Salinas renewed its public nuisance rules with Ordinance No. 10, Series 2025-2026, passed by the Municipal Legislature on September 23, 2025 and signed by the mayor on September 24, 2025.1 It repeals Ordinance 03, Series 2018-2019, and orders something unusual: every property flagged as a nuisance under the previous ordinances will be re-evaluated under the new regulation.4 It is the most trimmed-down version of the template several recent municipalities share, and precisely because of that there are several points where the Municipal Code fills or corrects what the regulation left out. This guide walks both.
Who handles the cases and the Examining Official detail
The Municipality investigates on its own initiative or on any citizen's complaint, with a public form,8 and the mayor appoints a Committee of officials and outside experts to evaluate and decide on nuisance management.5 The investigation looks for owners at CRIM, the Property Registry and the Corporations Registry.
Watch one definition: the regulation describes the Examining Official as an attorney, legal technician, licensed engineer or natural person presiding over the hearings.6 The Municipal Code is stricter: Article 4.009 requires the examining official to be a licensed engineer or a licensed attorney, and where they differ the Code controls.7 If your hearing in Salinas is presided over by someone who is neither, that is an objection you can raise.
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The preliminary determination, your 30 days, and default
If the investigation finds grounds, the Municipality serves a preliminary determination with the alleged faults. From that notice you have thirty (30) calendar days to request an administrative hearing, or to oppose through a written answer within the same term.9 Notice arrives personally or by certified mail, re-sent by regular mail if returned unclaimed; if the owner's whereabouts are unknown or the property is unrecorded, a notice is published in one newspaper and one digital outlet, with no court order, and a copy is posted in a visible spot on the property.10
If you neither answer nor appear, default is entered and the final declaration proceeds expeditiously.11 The effect continues: once default is entered, later fines and communications are no longer served on you; they only accumulate in the case file.12
The hearing and the terms to cure
If you appear, the Examining Official decides in writing. If the declaration proceeds, the order grants up to thirty (30) calendar days to eliminate the faults,13 with extensions for proven extraordinary circumstances (the Municipality weighs in within ten days): combined, up to ninety (90) days for demolition and cleanup and up to one (1) year for the rest.14 Once the term lapses, or without an appearance, the Municipality may close, repair, clean or demolish starting sixty (60) calendar days after notice of the final resolution.15
The key deadlines at a glance
| Step | Term | If it lapses |
|---|---|---|
| Oppose or request a hearing | 30 calendar days from the preliminary determination | Default: expedited declaration and no further notices |
| Comply with the Examining Official's order | Up to 30 calendar days | Final public nuisance declaration |
| Extensions for demolition and cleanup | Maximum 90 days combined | The Municipality executes at your expense |
| Extensions in all other cases | Maximum 1 year combined | The Municipality executes at your expense |
| Municipal intervention after the resolution | From 60 calendar days | Cleanup, closure or demolition at your expense |
| Unclaimed heirs (Code; the regulation is silent) | 3 years from the declaration | Adjudication to the municipality by court order |
| Unknown owner (Code; the regulation is silent) | 1 year from the declaration | Ex parte adjudication to the municipality |
The fines: the clock runs monthly
Salinas adopted the model's three independent fines: the escalating monthly fine for the mere existence of the nuisance (grounded on Articles 1.009 and 1.039 of the Code), accruing automatically until the condition is cured;16 the $5,000 quarterly fine when the municipality cleaned because of your inaction;17 and the repeat-offense fine when a closed property relapses.18
| Fine | Amount | When it applies |
|---|---|---|
| With the final declaration | $500 | Imposed within the resolution itself |
| First month uncured | $1,500 | Automatic, monthly |
| Second month | $3,500 | Automatic, monthly |
| Third month onward | $5,000 per month | Automatic until the condition is cured |
| Quarterly for municipal cleanup | $5,000 flat | If the Municipality cleaned or demolished for you (the Code frames it between $1,000 and $5,000) |
| Repeat offense | $1,500 / $3,500 / $5,000 | Closed property that relapses into nuisance condition |
On top comes the fixed fee per step, collectible with the final declaration alone: $60 per inspection, $40 per follow-up, $100 for the preliminary report, $40 for the complaint, $60 for the sign, $70 for the registry investigation and $450 in legal costs, plus a 10% administrative charge.19 If the municipality cleans, it charges $500 per debris trip, $3.20 per square meter of lot, labor by the hour plus 35%, and machinery per FEMA's equipment rate schedule.20 One important contrast: unlike neighboring municipalities with this same model, Salinas's regulation includes no fine-forgiveness process.
Buying a nuisance property in Salinas
The disposition rules are minimal: the Municipality may retain the property for its own uses or dispose of it through the mechanisms of Chapter IV of the Municipal Code.21 For a buyer, the routes are the Code's: the Article 4.012 expropriation-with-transfer, which the regulation reserves for commercial properties;22 the summary route of Article 4.012A, with its priority for buyers of properties rehabilitable as residences; and the 2.018 auction model. Compare the tracks in 4.012 vs 4.012A and the general process in our acquisition guide.
When expropriating, the Municipality deducts from just compensation the property taxes owed, the fines, and the accumulated cleanup and maintenance costs. The regulation also accepts payment in kind (dación en pago) to cancel municipal debts, and provides that if no one with a legitimate right appears, expropriation proceeds.23 As in the rest of the template, absolute title vests in the Municipality upon filing the petition with the Rule 58.3 declaration of acquisition, with a reversal clause if the title is annulled24 (Article 2.018(a)(10) of the Code, by contrast, has the Court issue the title within five juridical days). And 75% of sale proceeds feeds a revolving fund for the program, loan guarantees and affordable-housing subsidies.25
One nuance that favors transparency: the regulation only requires Municipal Legislature approval when the process needs an additional allocation of funds,26 but Article 2.021 of the Code provides that every sale, exchange or conveyance of municipal property must be approved by the Legislature, and where they differ the Code controls.
What the regulation omits and the Code answers
The ordinance is from September 2025; Act 97-2026 amended the Municipal Code on June 1, 2026.3 In Salinas the clashes are less about contradiction and more about silence:
- The deadline to perform the works: 30 days, not 60.35 Act 97-2026 cut from sixty (60) to thirty (30) days the Article 4.010 term to perform the works after notice of the declaration; the regulation still says sixty.
- Inheritances: the regulation says nothing. The Code's current rules apply directly: property whose heirs fail to claim it for more than three (3) years is adjudicated to the municipality by court order.27
- Unknown owner: also silent. If no titleholder or person with a real right appears and more than one (1) year passes from the declaration, the property can be adjudicated to the municipality ex parte.28
- Occupied principal residence. The local definition requires the structure to be uninhabited,29 and since June 2026 the Code adds that a structure occupied as the principal residence of a possessor with dominion is not considered a public nuisance.30
- The quarterly fine: the Code frames it as a $1,000 to $5,000 range; the regulation sets it at $5,000, the top.31
- The Examining Official: the local definition (legal technician or natural person) yields to Article 4.009 of the Code: licensed engineer or licensed attorney.
And two fingerprints of the shared template worth knowing when you read the document: the administrative-hearing definition was copied from a personnel regulation (it speaks of suspension of employment and pay),32 and the regulation definition refers to Ordinance No. 9, Series 2025-2026, even though the document is Ordinance 10.33 They do not change the process, but they explain why these ordinances are best read alongside the Code.
Where to verify every fact
The full text of Ordinance 10 is in the SUTRA registry of the Office of Legislative Services,1 and the consolidated Municipal Code is in OGP's Virtual Library.2 The municipality's profile on our platform is at Salinas. Cases with terms already running when Act 114-2024 took effect (July 29, 2024) continue under the previous rules, applying the norms that give the owner greater rights.34
Sources
- 1.
Ordenanza Núm. 10, Serie 2025-2026, del Municipio Autónomo de Salinas, aprobada por la Legislatura Municipal el 23 de septiembre de 2025 y firmada por la alcaldesa el 24 de septiembre de 2025; deroga la Ordenanza 03, Serie 2018-2019, y adopta el nuevo Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos (registro SUTRA con el PDF completo)
- 2.
Ley 107-2020, Código Municipal de Puerto Rico, texto consolidado OGP (rev. 4 de junio de 2026), según enmendada por las Leyes 114-2024 y 97-2026
- 3.
Ley 97-2026 (P. del S. 777), aprobada el 1 de junio de 2026, que enmendó los Artículos 4.008, 4.010, 4.012 y 4.012A del Código Municipal, texto radicado en SUTRA
- 4.
Sección 4ta, Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Toda propiedad identificada como estorbo público bajo ordenanzas anteriores será evaluada conforme a este nuevo reglamento.»
- 5.
Art. 13, Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «La Alcaldesa tendrá la facultad de designar el Comité, el cual estará compuesto por funcionarios(as) y empleados(as) municipales, así como por peritos(as) externos(as)»
- 6.
Art. 2, def. 13, Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Abogado, técnico legal, Ingeniero Licenciado o persona natural que preside las vistas administrativas con autoridad para emitir recomendaciones sobre los asuntos ante su consideración.»
- 7.
Art. 4.009, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 241: «El oficial examinador será un ingeniero licenciado o un abogado licenciado.»
- 8.
Art. 3, Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «El Municipio podrá realizar los estudios que fueren necesarios por iniciativa propia o respondiendo a una queja presentada por cualquier ciudadano(a) al Municipio ... El Municipio también proveerá un formulario a la ciudadanía para facilitar la radicación de querellas.»
- 9.
Arts. 5(b) y 5(d), Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «solicitar dentro del término de treinta (30) días calendario, contados a partir de la notificación según dispone el Artículo 9 de este Reglamento, una vista administrativa ante un(a) Oficial Examinador(a) ... oponerse a una declaración de estorbo público también mediante contestación escrita, dentro del término de treinta (30) días calendario desde la fecha de la notificación de la determinación preliminar»
- 10.
Art. 8(a), Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Publicando un aviso en un (1) periódico de circulación general o regional y uno (1) digital, sin que medie orden judicial previa, y ... Fijando copia en sitio visible en el lugar afectado.»
- 11.
Art. 5(e), Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «se anotará la rebeldía y continuará con la declaración final de estorbo público de forma expedita, y podrá entrar en vigor cualquiera de los remedios del Artículo 10 de este Reglamento»
- 12.
Art. 8(b), Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «toda comunicación subsecuente, tales como la expedición de multas de limpieza o multas por su condición de estorbo público, serán colocadas en el expediente y no seguirán siendo notificadas, esto como efecto de la anotación de rebeldía.»
- 13.
Art. 6, Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «concederá un término de tiempo razonable que no será mayor de treinta (30) días calendario para eliminar las faltas que justifican la declaración.»
- 14.
Art. 6, Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Dichas prórrogas en conjunto no excederán el término de noventa (90) días para el cumplimiento de órdenes de demolición y limpieza o un (1) año para los demás casos.»
- 15.
Art. 9(b), Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Proceder con la clausura, reparaciones, labores de limpieza, demolición y/o mantenimiento, según corresponda, una vez transcurridos sesenta (60) días calendario a partir de la notificación de la resolución y orden.»
- 16.
Art. 9(c)(iii), Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «multar mensualmente y de manera escalonada por la mera existencia de la condición de estorbo público ... con la declaración final, quinientos ($500.00) dólares ... primer mes: mil quinientos ($1,500.00) dólares; c) segundo mes: tres mil quinientos ($3,500.000) dólares; y d) tercer mes y meses subsiguientes: cinco mil ($5,000.00) dólares. Estas multas se seguirán acumulando automáticamente»
- 17.
Art. 9(c)(i), Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «imponer una multa trimestral de cinco mil ($5,000.00) dólares en caso de que el municipio haya tenido que realizar las acciones del inciso»
- 18.
Art. 9(c)(ii), Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «primera reincidencia: mil quinientos ($1,500.00) dólares; segunda reincidencia: tres mil quinientos ($3,500.00) dólares y; tercera reincidencia y subsiguientes: cinco mil ($5,000.00) dólares.»
- 19.
Art. 10, Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Preparación de informe de declaración preliminar: cien ($100.00) dólares. ... Investigación de Registro de Propiedad y CRIM: setenta ($70.00) dólares. ... Gastos administrativos: diez (10%) por ciento del subtotal de los incisos anteriores.»
- 20.
Art. 11, Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «tres dólares con veinte centavos ($3.20) por metro cuadrado de la parcela intervenida ... será calculado a base de la Lista de Tarifas de Equipos ... de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias»
- 21.
Art. 14, Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «El Municipio podrá retener la titularidad para sus propios usos. ... El Municipio podrá disponer de la propiedad de acuerdo con los mecanismos legales disponibles en el Capítulo IV del Código Municipal.»
- 22.
Art. 9(f)(i), Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Expropiar el inmueble por motivo de utilidad pública, mediante el Art. 2.018, 4.012 (para propiedades comerciales) o 4.012A del Código Municipal.»
- 23.
Art. 9(f)(iii), Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «La propiedad podrá ser recibida mediante dación en pago o cesión de bienes, con el fin de cancelar cualquier deuda municipal, conforme a ... lo acordado entre las partes. En caso de que no comparezca ninguna parte con derecho legítimo sobre el inmueble, se procederá con el proceso de expropiación»
- 24.
Art. 15, Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «el título absoluto de dominio de dicha propiedad quedará investido en el Municipio. ... si por alguna razón el título absoluto de dominio es anulado, el negocio será revertido.»
- 25.
Art. 16, Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «el 75% de dichos ingresos será destinado a cubrir costos asociados con el Programa de Estorbos Públicos del Municipio, la rehabilitación de viviendas, para proveer garantías para préstamos a la banca o cooperativas de ahorro y crédito»
- 26.
Art. 17, Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «requerirá la aprobación de la Legislatura Municipal, en el caso de requerir una asignación adicional de fondos para cumplir con el proceso, a tenor con el Artículo 2.018 y 2.021 del Código Municipal»
- 27.
Art. 4.010(e), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 243: «Cuando el inmueble tenga heredero(s), pero hayan pasado más de tres (3) años, luego de haber sido declarado estorbo público, sin ser reclamado, el mismo será adjudicado al Municipio donde esté sito, mediante mandamiento judicial.»
- 28.
Art. 4.010(f), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 244: «no compareció ningún titular ni persona alguna con un derecho real sobre la propiedad a oponerse a la declaración y haya pasado más de un (1) año, luego de haber sido declarado estorbo público, sin ser reclamado, el mismo será adjudicado al Municipio»
- 29.
Art. 2, def. 8, Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Cualquier estructura o solar deshabitado y abandonado, yermo o baldío que es inadecuado para ser habitado o utilizado por seres humanos por estar en condiciones de ruina, falta de reparación, defectos de construcción, o que su uso resulta perjudicial a la salud o seguridad del público.»
- 30.
Art. 4.010(g), Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 244: «Para fines de este Artículo no se considerará un estorbo público la estructura ocupada como residencia principal de un poseedor que ejerce dominio sobre la propiedad.»
- 31.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «se le impondrá una multa trimestral al titular, a ser pagada al Municipio donde esté situada la propiedad inmueble, la cual será no menor de mil (1,000) dólares ni mayor de cinco mil (5,000) dólares.»
- 32.
Art. 2, def. 19, Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Proceso o mecanismo mediante el cual se concede la oportunidad de presentar alegaciones o defensas a la notificación de intención de suspensión de empleo y sueldo o destitución.»
- 33.
Art. 2, def. 17, Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Conjunto de normas o disposiciones escritas que establecen los principios, reglas y procedimientos aplicables dentro de un determinado especifico, conforme a lo dispuesto en la Ordenanza Núm. 9 Serie 2025-2026.»
- 34.
Art. 18, Ordenanza 10, Serie 2025-2026, de Salinas (Reglamento para la Declaración de Estorbos Públicos, OCR del PDF oficial en SUTRA): «Se aplicarán las normas, estándares y procedimientos de la legislación anterior y actual que provean mayores derechos para los(as) propietarios(as), poseedores(as) y parte con interés.»
- 35.
Art. 4.010, Ley 107-2020, Código Municipal (texto OGP rev. 4 de junio de 2026), pág. 242: «si el propietario no realiza o cumple con la orden expedida, según lo antes dispuesto, dentro del término de treinta (30) días a partir de la notificación de la declaración»
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