Estorbos públicos en Loíza: el reglamento que citó al Tribunal Supremo federalPublic nuisances in Loíza: the regulation that cited the U.S. Supreme Court
Loíza aprobó su reglamento de estorbos públicos con la Ordenanza Núm. 7, Año Fiscal 2024-2025: la Legislatura Municipal la adoptó por unanimidad (12 a 0) el 29 de enero de 2025 y la alcaldesa la firmó el 31 de enero de 2025.1 Deroga la Ordenanza 14, Serie 2021-2022. El proceso operativo es el de la plantilla que comparten varios municipios recientes (rebeldía, multas por mes, tarifas fijas), pero la exposición de motivos de Loíza es única: hace la tarea legal completa, con jurisprudencia federal y de Puerto Rico citada caso por caso.
Un reglamento con la tarea hecha
Antes de imponer su mecanismo de rebeldía, la ordenanza cita cinco casos del Tribunal Supremo de Estados Unidos sobre debido proceso, empezando por Goldberg v. Kelly,4 y jurisprudencia puertorriqueña sobre notificación adecuada y rebeldía. Y para defender su multa mensual automática, apunta a que la EPA multa por día bajo la Clean Water Act, el IRS penaliza por mes la planilla no radicada, y ciudades como Los Ángeles, Nueva York, Chicago, Austin, Houston, Seattle y Phoenix cobran multas diarias mientras persista la condición de estorbo.5 Es el único reglamento del grupo que muestra sus fuentes; eso no cambia tus derechos, pero sí anticipa cómo el municipio defendería el esquema en un tribunal.
Loíza adopted its public nuisance regulation through Ordinance No. 7, Fiscal Year 2024-2025: the Municipal Legislature passed it unanimously (12 to 0) on January 29, 2025 and the mayor signed it on January 31, 2025.1 It repeals Ordinance 14, Series 2021-2022. The operative process is the template several recent municipalities share (default, monthly fines, fixed fees), but Loíza's statement of purpose is unique: it does the full legal homework, with federal and Puerto Rico case law cited one by one.
A regulation with its homework done
Before imposing its default mechanism, the ordinance cites five U.S. Supreme Court due process cases, starting with Goldberg v. Kelly,4 plus Puerto Rico case law on adequate notice and default. And to defend its automatic monthly fine, it points out that the EPA fines by the day under the Clean Water Act, the IRS penalizes unfiled returns by the month, and cities like Los Angeles, New York, Chicago, Austin, Houston, Seattle and Phoenix charge daily fines while a nuisance condition persists.5 It is the only regulation in the group that shows its sources; that does not change your rights, but it does preview how the municipality would defend the scheme in court.
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Cómo empieza un caso y tus 30 días
La definición local exige que la estructura esté deshabitada y abandonada: es indispensable que el solar o la estructura no esté ocupada por persona alguna.6 El proceso arranca por iniciativa del Municipio o por la queja de cualquier ciudadano, con un formulario disponible al público,7 y el reglamento permite acuerdos con organizaciones de base comunitaria para levantar inventarios. La investigación busca a los dueños en el CRIM, el Registro de la Propiedad y el Registro de Corporaciones.
Si hay base, el Municipio notifica una determinación preliminar con las faltas imputadas. Desde esa notificación tienes treinta (30) días calendario para pedir vista administrativa ante un Oficial Examinador, o para oponerte mediante contestación escrita dentro del mismo término.8 La notificación llega personal o por correo certificado, con reenvío por correo regular si vuelve sin reclamar; si el paradero se ignora o la propiedad no está inscrita, se publica un aviso en un periódico y uno digital, sin orden judicial, y se fija copia en sitio visible de la propiedad.9
Si no contestas ni compareces, se anota la rebeldía: se toma como aceptación de las condiciones de la propiedad y el municipio queda autorizado a emitir directamente la resolución de declaración final.10 Y anotada la rebeldía, las multas y comunicaciones posteriores ya no se te notifican: se acumulan en el expediente.11
La vista y los términos para corregir
Si compareces, el Oficial Examinador nombrado por la Alcaldesa decide por escrito (el reglamento no exige que sea ingeniero o abogado, pero el Artículo 4.009 del Código Municipal sí, y donde difieran controla el Código). Si procede la declaración, la orden concede hasta treinta (30) días calendario para eliminar las faltas,12 con prórrogas por circunstancias extraordinarias probadas (el Municipio opina en diez días): en conjunto, hasta noventa (90) días para demolición y limpieza y hasta un (1) año para lo demás.13 Vencido el término, o sin comparecencia, el municipio puede clausurar, reparar, limpiar o demoler a partir de los sesenta (60) días calendario de notificada la resolución final.14
Los plazos clave, de un vistazo
| Paso | Término | Si se vence |
|---|---|---|
| Oponerte o pedir vista | 30 días calendario desde la determinación preliminar | Rebeldía: declaración expedita y sin más notificaciones |
| Cumplir la orden del Oficial Examinador | Hasta 30 días calendario | Declaración final de estorbo público |
| Prórrogas para demolición y limpieza | Máximo 90 días en conjunto | El municipio ejecuta a tu costo |
| Prórrogas en los demás casos | Máximo 1 año en conjunto | El municipio ejecuta a tu costo |
| Intervención municipal tras la resolución | Desde los 60 días calendario | Limpieza, clausura o demolición a tu costo |
| Herederos sin reclamar (Código vigente) | 3 años desde la declaración | Adjudicación al municipio (el reglamento aún dice 5) |
Las multas: el reloj corre por mes
Loíza adoptó las tres multas independientes del modelo. La mensual escalonada corre por la mera existencia de la condición de estorbo, fundamentada en los Artículos 1.009 y 1.039 del Código, y se sigue acumulando automáticamente hasta que la condición se subsane.15 Se suman la trimestral de $5,000 cuando el municipio tuvo que limpiar por tu inacción16 y las multas por patrón de dejadez cuando una propiedad archivada reincae.17
| Multa | Cuánto | Cuándo aplica |
|---|---|---|
| Con la declaración final | $500 | Se impone dentro de la propia resolución |
| Primer mes sin corregir | $1,500 | Automática, mensual |
| Segundo mes | $3,500 | Automática, mensual |
| Tercer mes en adelante | $5,000 por mes | Automática hasta subsanar la condición |
| Trimestral por limpieza municipal | $5,000 fija | Si el municipio limpió o demolió por ti (el Código la enmarca entre $1,000 y $5,000) |
| Reincidencia | $1,500 / $3,500 / $5,000 | Propiedad ya archivada que reincae en estorbo |
A las multas se suma la tarifa fija por gestión, cobrable con la sola declaración final: $60 por inspección, $40 por seguimiento, $150 por el informe preliminar, $35 por la denuncia, $55 por el rótulo, $45 por la investigación registral y $450 de gastos legales, más un 10% administrativo.18 Si el municipio limpia, cobra $500 por viaje de escombros, $3.20 por metro cuadrado de solar, la mano de obra por hora con 35% de cargos, y la maquinaria según las tarifas de equipo de FEMA.19
La válvula de escape es la condonación: puedes pedir que las multas se cancelen o suspendan por fuerza mayor, por errores de contacto en los registros del CRIM (si probaste gestionar la actualización), porque la estructura está ocupada como residencia principal por un poseedor con dominio, por levantarse la rebeldía, por enfermedad incapacitante o por rehabilitar la propiedad.20
Comprar un estorbo en Loíza
Las propiedades adquiridas pueden retenerse para uso municipal, transferirse al Banco de Tierras del Artículo 4.005, donarse a entidades sin fines de lucro para fines de interés público, o disponerse por los mecanismos del Capítulo IV del Código.21 Para el comprador, las rutas son las del Código: la expropiación del Artículo 4.012, que el reglamento reserva para propiedades comerciales;22 la vía sumaria del Artículo 4.012A, con su prioridad para quien compra propiedades rehabilitables como residencia; y la subasta del modelo 2.018. Compara las vías en 4.012 vs 4.012A y el proceso general en nuestra guía de adquisición.
Al expropiar, el municipio deduce de la justa compensación las contribuciones adeudadas, las multas y los gastos de limpieza y mantenimiento. Como en el resto de la plantilla, el título absoluto queda investido en el Municipio al radicar la petición con la declaración de adquisición de la Regla 58.3, y puede pactar la disposición desde ese momento con cláusula de reversión si el título se anula23 (el Artículo 2.018(a)(10) del Código, en cambio, dispone que el título lo expide el Tribunal dentro de cinco días jurisdiccionales). El 75% de los ingresos de las ventas alimenta un fondo rotativo para el programa, la rehabilitación de viviendas, el Banco de Tierras Comunitarias, garantías de préstamos y subsidios de ventas futuras.24 Y cada expropiación y enajenación requiere aprobación de la Legislatura Municipal, previa o por ratificación posterior.25
Lo que la Ley 97-2026 cambió y el reglamento no recoge
La ordenanza es de enero de 2025; la Ley 97-2026 enmendó el Código Municipal el 1 de junio de 2026.3 Donde difieran, controla el Código:
- El plazo para ejecutar las obras: 30 días, no 60.32 La Ley 97-2026 redujo de sesenta (60) a treinta (30) días el término del Artículo 4.010 para realizar las obras tras la notificación de la declaración; el reglamento todavía dice sesenta.
- Herederos: 3 años, no 5. El reglamento dice que la propiedad con herederos que la reclamen tarde se adjudica al municipio pasados más de cinco años.26 El Código vigente redujo ese término a tres (3) años.27
- Persona desconocida: 1 año. La reforma añadió que si ningún titular ni persona con derecho real comparece y pasa más de un (1) año desde la declaración, el inmueble puede adjudicarse al municipio por la vía ex parte, vía que el reglamento no recoge.28
- Residencia principal ocupada: aquí Loíza iba adelantada. Su definición ya excluye toda estructura ocupada y la condonación cubre expresamente la residencia principal de un poseedor con dominio, en línea con el nuevo Artículo 4.010(g) del Código.29
- La multa trimestral: el Código la enmarca como rango de $1,000 a $5,000; el reglamento la fija en $5,000, el tope.30 La mensual escalonada es una vía distinta, montada sobre el Artículo 1.009, con su propio máximo de $5,000 por multa.
Dónde verificar cada dato
El texto completo de la Ordenanza 7 está en el registro SUTRA de la Oficina de Servicios Legislativos,1 y el Código Municipal consolidado en la Biblioteca Virtual de OGP.2 El perfil del municipio en nuestra plataforma está en Loíza. Los casos con términos corriendo cuando entró en vigor la Ley 114-2024 (29 de julio de 2024) siguen bajo las reglas anteriores, aplicando las normas que den mayores derechos al propietario.31
FuentesSources
- 1.
Ordenanza Núm. 7, Año Fiscal 2024-2025, del Municipio de Loíza, aprobada por unanimidad (12-0) por la Legislatura Municipal el 29 de enero de 2025 y firmada por la alcaldesa el 31 de enero de 2025; deroga la Ordenanza 14, Serie 2021-2022, y adopta el Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos (registro SUTRA con el PDF completo)
- 2.
Ley 107-2020, Código Municipal de Puerto Rico, texto consolidado OGP (rev. 4 de junio de 2026), según enmendada por las Leyes 114-2024 y 97-2026
- 3.
Ley 97-2026 (P. del S. 777), aprobada el 1 de junio de 2026, que enmendó los Artículos 4.008, 4.010, 4.012 y 4.012A del Código Municipal, texto radicado en SUTRA
- 4.
Exposición de motivos, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Según el Tribunal Supremo de los Estados Unidos, "la oportunidad de ser escuchado debe adaptarse a las capacidades y circunstancias de quienes van a ser escuchados". Goldberg v. Kelly, 397 U.S. 254, 267-268 (1970)»
- 5.
Exposición de motivos, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Otras ciudades, tales como Los Ángeles, California, New York, NewYork, Chicago, Illinois, Austin y Houston, Texas, Seattle, Washington y Phoenix, Arizona, entre otras, también cobran multas diariamente de persistir la condición de estorbo público.»
- 6.
Art. 2, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Un estorbo público es cualquier estructura deshabitada y abandonada o solar abandonado, yermo o baldío que es inadecuada para ser habitada o utilizada por seres humanos, por estar en condiciones de ruina, falta de reparación, defectos de construcción, o que es perjudicial a la salud o seguridad del público. Es indispensable que dicho solar o estructura no esté siendo ocupado por ninguna persona.»
- 7.
Art. 3, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «El Municipio podrá realizar los estudios que fueren necesarios por ... iniciativa propia o respondiendo a una queja presentada por cualquier ciudadano(a) al Municipio ... El Municipio también proveerá un formulario a la ciudadanía para facilitar la radicación de querellas.»
- 8.
Arts. 5(b) y 5(d), Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «solicitar dentro del término de treinta (30) días calendario, contados a partir de la notificación según dispone el Artículo 9 de este Reglamento, una vista administrativa ante un(a) Oficial Examinador(a) ... oponerse a una declaración de estorbo público también mediante contestación escrita, dentro del término de treinta (30) días calendario desde la fecha de la notificación de la determinación preliminar»
- 9.
Art. 9(a), Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Publicando un aviso en un (1) periódico de circulación general o regional ... y uno (1) digital, sin que medie orden judicial previa, y ... Fijando copia en sitio visible en el lugar afectado.»
- 10.
Art. 6, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «se anotará la rebeldía. La anotación de rebeldía resultará en la aceptación de las condiciones en que se encuentra la propiedad y permitirá que el municipio emita una resolución y orden para la declaración de la propiedad como estorbo público.»
- 11.
Art. 9(b), Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «toda comunicación subsecuente, tales como la expedición de multas de limpieza o multas por su condición de estorbo público, serán colocadas en el expediente y no seguirán siendo notificadas, esto como efecto de la anotación de rebeldía.»
- 12.
Art. 7, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «concederá un término de tiempo razonable que no será mayor de treinta (30) días calendario para eliminar las faltas que justifican la declaración.»
- 13.
Art. 7, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Dichas prórrogas en conjunto no excederán el término de noventa (90) días para el cumplimiento de órdenes de demolición y limpieza o un (1) año para los demás casos.»
- 14.
Art. 10(b), Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Proceder con la clausura, reparaciones, labores de limpieza, demolición y/o mantenimiento, según sea el caso, luego de los sesenta (60) días calendario ... a partir de la notificación de la resolución y orden.»
- 15.
Art. 10(c)(iii), Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «multar mensualmente y de manera escalonada por la mera existencia de la condición de estorbo público ... con la declaración final, quinientos ($500.00) dólares ... primer mes: mil quinientos ($1,500.00) dólares; segundo mes: tres mil quinientos ($3,500.000) dólares; y ... tercer mes y meses subsiguientes: cinco mil ($5,000.00) dólares. ... Estas multas se seguirán acumulando automáticamente»
- 16.
Art. 10(c)(i), Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «imponer una multa trimestral de cinco mil ... ($5,000.00) dólares en caso de que el municipio haya tenido que ... realizar las acciones del inciso»
- 17.
Art. 10(c)(ii), Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «primera reincidencia: mil ... quinientos ($1,500.00) dólares; segunda reincidencia: tres mil ... quinientos ($3,500.00) dólares y; tercera reincidencia y subsiguientes: ... cinco mil ($5,000.00) dólares.»
- 18.
Art. 11, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Se establecen los siguientes costos para cada propiedad declarada como estorbo ... público: ... Gastos administrativos: diez (10%) por ciento del subtotal de los incisos ... anteriores.»
- 19.
Art. 12, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «tres dólares con ... veinte centavos ($3.20) por metro cuadrado de la parcela intervenida ... será calculado a base de la Lista de Tarifas de Equipos ... de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias»
- 20.
Art. 14, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «se podrá cancelar y/o ... suspender la aplicación de las multas, en su totalidad o parcialmente ... Cuando la estructura esté siendo ocupada como residencia principal por un ... poseedor(a) que ejerce dominio sobre la propiedad»
- 21.
Art. 16, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «El Municipio podrá retener la titularidad para sus propios usos. ... Ser transferido al Banco de Tierras del Municipio, organizado bajo el ... Artículo 4.005 del Código Municipal. ... Ser donado a una entidad sin fines de lucro para gestiones o actividades ... de interés público»
- 22.
Art. 10(f)(i), Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Expropiar el inmueble por motivo de utilidad pública, mediante el Art. ... 2.018, 4.012 (para propiedades comerciales) o 4.012A del Código ... Municipal.»
- 23.
Art. 17, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «el título absoluto de dominio de dicha propiedad quedará investido en el ... Municipio. ... si por alguna razón el título absoluto ... de dominio es anulado, el negocio será revertido.»
- 24.
Art. 18, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «el 75% de dichos ingresos será destinado a cubrir ... costos asociados con el Programa de Estorbos Públicos del Municipio, la rehabilitación ... de viviendas, las operaciones del Banco de Tierras Comunitarias, para proveer ... garantías para préstamos a la banca o cooperativas de ahorro y crédito para fomentar»
- 25.
Art. 19, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Cada proceso de expropiación y enajenación de bienes bajo esta Regulación requerirá ... la aprobación de la Legislatura Municipal, a tenor con el Artículo 2.018 y 2.021 ... dichos procesos deberán ser ratificados mediante una ... autorización posterior de la Legislatura Municipal.»
- 26.
Art. 10(f)(iv), Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Solicitar al Tribunal que la propiedad sea adjudicada al municipio, en ... caso de herederos(as) que la reclamen cuando hayan pasado más de ... cinco años, a tenor con el Art. 10(e) del Código Municipal.»
- 27.
Art. 4.010(e), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 243: «Cuando el inmueble tenga heredero(s), pero hayan pasado más de tres (3) años, luego de haber sido declarado estorbo público, sin ser reclamado, el mismo será adjudicado al Municipio donde esté sito, mediante mandamiento judicial.»
- 28.
Art. 4.010(f), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 244: «no compareció ningún titular ni persona alguna con un derecho real sobre la propiedad a oponerse a la declaración y haya pasado más de un (1) año, luego de haber sido declarado estorbo público, sin ser reclamado, el mismo será adjudicado al Municipio»
- 29.
Art. 4.010(g), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 244: «Para fines de este Artículo no se considerará un estorbo público la estructura ocupada como residencia principal de un poseedor que ejerce dominio sobre la propiedad.»
- 30.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «se le impondrá una multa trimestral al titular, a ser pagada al Municipio donde esté situada la propiedad inmueble, la cual será no menor de mil (1,000) dólares ni mayor de cinco mil (5,000) dólares.»
- 31.
Art. 20, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Se aplicarán las normas, estándares y procedimientos de la ... legislación anterior y actual que provean mayores derechos para los(as) ... propietarios(as), poseedores(as) y parte con interés.»
- 32.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «si el propietario no realiza o cumple con la orden expedida, según lo antes dispuesto, dentro del término de treinta (30) días a partir de la notificación de la declaración»
How a case begins and your 30 days
The local definition requires the structure to be uninhabited and abandoned: it is indispensable that the lot or structure not be occupied by anyone.6 The process starts on the Municipality's initiative or with any citizen's complaint, with a public form,7 and the regulation allows agreements with community organizations to build inventories. The investigation looks for owners at CRIM, the Property Registry and the Corporations Registry.
If there are grounds, the Municipality serves a preliminary determination with the alleged faults. From that notice you have thirty (30) calendar days to request an administrative hearing before an Examining Official, or to oppose through a written answer within the same term.8 Notice arrives personally or by certified mail, re-sent by regular mail if returned unclaimed; if whereabouts are unknown or the property is unrecorded, a notice is published in one newspaper and one digital outlet, with no court order, and a copy is posted in a visible spot on the property.9
If you neither answer nor appear, default is entered: it is taken as acceptance of the property's condition and the municipality is authorized to directly issue the final declaration resolution.10 And once default is entered, later fines and communications are no longer served on you: they accumulate in the case file.11
The hearing and the terms to cure
If you appear, the Examining Official appointed by the Mayor decides in writing (the regulation does not require an engineer or attorney, but Article 4.009 of the Municipal Code does, and where they differ the Code controls). If the declaration proceeds, the order grants up to thirty (30) calendar days to eliminate the faults,12 with extensions for proven extraordinary circumstances (the Municipality weighs in within ten days): combined, up to ninety (90) days for demolition and cleanup and up to one (1) year for the rest.13 Once the term lapses, or without an appearance, the municipality may close, repair, clean or demolish starting sixty (60) calendar days after notice of the final resolution.14
The key deadlines at a glance
| Step | Term | If it lapses |
|---|---|---|
| Oppose or request a hearing | 30 calendar days from the preliminary determination | Default: expedited declaration and no further notices |
| Comply with the Examining Official's order | Up to 30 calendar days | Final public nuisance declaration |
| Extensions for demolition and cleanup | Maximum 90 days combined | The municipality executes at your expense |
| Extensions in all other cases | Maximum 1 year combined | The municipality executes at your expense |
| Municipal intervention after the resolution | From 60 calendar days | Cleanup, closure or demolition at your expense |
| Unclaimed heirs (current Code) | 3 years from the declaration | Adjudication to the municipality (the regulation still says 5) |
The fines: the clock runs monthly
Loíza adopted the model's three independent fines. The escalating monthly fine runs for the mere existence of the nuisance condition, grounded on Articles 1.009 and 1.039 of the Code, and keeps accruing automatically until the condition is cured.15 Added to it are the $5,000 quarterly fine when the municipality had to clean because of your inaction16 and the repeat-offense fines when a closed property relapses.17
| Fine | Amount | When it applies |
|---|---|---|
| With the final declaration | $500 | Imposed within the resolution itself |
| First month uncured | $1,500 | Automatic, monthly |
| Second month | $3,500 | Automatic, monthly |
| Third month onward | $5,000 per month | Automatic until the condition is cured |
| Quarterly for municipal cleanup | $5,000 flat | If the municipality cleaned or demolished for you (the Code frames it between $1,000 and $5,000) |
| Repeat offense | $1,500 / $3,500 / $5,000 | Closed property that relapses into nuisance condition |
On top of the fines comes the fixed fee per step, collectible with the final declaration alone: $60 per inspection, $40 per follow-up, $150 for the preliminary report, $35 for the complaint, $55 for the sign, $45 for the registry investigation and $450 in legal costs, plus a 10% administrative charge.18 If the municipality cleans, it charges $500 per debris trip, $3.20 per square meter of lot, labor by the hour plus 35%, and machinery per FEMA's equipment rate schedule.19
The escape valve is forgiveness: you can ask for fines to be cancelled or suspended for force majeure, for contact-information errors in CRIM records (if you can show you tried to update them), because the structure is occupied as the principal residence of a possessor with dominion, for the default being lifted, for disabling illness, or for rehabilitating the property.20
Buying a nuisance property in Loíza
Acquired properties can be retained for municipal use, transferred to the Article 4.005 Land Bank, donated to nonprofits for public-interest purposes, or disposed of through the mechanisms of Chapter IV of the Code.21 For a buyer, the routes are the Code's: the Article 4.012 expropriation, which the regulation reserves for commercial properties;22 the summary route of Article 4.012A, with its priority for buyers of properties rehabilitable as residences; and the 2.018 auction model. Compare the tracks in 4.012 vs 4.012A and the general process in our acquisition guide.
When expropriating, the municipality deducts from just compensation the property taxes owed, the fines, and the cleanup and maintenance costs. As in the rest of the template, absolute title vests in the Municipality upon filing the petition with the Rule 58.3 declaration of acquisition, and it may arrange the disposition from that moment with a reversal clause if the title is annulled23 (Article 2.018(a)(10) of the Code, by contrast, has the Court issue the title within five juridical days). Seventy-five percent of sale proceeds feeds a revolving fund for the program, housing rehabilitation, the Community Land Bank, loan guarantees and subsidies for future sales.24 And every expropriation and conveyance requires Municipal Legislature approval, in advance or by later ratification.25
What Act 97-2026 changed that the regulation does not capture
The ordinance is from January 2025; Act 97-2026 amended the Municipal Code on June 1, 2026.3 Where they differ, the Code controls:
- The deadline to perform the works: 30 days, not 60.32 Act 97-2026 cut from sixty (60) to thirty (30) days the Article 4.010 term to perform the works after notice of the declaration; the regulation still says sixty.
- Heirs: 3 years, not 5. The regulation says property whose heirs claim it late is adjudicated to the municipality after more than five years.26 The Code in force reduced that term to three (3) years.27
- Unknown owner: 1 year. The reform added that if no titleholder or person with a real right appears and more than one (1) year passes from the declaration, the property can be adjudicated to the municipality ex parte, a route the regulation does not capture.28
- Occupied principal residence: here Loíza was ahead. Its definition already excludes any occupied structure and forgiveness expressly covers the principal residence of a possessor with dominion, in line with the Code's new Article 4.010(g).29
- The quarterly fine: the Code frames it as a $1,000 to $5,000 range; the regulation sets it at $5,000, the top.30 The escalating monthly fine is a separate track built on Article 1.009, with its own $5,000 maximum per fine.
Where to verify every fact
The full text of Ordinance 7 is in the SUTRA registry of the Office of Legislative Services,1 and the consolidated Municipal Code is in OGP's Virtual Library.2 The municipality's profile on our platform is at Loíza. Cases with terms already running when Act 114-2024 took effect (July 29, 2024) continue under the previous rules, applying the norms that give the owner greater rights.31
FuentesSources
- 1.
Ordenanza Núm. 7, Año Fiscal 2024-2025, del Municipio de Loíza, aprobada por unanimidad (12-0) por la Legislatura Municipal el 29 de enero de 2025 y firmada por la alcaldesa el 31 de enero de 2025; deroga la Ordenanza 14, Serie 2021-2022, y adopta el Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos (registro SUTRA con el PDF completo)
- 2.
Ley 107-2020, Código Municipal de Puerto Rico, texto consolidado OGP (rev. 4 de junio de 2026), según enmendada por las Leyes 114-2024 y 97-2026
- 3.
Ley 97-2026 (P. del S. 777), aprobada el 1 de junio de 2026, que enmendó los Artículos 4.008, 4.010, 4.012 y 4.012A del Código Municipal, texto radicado en SUTRA
- 4.
Exposición de motivos, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Según el Tribunal Supremo de los Estados Unidos, "la oportunidad de ser escuchado debe adaptarse a las capacidades y circunstancias de quienes van a ser escuchados". Goldberg v. Kelly, 397 U.S. 254, 267-268 (1970)»
- 5.
Exposición de motivos, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Otras ciudades, tales como Los Ángeles, California, New York, NewYork, Chicago, Illinois, Austin y Houston, Texas, Seattle, Washington y Phoenix, Arizona, entre otras, también cobran multas diariamente de persistir la condición de estorbo público.»
- 6.
Art. 2, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Un estorbo público es cualquier estructura deshabitada y abandonada o solar abandonado, yermo o baldío que es inadecuada para ser habitada o utilizada por seres humanos, por estar en condiciones de ruina, falta de reparación, defectos de construcción, o que es perjudicial a la salud o seguridad del público. Es indispensable que dicho solar o estructura no esté siendo ocupado por ninguna persona.»
- 7.
Art. 3, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «El Municipio podrá realizar los estudios que fueren necesarios por ... iniciativa propia o respondiendo a una queja presentada por cualquier ciudadano(a) al Municipio ... El Municipio también proveerá un formulario a la ciudadanía para facilitar la radicación de querellas.»
- 8.
Arts. 5(b) y 5(d), Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «solicitar dentro del término de treinta (30) días calendario, contados a partir de la notificación según dispone el Artículo 9 de este Reglamento, una vista administrativa ante un(a) Oficial Examinador(a) ... oponerse a una declaración de estorbo público también mediante contestación escrita, dentro del término de treinta (30) días calendario desde la fecha de la notificación de la determinación preliminar»
- 9.
Art. 9(a), Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Publicando un aviso en un (1) periódico de circulación general o regional ... y uno (1) digital, sin que medie orden judicial previa, y ... Fijando copia en sitio visible en el lugar afectado.»
- 10.
Art. 6, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «se anotará la rebeldía. La anotación de rebeldía resultará en la aceptación de las condiciones en que se encuentra la propiedad y permitirá que el municipio emita una resolución y orden para la declaración de la propiedad como estorbo público.»
- 11.
Art. 9(b), Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «toda comunicación subsecuente, tales como la expedición de multas de limpieza o multas por su condición de estorbo público, serán colocadas en el expediente y no seguirán siendo notificadas, esto como efecto de la anotación de rebeldía.»
- 12.
Art. 7, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «concederá un término de tiempo razonable que no será mayor de treinta (30) días calendario para eliminar las faltas que justifican la declaración.»
- 13.
Art. 7, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Dichas prórrogas en conjunto no excederán el término de noventa (90) días para el cumplimiento de órdenes de demolición y limpieza o un (1) año para los demás casos.»
- 14.
Art. 10(b), Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Proceder con la clausura, reparaciones, labores de limpieza, demolición y/o mantenimiento, según sea el caso, luego de los sesenta (60) días calendario ... a partir de la notificación de la resolución y orden.»
- 15.
Art. 10(c)(iii), Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «multar mensualmente y de manera escalonada por la mera existencia de la condición de estorbo público ... con la declaración final, quinientos ($500.00) dólares ... primer mes: mil quinientos ($1,500.00) dólares; segundo mes: tres mil quinientos ($3,500.000) dólares; y ... tercer mes y meses subsiguientes: cinco mil ($5,000.00) dólares. ... Estas multas se seguirán acumulando automáticamente»
- 16.
Art. 10(c)(i), Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «imponer una multa trimestral de cinco mil ... ($5,000.00) dólares en caso de que el municipio haya tenido que ... realizar las acciones del inciso»
- 17.
Art. 10(c)(ii), Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «primera reincidencia: mil ... quinientos ($1,500.00) dólares; segunda reincidencia: tres mil ... quinientos ($3,500.00) dólares y; tercera reincidencia y subsiguientes: ... cinco mil ($5,000.00) dólares.»
- 18.
Art. 11, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Se establecen los siguientes costos para cada propiedad declarada como estorbo ... público: ... Gastos administrativos: diez (10%) por ciento del subtotal de los incisos ... anteriores.»
- 19.
Art. 12, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «tres dólares con ... veinte centavos ($3.20) por metro cuadrado de la parcela intervenida ... será calculado a base de la Lista de Tarifas de Equipos ... de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias»
- 20.
Art. 14, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «se podrá cancelar y/o ... suspender la aplicación de las multas, en su totalidad o parcialmente ... Cuando la estructura esté siendo ocupada como residencia principal por un ... poseedor(a) que ejerce dominio sobre la propiedad»
- 21.
Art. 16, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «El Municipio podrá retener la titularidad para sus propios usos. ... Ser transferido al Banco de Tierras del Municipio, organizado bajo el ... Artículo 4.005 del Código Municipal. ... Ser donado a una entidad sin fines de lucro para gestiones o actividades ... de interés público»
- 22.
Art. 10(f)(i), Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Expropiar el inmueble por motivo de utilidad pública, mediante el Art. ... 2.018, 4.012 (para propiedades comerciales) o 4.012A del Código ... Municipal.»
- 23.
Art. 17, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «el título absoluto de dominio de dicha propiedad quedará investido en el ... Municipio. ... si por alguna razón el título absoluto ... de dominio es anulado, el negocio será revertido.»
- 24.
Art. 18, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «el 75% de dichos ingresos será destinado a cubrir ... costos asociados con el Programa de Estorbos Públicos del Municipio, la rehabilitación ... de viviendas, las operaciones del Banco de Tierras Comunitarias, para proveer ... garantías para préstamos a la banca o cooperativas de ahorro y crédito para fomentar»
- 25.
Art. 19, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Cada proceso de expropiación y enajenación de bienes bajo esta Regulación requerirá ... la aprobación de la Legislatura Municipal, a tenor con el Artículo 2.018 y 2.021 ... dichos procesos deberán ser ratificados mediante una ... autorización posterior de la Legislatura Municipal.»
- 26.
Art. 10(f)(iv), Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Solicitar al Tribunal que la propiedad sea adjudicada al municipio, en ... caso de herederos(as) que la reclamen cuando hayan pasado más de ... cinco años, a tenor con el Art. 10(e) del Código Municipal.»
- 27.
Art. 4.010(e), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 243: «Cuando el inmueble tenga heredero(s), pero hayan pasado más de tres (3) años, luego de haber sido declarado estorbo público, sin ser reclamado, el mismo será adjudicado al Municipio donde esté sito, mediante mandamiento judicial.»
- 28.
Art. 4.010(f), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 244: «no compareció ningún titular ni persona alguna con un derecho real sobre la propiedad a oponerse a la declaración y haya pasado más de un (1) año, luego de haber sido declarado estorbo público, sin ser reclamado, el mismo será adjudicado al Municipio»
- 29.
Art. 4.010(g), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 244: «Para fines de este Artículo no se considerará un estorbo público la estructura ocupada como residencia principal de un poseedor que ejerce dominio sobre la propiedad.»
- 30.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «se le impondrá una multa trimestral al titular, a ser pagada al Municipio donde esté situada la propiedad inmueble, la cual será no menor de mil (1,000) dólares ni mayor de cinco mil (5,000) dólares.»
- 31.
Art. 20, Ordenanza 7, Serie 2024-2025, de Loíza (Reglamento para el Manejo de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Se aplicarán las normas, estándares y procedimientos de la ... legislación anterior y actual que provean mayores derechos para los(as) ... propietarios(as), poseedores(as) y parte con interés.»
- 32.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «si el propietario no realiza o cumple con la orden expedida, según lo antes dispuesto, dentro del término de treinta (30) días a partir de la notificación de la declaración»
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