Hormigueros adopted its public nuisance regulation through Ordinance No. 9, Series 2024-2025, passed by the Municipal Legislature on September 18, 2024 and signed by the mayor on September 19, 2024.1 It repeals Ordinance 12, Series 2020-2021. It was the first in the west to adopt, just weeks after Act 114-2024, the regulation template later replicated by municipalities like Juana Díaz, Loíza and Luquillo: default, fines that run by the month, and fixed fees per step. This guide walks the full process and closes with what Act 97-2026 left outdated.
How a case begins and your 30 days
The local definition requires the structure to be uninhabited and abandoned: it is indispensable that the lot or structure not be occupied by anyone.5 Cases are handled by the Municipal Administration Office (which the regulation calls the Department), on its own initiative or on any citizen's complaint, with a public form,6 and agreements with community organizations to build inventories are allowed. The investigation looks for owners at CRIM, the Property Registry and the Corporations Registry.
If there are grounds, a preliminary determination is served with the alleged faults. From that notice you have thirty (30) calendar days to request an administrative hearing before an Examining Official, or to oppose through a written answer within the same term.7 Notice arrives personally or by certified mail, re-sent by regular mail if returned unclaimed; if whereabouts are unknown or the property is unrecorded, a notice is published in one newspaper and one digital outlet, with no court order, and a copy is posted in a visible spot on the property.8
If you neither answer nor appear, default is entered: it is taken as acceptance of the property's condition and the Department is authorized to directly issue the final declaration resolution.9 And once default is entered, later fines and communications are no longer served on you: they accumulate in the case file.10
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The hearing and the terms to cure
If you appear, the Examining Official appointed by the Mayor decides in writing (the regulation does not require an engineer or attorney, but Article 4.009 of the Municipal Code does, and where they differ the Code controls). If the declaration proceeds, the order grants up to thirty (30) calendar days to eliminate the faults,11 with extensions for proven extraordinary circumstances (the Department weighs in within ten days): combined, up to ninety (90) days for demolition and cleanup and up to one (1) year for the rest.12 Once the term lapses, or without an appearance, the Municipality may close, repair, clean or demolish starting sixty (60) calendar days after notice of the final resolution.13
The key deadlines at a glance
| Step | Term | If it lapses |
|---|---|---|
| Oppose or request a hearing | 30 calendar days from the preliminary determination | Default: expedited declaration and no further notices |
| Comply with the Examining Official's order | Up to 30 calendar days | Final public nuisance declaration |
| Extensions for demolition and cleanup | Maximum 90 days combined | The Municipality executes at your expense |
| Extensions in all other cases | Maximum 1 year combined | The Municipality executes at your expense |
| Municipal intervention after the resolution | From 60 calendar days | Cleanup, closure or demolition at your expense |
| Unclaimed heirs (current Code) | 3 years from the declaration | Adjudication to the municipality (the regulation still says 5) |
The fines: the clock runs monthly
Hormigueros adopted the model's three independent fines. The escalating monthly fine runs for the mere existence of the nuisance, grounded on Articles 1.009 and 1.039 of the Code, accruing automatically until the condition is cured.14 Added to it are the $5,000 quarterly fine when the municipality had to clean because of your inaction15 and the repeat-offense fines when a closed property relapses.16
| Fine | Amount | When it applies |
|---|---|---|
| With the final declaration | $500 | Imposed within the resolution itself |
| First month uncured | $1,500 | Automatic, monthly |
| Second month | $3,500 | Automatic, monthly |
| Third month onward | $5,000 per month | Automatic until the condition is cured |
| Quarterly for municipal cleanup | $5,000 flat | If the Municipality cleaned or demolished for you (the Code frames it between $1,000 and $5,000) |
| Repeat offense | $1,500 / $3,500 / $5,000 | Closed property that relapses into nuisance condition |
On top of the fines comes the fixed fee per step, collectible with the final declaration alone: $60 per inspection, $40 per follow-up, $150 for the preliminary report, $35 for the complaint, $55 for the sign, $45 for the registry investigation and $450 in legal costs, plus a 10% administrative charge.17 If the municipality cleans, it charges $500 per debris trip, $3.20 per square meter of lot, labor by the hour plus 35%, and machinery per FEMA's equipment rate schedule.18
Forgiveness exists: you can ask the Department or the Examining Official to cancel or suspend the fines for force majeure, CRIM contact-information errors (proving the update attempt), a principal residence occupied by a possessor with dominion, the lifting of default, disabling illness, or rehabilitating the property.19
Buying a nuisance property in Hormigueros
Acquired properties can be retained for municipal use, transferred to the Article 4.005 Land Bank (the official text even preserves a bracketed template note reading if the Municipality has one),20 donated to nonprofits, or disposed of through the mechanisms of Chapter IV of the Code. For a buyer, the routes are the Code's: the Article 4.012 expropriation (with the letter of intent and its appraisal-plus-10% deposit), the summary route of Article 4.012A with its priority for buyers of properties rehabilitable as residences, and the 2.018 auction model. Compare the tracks in 4.012 vs 4.012A and the general process in our acquisition guide.
When expropriating, the Municipality deducts from just compensation the property taxes owed, the fines, and the cleanup and maintenance costs. As in the rest of the template, absolute title vests in the Municipality upon filing the petition with the Rule 58.3 declaration of acquisition, with a reversal clause if the title is annulled21 (Article 2.018(a)(10) of the Code, by contrast, has the Court issue the title within five juridical days). Seventy-five percent of sale proceeds feeds a revolving fund for the program, housing rehabilitation, the Community Land Bank, loan guarantees and subsidies for future sales.22
One distinctive trait: in Hormigueros the Municipal Legislature's approval for each expropriation and conveyance must be issued prior to the start of the process;23 unlike other municipalities with this template, the regulation does not contemplate later ratification. And one fact for homebuyers: the municipality later adopted Ordinance 26, Series 2025-2026, with an Affordable Housing Auction Regulation, a separate instrument registered at SUTRA.4
The Land Bank has existed since 2023 and was born for nuisance properties
The regulation's bracketed template note (the one about whether the Municipality has a Land Bank) has an answer: it does, since a year before the nuisance regulation itself. Ordinance 5 (Series 2023-2024), approved on August 2, 202332, establishes the Community Land Bank and orders the transfer to it of the properties acquired through the public nuisance program33, as part of the affordable housing and community development catalog34.31 Section 5 says it in full: its regulation is approved for the disposition of properties acquired through the Public Nuisance Management Program35.
The ordinance also leaves a snapshot of the program in 2023: in its first inventory phase, 74 properties had been declared, most without their owners appearing36. And it sets a sales philosophy designed for real buyers: properties sold in their current state with the buyer committing to make the improvements37, financing that can include owner financing and second-tier mortgages with favorable terms38, and restrictive conditions in the deeds so the properties remain affordable housing for others39. And the Bank is not a dead letter: in 2024-2025 the Legislature authorized assigning funds to BTC de Hormigueros, Inc. for the administrative management of its operations.40
What Act 97-2026 changed that the regulation does not capture
The ordinance is from September 2024; Act 97-2026 amended the Municipal Code on June 1, 2026.3 Where they differ, the Code controls:
- The deadline to perform the works: 30 days, not 60.30 Act 97-2026 cut from sixty (60) to thirty (30) days the Article 4.010 term to perform the works after notice of the declaration; the regulation still says sixty.
- Heirs: 3 years, not 5. The regulation says property whose heirs claim it late is adjudicated to the municipality after more than five years.24 The Code in force reduced that term to three (3) years.25
- Unknown owner: 1 year. The reform added that if no titleholder or person with a real right appears and more than one (1) year passes from the declaration, the property can be adjudicated to the municipality ex parte, a route the regulation does not capture.26
- Occupied principal residence: the local definition already excludes any occupied structure and forgiveness expressly covers the principal residence of a possessor with dominion, in line with the Code's new Article 4.010(g).27
- The quarterly fine: the Code frames it as a $1,000 to $5,000 range; the regulation sets it at $5,000, the top.28 The escalating monthly fine is a separate track built on Article 1.009, with its own $5,000 maximum per fine.
Where to verify every fact
The full text of Ordinance 9 is in the SUTRA registry of the Office of Legislative Services,1 and the consolidated Municipal Code is in OGP's Virtual Library.2 The municipality's profile on our platform is at Hormigueros. Cases with terms already running when Act 114-2024 took effect (July 29, 2024) continue under the previous rules, applying the norms that give the owner greater rights.29
Sources
- 1.
Ordenanza Núm. 9, Serie 2024-2025, del Municipio de Hormigueros, aprobada por la Legislatura Municipal el 18 de septiembre de 2024 y firmada por el alcalde el 19 de septiembre de 2024; deroga la Ordenanza 12, Serie 2020-2021, y adopta el Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos (registro SUTRA con el PDF completo)
- 2.
Ley 107-2020, Código Municipal de Puerto Rico, texto consolidado OGP (rev. 4 de junio de 2026), según enmendada por las Leyes 114-2024 y 97-2026
- 3.
Ley 97-2026 (P. del S. 777), aprobada el 1 de junio de 2026, que enmendó los Artículos 4.008, 4.010, 4.012 y 4.012A del Código Municipal, texto radicado en SUTRA
- 4.
Municipio de Hormigueros, Ordenanza Núm. 26, Serie 2025-2026: Reglamento de Subastas de Vivienda Asequible (registro SUTRA); instrumento separado del reglamento de estorbos públicos
- 5.
Art. 2, Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Un estorbo público es cualquier estructura deshabitada y abandonada o solar abandonado, yermo o baldío que es inadecuada para ser habitada o utilizada por seres humanos, por estar en condiciones de ruina, falta de reparación, defectos de construcción, o que es perjudicial a la salud o seguridad del público. Es indispensable que dicho solar o estructura no esté siendo ocupado por ninguna persona.»
- 6.
Art. 3, Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «El procedimiento para la declaración de estorbo público se realizará por parte de la Oficina de Administración Municipal (en adelante, la "Oficina" o el "Departamento"). El Departamento podrá realizar los estudios que fueren necesarios por iniciativa propia o respondiendo a una queja presentada por cualquier ciudadano(a) al Departamento»
- 7.
Arts. 5(b) y 5(d), Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «solicitar dentro del término de treinta (30) días calendario, contados a partir de la notificación según dispone el Artículo 9 de este Reglamento, una vista administrativa ante un(a) Oficial Examinador(a) ... oponerse a una declaración de estorbo público también mediante contestación escrita, dentro del término de treinta (30) días calendario desde la fecha de la notificación de la determinación preliminar»
- 8.
Art. 9(a), Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Publicando un aviso en un (1) periódico de circulación general o regional y uno (1) digital, sin que medie orden judicial previa, y ... Fijando copia en sitio visible en el lugar afectado»
- 9.
Art. 6, Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «se anotará la rebeldía. La anotación de rebeldía resultará en la aceptación de las condiciones en que se encuentra la propiedad y permitirá que el municipio emita una resolución»
- 10.
Art. 9(b), Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «toda comunicación subsecuente, tales como la expedición de multas de limpieza o multas por su condición de estorbo público, serán colocadas en el expediente y no seguirán siendo notificadas, esto como efecto de la anotación de rebeldía.»
- 11.
Art. 7, Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «concederá un término de tiempo razonable que no será mayor de treinta (30) días calendario para eliminar las faltas que justifican la declaración.»
- 12.
Art. 7, Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Dichas prórrogas en conjunto no excederán el término de noventa (90) días para el cumplimiento de órdenes de demolición y limpieza o un (1) año para los demás casos.»
- 13.
Art. 10(b), Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Proceder con la clausura, reparaciones, labores de limpieza, demolición y/o mantenimiento, según sea el caso, luego de los sesenta (60) días calendario a partir de la notificación de la resolución y orden.»
- 14.
Art. 10(c)(iii), Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «multar mensualmente y de manera escalonada por la mera existencia de la condición de estorbo público ... con la declaración final, quinientos ($500.00) dólares ... primer mes: mil quinientos ($1,500.00) dólares; segundo mes: tres mil quinientos ($3,500.000) dólares; y tercer mes y meses subsiguientes: cinco mil ($5,000.00)dólares. Estas multas se seguirán acumulando automáticamente»
- 15.
Art. 10(c)(i), Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «imponer una multa trimestral de cinco mil ($5,000.00) dólares en caso de que el municipio haya tenido que realizar las acciones del inciso»
- 16.
Art. 10(c)(ii), Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «primera reincidencia: mil quinientos ($1,500.00) dólares; segunda reincidencia: tres mil quinientos ($3,500.00) dólares y; tercera reincidencia y subsiguientes: cinco mil ($5,000.00) dólares.»
- 17.
Art. 11, Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Costo de inspección: sesenta ($60.00) dólares. ... Gastos legales: cuatrocientos cincuenta ($450.00) dólares ... Gastos administrativos: diez (10%) por ciento del subtotal de los incisos anteriores.»
- 18.
Art. 12, Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «tres dólares con veinte centavos ($3.20) por metro cuadrado de la parcela intervenida ... será calculado a base de la Lista de Tarifas de Equipos ... de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias»
- 19.
Art. 14, Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «podrá cancelar y/o suspender la aplicación de las multas, en su totalidad o parcialmente ... Cuando la estructura esté siendo ocupada como residencia principal por ... un poseedor(a) que ejerce dominio sobre la propiedad»
- 20.
Art. 16(b), Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Ser transferido al Banco de Tierras del Municipio, organizado bajo ... el Artículo 4.005 del Código Municipal. [Si el Municipio tiene]»
- 21.
Art. 17, Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «el título absoluto de dominio de dicha propiedad quedará investido en el Municipio. ... si por alguna razón el título absoluto de dominio es anulado, el negocio será revertido.»
- 22.
Art. 18, Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «el 75% de dichosingresos será destinado a cubrir costos asociados con el Programade Estorbos Públicosdel Municipio, la rehabilitación de viviendas, las operaciones del Banco de Tierras Comunitarias, para proveer garantías para préstamos a la banca o cooperativas»
- 23.
Art. 19, Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «reguerirá la aprobación de la Legislatura Municipal, a tenor con el Artículo 1.039 y 2.021 del Código Municipal, respectivamente. Esta autorización podrá ser emitida previamente al inicio del proceso, junto con las condiciones aplicables que la Legislatura determine»
- 24.
Art. 10(f)(iv), Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Solicitar al Tribunal que la propiedad sea adjudicada al municipio, en caso de herederos(as) que la reclamen cuando hayan pasado más de cinco años, a tenor con el Art. 10(e) del Código Municipal.»
- 25.
Art. 4.010(e), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 243: «Cuando el inmueble tenga heredero(s), pero hayan pasado más de tres (3) años, luego de haber sido declarado estorbo público, sin ser reclamado, el mismo será adjudicado al Municipio donde esté sito, mediante mandamiento judicial.»
- 26.
Art. 4.010(f), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 244: «no compareció ningún titular ni persona alguna con un derecho real sobre la propiedad a oponerse a la declaración y haya pasado más de un (1) año, luego de haber sido declarado estorbo público, sin ser reclamado, el mismo será adjudicado al Municipio»
- 27.
Art. 4.010(g), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 244: «Para fines de este Artículo no se considerará un estorbo público la estructura ocupada como residencia principal de un poseedor que ejerce dominio sobre la propiedad.»
- 28.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «se le impondrá una multa trimestral al titular, a ser pagada al Municipio donde esté situada la propiedad inmueble, la cual será no menor de mil (1,000) dólares ni mayor de cinco mil (5,000) dólares.»
- 29.
Art. 20, Ordenanza 9, Serie 2024-2025, de Hormigueros (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Se aplicarán las normas, estándares y procedimientos de la legislación anterior y actual que provean mayores derechos para los(as) propietarios(as), poseedores(as) y parte con interés.»
- 30.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «si el propietario no realiza o cumple con la orden expedida, según lo antes dispuesto, dentro del término de treinta (30) días a partir de la notificación de la declaración»
- 31.
Ordenanza Núm. 5, Serie 2023-2024, del Municipio de Hormigueros, aprobada por la Legislatura Municipal el 2 de agosto de 2023 y firmada por el alcalde el 3 de agosto de 2023: crea el Banco de Tierras Comunitarias (Community Land Bank), aprueba su reglamento y ordena transferirle las propiedades adquiridas mediante el Programa de Estorbos Públicos como parte del catálogo de vivienda asequible (registro SUTRA con el PDF completo)
- 32.
Certificación, Ordenanza 5, Serie 2023-2024, de Hormigueros (creación del Banco de Tierras Comunitarias, OCR del PDF oficial en SUTRA): «fue aprobada por la Legislatura Municipal de Hormigueros, Puerto Rico, en Sesión Extraordinaria celebrada el 2 de agosto de 2023»
- 33.
Título, Ordenanza 5, Serie 2023-2024, de Hormigueros (creación del Banco de Tierras Comunitarias, OCR del PDF oficial en SUTRA): «ESTABLECER LAS DISPOSICIONES PARA TRANSFERIR LAS PROPIEDAD ADQUIRIDAS MEDIANTE EL PROGRAMA DE ESTORBOS PÚBLICOS AL BANCO DE TIERRAS COMUNITARIAS»
- 34.
Título, Ordenanza 5, Serie 2023-2024, de Hormigueros (creación del Banco de Tierras Comunitarias, OCR del PDF oficial en SUTRA): «COMO PARTE DEL CATÁLOGO DE VIVIENDA ASEQUIBLE Y DESARROLLO COMUNITARIO»
- 35.
Sección 5ta, Ordenanza 5, Serie 2023-2024, de Hormigueros (creación del Banco de Tierras Comunitarias, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Se aprueba el Reglamento para la Creación del Banco de Tierras Comunitarias del Municipio de Hormigueros y para la disposición de propiedades adquiridas mediante el Programa de Manejo de Estorbos Públicos»
- 36.
Exposición, Ordenanza 5, Serie 2023-2024, de Hormigueros (creación del Banco de Tierras Comunitarias, OCR del PDF oficial en SUTRA): «En su primera fase de inventarios, se han declarado un total de 74 propiedades, la mayoría de las cuales sus dueños no han comparecido o expresado interés en remediar sus condiciones detrimentales»
- 37.
Exposición, Ordenanza 5, Serie 2023-2024, de Hormigueros (creación del Banco de Tierras Comunitarias, OCR del PDF oficial en SUTRA): «será necesario vender dichas propiedades en su estado actual con el compromiso de que el comprador realice las mejoras»
- 38.
Exposición, Ordenanza 5, Serie 2023-2024, de Hormigueros (creación del Banco de Tierras Comunitarias, OCR del PDF oficial en SUTRA): «el financiamiento por el dueño ("owner finance"), la emisión de hipotecas de segundo nivel con términos favorables para la persona o venta mediante el financiamiento tradicional»
- 39.
Exposición, Ordenanza 5, Serie 2023-2024, de Hormigueros (creación del Banco de Tierras Comunitarias, OCR del PDF oficial en SUTRA): «se establezcan condiciones restrictivas para asegurar que su uso sea ... compatible con el desarrollo comunitario y que permanezcan siendo viviendas asequibles para otros»
- 40.
Hormigueros, Resolución Núm. 150, Serie 2024-2025 - registro en SUTRA: autoriza ceder una asignación de fondos al BTC de Hormigueros, Inc. para la gestión administrativa de sus operaciones (enmendada por la Resolución Núm. 66, Serie 2025-2026)
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