La vivienda asequible no necesita otra subasta. Necesita financiamiento.

Isabela celebró la primera subasta de vivienda asequible de estorbos públicos en Puerto Rico. Los resultados completos están en nuestra nota informativa.¹ Esta columna es sobre una sola cosa: el diseño no cuadra. Si el propósito es vivienda asequible, no puede ser una subasta.

El razonamiento es simple. A una persona de ingresos bajos le estás entregando una propiedad que no puede costear reparar. Para pagarla, la mandas a buscar una hipoteca o una ayuda. ¿Qué tiene eso de asequible? El que necesita el programa no puede con la puja, con el banco, con los arreglos y con el CRIM, todo a la vez. Esto es una subasta cerrada con pasos de más, cubierta de asequibilidad.

Los números del 25 de junio lo confirman. Esa casa está declarada estorbo público: en otras palabras, una propiedad que puede necesitar bastante reparación antes de poderse habitar.³ O sea: pagas de más por competir, corres al banco, y lo que compraste todavía no se puede vivir. De más de 30 personas que fueron a la entrevista, 11 cualificaron y cinco llegaron a la subasta. Ni una sola oferta vino con un vale del R3 del Departamento de la Vivienda, una de las tres prioridades del proceso.² El diseño filtró justo a la gente para la que se supone que era.

¿Y cuál es la alternativa que nos llevan años vendiendo? Bancos de tierras. Organizaciones sin fines de lucro que cojan la estructura, la rehabiliten y después la entreguen. En papel se oye completo. El problema es uno solo: rehabilitar es lo caro, y ese financiamiento casi nunca llega. Y cuando llega, el resultado, después de años y de gastos, son una, dos, quizás cinco casas rehabilitadas por ahí. Casas de muestra. Saca la cuenta y te da siglos. Mientras tanto, la estructura se sigue cayendo y la familia sigue esperando.

El solar, directo y financiado

La ruta corta empieza por la propiedad que menos problemas da: el solar vacío. Un solar no hay que rehabilitarlo. No tiene techo podrido, ni escombros, ni presupuesto sorpresa. Y en un solar cabe una casa nueva de dos cuartos. Ponerla es cuestión de querer.

El municipio lo vende directo, sin subasta, y acepta el pago por plazos: las condiciones y los precios de venta los fija la propia ordenanza que autoriza la venta. Sin pronto. A un interés módico fijado por el municipio, digamos un 5%. Una mensualidad que se paga en el municipio, sin banco en el medio. Si la familia no puede seguir pagando, devuelve el solar y no hay ejecución de hipoteca. Si termina de pagar, el terreno es suyo y construye por etapas.

Los números, con la misma subasta de Isabela: el solar de la calle Marina tenía precio mínimo de $17,000.² A diez años, sin pronto y a ese interés, eso ronda los $180 al mes. A quince años, unos $134. La casa de $90,250 no compite con eso ni el día que el banco diga que sí.

	La casa de la subasta	El solar financiado
Precio	Hasta $90,250: empezó en $65,000 y las ofertas lo subieron2	$17,000: el precio mínimo, sin puja2
Para pagarlo	90 días, completo	10 o 15 años, por mensualidad
Banco	Hipoteca, si te la aprueban	Ninguno: se paga en el municipio
Mensualidad	Varios cientos, si el banco dice que sí	Ronda los $180 a diez años, $134 a quince
La propiedad	Estructura declarada estorbo: reparar corre por tu cuenta	Solar vacío: nada que reparar
Si no puedes seguir pagando	Ejecución de hipoteca	Devuelves el solar y ahí queda

¿Y la casa? El solar financiado resuelve el terreno, no el techo. A los municipios les han propuesto de todo: reparar las estructuras, construir viviendas nuevas. Todo pensado a la manera tradicional, y la manera tradicional es la cara. La alternativa tiene que ser más barata y convenirle al que necesita el techo, no al intermediario. Esa alternativa existe y la estamos trabajando; ese es otro artículo. Aquí lo que importa es que el terreno no siga esperando por el techo.

Nada de esto requiere legislar. El Código Municipal ya trae el modelo: los solares dedicados a vivienda pueden venderse sin subasta y por debajo de la tasación del CRIM bajo el esquema de solares en usufructo, con las normas, las condiciones y los precios de venta fijados por ordenanza municipal.³ Isabela mismo ya usa ese esquema: en el sector La Marina autorizó vender solares municipales, sin subasta, a familias de ingresos muy bajos que llevan décadas viviendo en ellos.⁷ La subasta asequible tampoco fue un invento de última hora: Isabela le aprobó su propio reglamento en julio de 2024, y ese reglamento hasta incluye la mensualidad que aquí proponemos: quien no cualifica con la banca puede acordar un financiamiento con el propio municipio, pagándole una cantidad mensual hasta saldar el precio, con interés si el municipio lo decide.⁸ Y el reglamento de estorbos que la propia Legislatura aprobó cinco meses después, en diciembre de 2024, va más lejos: contempla listas de espera y sorteos en vez de subasta, deja que el Alcalde fije precios por debajo del mercado para la gente que el mercado tradicional no atiende, y en esa modalidad da hasta un año y medio para conseguir el dinero, no 90 días.⁶ Las reglas existen. La subasta fue una decisión.

¿De dónde sale el dinero para financiar? De las mismas subastas. Las subastas al mejor postor funcionan: San Lorenzo las llevó a la práctica primero, en marzo, y la tarde de ese mismo 25 de junio Isabela celebró la suya a viva voz y recaudó $343,500 con cinco propiedades.² Que sigan tal cual. El reglamento de Isabela ya ordena que el 75% de esos ingresos regrese al programa y a fines de vivienda asequible, incluyendo subsidiar ventas futuras.⁶ Con la mitad de una sola tarde se financian diez solares como el de la Marina, y ese dinero no se gasta: el municipio lo recupera mes a mes, con intereses, según cada familia paga su solar.

El otro lado de la cuenta también ayuda: estos solares le cuestan poco o nada al municipio, porque la ley permite descontar de la justa compensación las multas y deudas que la propiedad acumuló abandonada.³ Lo que costó cada uno exactamente solo lo dice su expediente, pero la regla es esa. La idea del financiamiento tampoco es nueva: el Alcalde de San Lorenzo ya había planteado un fondo municipal para financiar vivienda a la gente que la banca no atiende.⁴

Que lo prueben con tres solares

En Puerto Rico hay, según estimados con datos del Censo, sobre 370,000 casas vacantes y otras 300,000 en ruinas o abandonadas; la propia ordenanza de subastas asequibles de Isabela recoge esos mismos estimados.⁵⁸ Alcanza para las subastas y para el financiamiento a la vez. Isabela ya proyecta otra ronda de ocho a doce propiedades en los próximos seis meses.² Que tres sean solares vendidos directo y financiados por el municipio. Si funciona, hay 77 municipios más donde copiarlo. Si no funciona, se aprendió con tres solares. La familia que hizo fila en junio no necesita otra ley ni otro reglamento. Necesita que le vendan el solar y le acepten la mensualidad.

Estorbos.com es una iniciativa ciudadana independiente basada en la Ley 107-2020 y la Ley 114-2024. Documentamos estorbos públicos en los 78 municipios de Puerto Rico.