguna persona.»
- 7.
Art. 3, Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «El Departamento podrá realizar los estudios que fueren necesarios por iniciativa propia o respondiendo a una queja presentada por cualquier ciudadano(a) al Departamento ... El Departamento también proveerá un formulario a la ciudadanía para facilitar la radicación de querellas.»
- 8.
Arts. 5(b) y 5(d), Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «solicitar dentro del término de treinta (30) días calendario, contados a partir de la notificación según dispone el Artículo 9 de este Reglamento, una vista administrativa ante un(a) Oficial Examinador(a) ... oponerse a una declaración de estorbo público también mediante contestación escrita, dentro del término de treinta (30) días calendario desde la fecha de la notificación de la determinación preliminar»
- 9.
Art. 10(f), Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Publicando un aviso en un (1) periódico de circulación general o regional y uno (1) digital, sin que medie orden judicial previa, y ... Fijando copia en sitio visible en el lugar afectado.»
- 10.
Art. 6, Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «se anotará la rebeldía. La anotación de rebeldía resultará en la aceptación de las condiciones en que se encuentra la propiedad y permitirá que el municipio emita una resolución y orden para la declaración de la propiedad como estorbo público.»
- 11.
Art. 10(h), Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «toda comunicación subsecuente, tales como la expedición de multas de limpieza o multas por su condición de estorbo público, serán colocadas en el expediente y no seguirán siendo notificadas, esto como efecto de la anotación de rebeldía.»
- 12.
Art. 7, Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «concederá un término de tiempo razonable que no será mayor de treinta (30) días calendario para eliminar las faltas que justifican la declaración.»
- 13.
Art. 7, Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Dichas prórrogas en conjunto no excederán el término de noventa (90) días para el cumplimiento de órdenes de demolición y limpieza o un (1) año para los demás casos.»
- 14.
Art. 11(b), Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Proceder con la clausura, reparaciones, labores de limpieza, demolición y/o mantenimiento, según sea el caso, luego de los sesenta (60) días calendario a partir de la notificación de la resolución y orden.»
- 15.
Art. 11(c)(iii), Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «multar mensualmente y de manera escalonada por la mera existencia de la condición de estorbo público ... con la declaración final, quinientos ($500.00) dólares ... primer mes: mil quinientos ($1,500.00) dólares; segundo mes: tres mil quinientos ($3,500.000) dólares; y tercer mes y meses subsiguientes: cinco mil ($5,000.00) dólares. Estas multas se seguirán acumulando automáticamente»
- 16.
Art. 11(c)(i), Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «imponer una multa trimestral de cinco mil ($5,000.00) dólares en caso de que el municipio haya tenido que realizar las acciones del inciso»
- 17.
Art. 11(c)(ii), Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «primera reincidencia: mil quinientos ($1,500.00) dólares; segunda reincidencia: tres mil quinientos ($3,500.00) dólares y; tercera reincidencia y subsiguientes: cinco mil ($5,000.00) dólares.»
- 18.
Art. 11(c)(iv), Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «todo rótulo sobre declaración final que sea removido de una propiedad por el propietario, poseedor o persona con interés, tendrá una multa fija de $500.00 por cada rótulo que sea removido y podrá sumarse con las demás multas y costos para gravar la propiedad.»
- 19.
Art. 12, Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Costo de inspección: cien ($100.00) dólares. ... Preparación de informe de declaración preliminar: doscientos cincuenta ($250.00) dólares. ... Gastos administrativos: treinta (30%) por ciento del subtotal de los incisos anteriores.»
- 20.
Art. 13, Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «tres dólares con veinte centavos ($3.20) por metro cuadrado de la parcela intervenida ... será calculado a base de la Lista de Tarifas de Equipos ... de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias»
- 21.
Art. 15, Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «podrá cancelar y/o suspender la aplicación de las multas, en su totalidad o parcialmente, a discreción del Alcalde, con el consentimiento y aval de la Legislatura Municipal ... Cuando la estructura esté siendo ocupada como residencia principal por un poseedor(a) que ejerce dominio sobre la propiedad»
- 22.
Art. 17, Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «El Municipio podrá retener la titularidad para sus propios usos. ... Ser transferido al Banco de Tierras del Municipio, organizado bajo el Artículo 4.005 del Código Municipal. ... Ser donado a una entidad sin fines de lucro para gestiones o actividades de interés público»
- 23.
Art. 18, Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «el título absoluto de dominio de dicha propiedad quedará investido en el Municipio. ... si por alguna razón el título absoluto de dominio es anulado, el negocio será revertido.»
- 24.
Art. 19, Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «el 75% de dichos ingresos será destinado a cubrir costos asociados con el Programa de Estorbos Públicos del Municipio, la rehabilitación de viviendas, las operaciones del Banco de Tierras Comunitarias, para proveer garantías para préstamos a la banca o cooperativas de ahorro y crédito»
- 25.
Art. 20, Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «requerirá la aprobación de la Legislatura Municipal, a tenor con el Artículo 1.039 y 2.021 del Código Municipal ... se refieren casos específicos a la Junta de Subastas para su disposición ... dichos procesos deberán ser ratificados mediante una autorización posterior de la Legislatura Municipal.»
- 26.
Art. 11(f)(iv), Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Solicitar al Tribunal que la propiedad sea adjudicada al municipio, en caso de que no hayan herederos(as) que la reclamen cuando hayan pasado más de cinco años, a tenor con el Art. 10(e) del Código Municipal.»
- 27.
Art. 4.010(e), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 243: «Cuando el inmueble tenga heredero(s), pero hayan pasado más de tres (3) años, luego de haber sido declarado estorbo público, sin ser reclamado, el mismo será adjudicado al Municipio donde esté sito, mediante mandamiento judicial.»
- 28.
Art. 4.010(f), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 244: «no compareció ningún titular ni persona alguna con un derecho real sobre la propiedad a oponerse a la declaración y haya pasado más de un (1) año, luego de haber sido declarado estorbo público, sin ser reclamado, el mismo será adjudicado al Municipio»
- 29.
Art. 4.010(g), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 244: «Para fines de este Artículo no se considerará un estorbo público la estructura ocupada como residencia principal de un poseedor que ejerce dominio sobre la propiedad.»
- 30.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «se le impondrá una multa trimestral al titular, a ser pagada al Municipio donde esté situada la propiedad inmueble, la cual será no menor de mil (1,000) dólares ni mayor de cinco mil (5,000) dólares.»
- 31.
Art. 21, Ordenanza 7, Serie 2025, de Luquillo (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Se aplicarán las normas, estándares y procedimientos de la legislación anterior y actual que provean mayores derechos para los(as) propietarios(as), poseedores(as) y parte con interés.»
- 32.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «si el propietario no realiza o cumple con la orden expedida, según lo antes dispuesto, dentro del término de treinta (30) días a partir de la notificación de la declaración»
- 33.
Ordenanza Núm. 11, Serie 2023, del Municipio de Luquillo, aprobada por la Legislatura Municipal el 21 de agosto de 2023 y firmada por el alcalde el 27 de septiembre de 2023: enmienda la Ordenanza Núm. 10, Serie 2022, que aprobó el Reglamento para la Disposición de Solares Municipales Edificados sin la Celebración de Subasta Pública, aclara la escala de precios sobre la tasación del CRIM e incorpora los diez anejos del reglamento (registro SUTRA con el PDF completo)
- 34.
Ordenanzas Núm. 12, 13, 14 y 15, Serie 2023, del Municipio de Luquillo - registros en SUTRA: autorizan ventas individuales de solares municipales edificados en la calle San Rafael #12, la calle Soledad Núm. 18, la calle Dávila Zalduondo Núm. 54 y la calle Esperanza Núm. 153, tramitadas por el carril del reglamento sin subasta
- 35.
Sección 3ra (Sección 4ta enmendada), Ordenanza 11, Serie 2023, de Luquillo (enmienda al Reglamento de Disposición de Solares Municipales Edificados sin Subasta, OCR del PDF oficial en SUTRA): «se autoriza al Alcalde del Municipio de Luquillo a proceder con la venta, mediante escritura pública, de los solares municipales edificados a los usufructuarios de los mismos, cesionarios, poseedores de hecho, ocupantes, arrendatarios o inquilinos de los mismos, sin necesidad de subasta pública»
- 36.
Sección 1ra, Ordenanza 11, Serie 2023, de Luquillo (enmienda al Reglamento de Disposición de Solares Municipales Edificados sin Subasta, OCR del PDF oficial en SUTRA): «20% del valor de tasación, del 22 de noviembre de 2022 al 30 de junio de 2023. ... le será aplicable el 20% del valor de tasación en el precio de compraventa»
- 37.
Sección 1ra, Ordenanza 11, Serie 2023, de Luquillo (enmienda al Reglamento de Disposición de Solares Municipales Edificados sin Subasta, OCR del PDF oficial en SUTRA): «el precio de venta podrá ser menor al valor de tasación que fije el Centro de Recaudaciones de Ingresos Municipales ... 50% del valor de tasación, a partir del 1 de julio de 2025»
- 38.
Sección 3ra, Ordenanza 11, Serie 2023, de Luquillo (enmienda al Reglamento de Disposición de Solares Municipales Edificados sin Subasta, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Se establece como requisito indispensable que cada transacción sea sometida ante Legislatura Municipal para su consideración y aprobación»
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